RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00254 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUWX

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 AOUT 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [Z] [T]

6 Lotissement les Citronnelles

97740 SAINT-ANDRE

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [W]

24 Résidence Croix du Sud

53 Boulevard de notre Dame de la Trinité

97400 SAINT DENIS DE LA REUNION

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [Z] [T] a donné à bail à Madame [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé au 53, boulevard de Notre Dame de la Trinité – Résidence Croix du Sud – Apt 24 – 97400 SAINT-DENIS selon contrat du 1er février 2019, moyennant un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Le bailleur a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 3.386,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 délivré à domicile, Monsieur [C] [Z] [T] a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la libération des lieux et la remise des clés du logement donné à bail, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [W] à défaut de libération spontanée des locaux ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [L] [W] ;

— la condamnation de Madame [L] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.131,17 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 485 euros révisable, outre la TEOM de 15 euros par mois, jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour vérifier les paiements allégués par la locataire, Monsieur [C] [Z] [T], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.631 euros.

Madame [L] [W], comparant en personne, a indiqué qu’elle n’avait pas pu régler le loyer et n’a produit aucun justificatif de paiements antérieurs. Elle a affirmé qu’elle souhaitait quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 29 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [C] [Z] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er février 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [W] le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 3.386,17 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 juillet 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [C] [Z] [T] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 juillet 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [C] [Z] [T] produit un décompte démontrant que Madame [L] [W] était débitrice de la somme de 9.631 euros à la date du 27 mai 2024. Madame [L] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [C] [Z] [T] la somme réclamée de 9.631 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il appert à la lecture du décompte produit et des déclarations non contestées des parties que la locataire n’a effectué aucun paiement à tout le moins depuis le mois de mars 2023.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [L] [W] présente à l’audience des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte tant la condamnation au paiement de la dette locative que la décision d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [L] [W] sera également condamnée à verser à Monsieur [C] [Z] [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros révisable, en ce compris le montant de la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [Z] [T], Madame [L] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2019 entre Monsieur [C] [Z] [T] et Madame [L] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 53, boulevard de Notre Dame de la Trinité – Résidence Croix du Sud – Apt 24 – 97400 SAINT-DENIS sont réunies au 22 juillet 2023.

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [C] [Z] [T] la somme de 9.631 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [L] [W].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [C] [Z] [T] à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’astreintes.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [C] [Z] [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros révisable, en ce compris le montant de la TEOM due au prorata temporis, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à Monsieur [C] [Z] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [L] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE