RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00142 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUYI

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 14 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 2], représenté par la soci&été DELMONTE IMMOBILIER SARL, es qualité de syndic, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n°B478 274 693

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [P] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 24 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 14 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître VIDAL délivrée le :

Copie certifiée conforme à MaîtreDARRIOUMERLE délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [Y] est propriétaire des lots n°50 et 83 au sein de la [Adresse 2] située [Adresse 1].

Le syndic de la résidence est le cabinet Delmonte Immobilier.

Le 30 mai 2018, le syndic de la résidence a transmis l’état daté et l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l’office notarial chargé de la vente du bien acquis par Madame [Y].

Pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Madame [Y] reste redevable de la somme de 1.312,57 € au titre du remboursement de cette somme des avances payées par les anciens propriétaires. Compte tenu des frais de mises en demeure et des frais de contentieux, il indique que la dette de Madame [Y] s’élève à la somme totale de 1.507,87 €.

Devant le refus de Madame [Y] de s’acquitter de cette somme, par acte de commissaire de justice délivré le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a fait assigner Madame [Y] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— Condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 1.507,87 € avec intérêt à compter du 30 juillet 2021,

— Condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] estime sa demande recevable, ayant tenté de nombreuses démarches à l’amiable. Il ajoute que la somme n’est pas prescrite, la prescription ne courant qu’à compter du jour où le dommage s’est manifesté. Madame [Y] n’ayant contesté ce règlement que par courrier du 22 juillet 2021, la créance n’est pas prescrite. Il ajoute que la créance est fondée, Madame [Y] n’ayant pas contesté les délibérations fixant les charges des copropriétaires.

Madame [Y] s’oppose à cette demande. Elle estime que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] est irrecevable pour ne pas avoir procédé à une tentative de résolution amiable du litige, la demande tendant au paiement d’une somme inférieure à 5.000 €. Subsidiairement, elle estime la demande prescrite. La notification du transfert de propriété et l’avis de mutation ont été adressées au syndic par le notaire instrumentaire le 21 juin 2018. Aucun acte interruptif de prescription n’a été accompli avant le 20 mars 2024, date de délivrance de l’assignation de sorte que l’action du syndicat est irrecevable comme prescrite. De même, s’agissant d’une somme appelée au titre des exercices précédents (juin 2018), elle ne peut être considérée comme constituant une provision au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui verser la somme de 1.800 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, prorogée au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de tentative de résolution amiable du litige :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou un trouble anormal de voisinage ».

Il est encore ajouté que les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans différents cas, et notamment, dans le 3° : « si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur, le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Y] a écrit à de nombreuses reprises sa position quant au paiement de la somme litigieuse, s’appuyant sur l’acte notarié pour justifier de son refus. Dès lors, les tentatives de conciliation apparaissent impossibles au sens de l’article 750-1 3° du code de procédure civile.

Sur la prescription :

Le premier alinéa de l’article 42 de la loi n°-65-557 du 10 juillet 1965 en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018 disposait : « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ».

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Ce régime spécifique a été supprimé par la loi du 23 novembre 2018 et l’article 42 alinéa 1 dispose désormais : « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». La loi du 23 novembre 2018, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018, est entrée en vigueur le 25 novembre 2018, conformément à l’article 1 du code civil.

Parallèlement, l’article 2222 alinéa 2 prévoit : « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Le cabinet Delmonte Immobilier a été destinataire de l’avis de mutation dès le mois de juin 2018. Il avait préalablement dressé un état daté le 25 mai 2018. Puis, il adressait un courrier en date du 24 juillet 2018 aux anciens propriétaires dans lequel était joint un chèque d’un montant de 1.312,57 € en remboursement des provisions constituées, soit la somme figurant sur l’état daté.

Ainsi, il avait donc bien connaissance de ses droits dès la notification de l’avis de mutation en date du 21 juin 2018, et à tout le moins, à la date du 24 juillet 2018. Dès lors, il ne soutenir avoir été dans l’ignorance de son droit avant la date du 29 juin 2021 et ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’agir ou d’avoir été dans l’ignorance de la naissance de son droit avant la date du 29 juin 2021.

A la date du 24 juillet 2018 date du courrier envoyé aux anciens propriétaires, le délai de prescription prévu à l’alinéa 1 de l’article 42 était de dix ans. La loi du 23 novembre 2018 ayant réduit ce délai à cinq ans et étant entrée en vigueur le 25 novembre 2018, l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] était prescrite dès le 26 novembre 2023. L’assignation ayant été délivrée le 20 mars 2024, l’action est prescrite.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de Madame [Y] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de condamner le demandeur à lui verser la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et la déclare irrecevable,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à Madame [P] [Y] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que Madame [P] [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure et de recouvrement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE