TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/00207

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRNT

N° MINUTE : 3

Assignation du :

23 Décembre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe GEGLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0649

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. IDER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0783

S.C.I. MYO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Romain GRAËFFLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1548

Décision du 16 Janvier 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/00207 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRNT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur : Monsieur Jean-Christophe DUTON

DEBATS

A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 4 mai 2015, la SCI MYO a donné à bail en renouvellement à Monsieur [J] [R], des locaux sis [Adresse 1] [Localité 4], à compter du 1er décembre 2011 avec échéance au 30 novembre 2020, moyennant un loyer annuel de 10.502 euros au principal.

La destination est la suivante : alimentation générale, fruits et légumes.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, Monsieur [J] [R] a mis les locaux en location gérance auprès de la SARL IDER jusqu’au 30 juin 2019, renouvelable par tacite reconduction de six mois en six mois, moyennant une redevance de 1.500 euros par mois (révisable), charges taxes et assurances en sus.

Par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2019, la SCI MYO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [J] [R], ayant pour cause une dette locative de 12.683,25 euros, 1.268,32 au titre de la clause pénale et 202,08 euros au titre du coût de l’acte, dette arrêtée au 8 octobre 2019.

Par ordonnance du 28 mai 2020 réputée contradictoire, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a par provision, notamment :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 novembre 2019 ;ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification, l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de tout occupant de son chef des lieux situés sis [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;condamné Monsieur [J] [R] à payer à la SCI MYO la somme de 7.402,18 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires, arrêtée au 26 février 2020 (4ème trimestre 2019 inclus) ; dit n’y avoir lieu à référé pour la demande relative au dépôt de garantie et à la clause pénale.

L’ordonnance a été signifiée le 23 juin 2020.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2020 la SCI MYO a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à Monsieur [J] [R].

Par courrier du 9 novembre 2020, la préfecture de police a informé Monsieur [J] [R] qu’elle ne pouvait différer à son expulsion et qu’il devait quitter les lieux avant le 30 novembre 2020.

Monsieur [J] [R] a été expulsé des locaux le 30 novembre 2020.

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, les locaux ont été remis en location par la SCI MYO auprès de la SARL IDER.

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2020, Monsieur [J] [R] a fait assigner, en opposition à commandement de payer la SCI MYO devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci outre d’ordonner une expertise visant à déterminer le montant de son indemnité d’éviction :

A titre principal,

condamner la SCI MYO au paiement de la somme de 19.841 euros à titre de trop-perçu de loyer et remboursements de provisions sur charges et taxes indues;juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2019 ;

Subsidiairement,

lui accorder rétroactivement les plus larges délais de paiement soit 24 mois pour s’acquitter de la dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire rétroactivement, à compter du 11 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à expulsion ;ordonner sa réintégration dans les lieux loués ;juger qu’en cas d’irréversibilité de l’expulsion et d’impossibilité de réintégration dans les lieux, la SCI MYO devra l’indemniser, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil de la perte de son fonds de commerce ;condamner la SCI MYO, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI MYO aux entiers dépens ;rappeler que la décision à intervenir sera assortie dc l’exécution provisoire, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Par exploit d’huissier du 30 avril 2021, Monsieur [J] [R] a fait assigner en intervention forcée, la SARL IDER devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci outre d’ordonner une expertise visant à déterminer le montant de son indemnité d’éviction :

prononcer la jonction avec l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/207 ;

A titre principal,

juger que la SARL IDER, son locataire gérant, et la SCI MYO se sont livrées à une collusion frauduleuse au préjudice de ses droits ;juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2019 délivré de mauvaise foi et en fraude de ses droits ;juger nul et de nul effet, ou à tout le moins inopposable à son égard, le bail conclu le 1er février 2021 portant sur les lieux loués sis [Adresse 1] (lot n°1 au rez-de-chaussée + cave en sous-sol) entre la SCI MYO et la SARL IDER ;condamner la SCI MYO au paiement de la somme de 19.841 euros correspondant à titre de trop-perçu de loyer et remboursements de provisions sur charges et taxes indues ;juger nul et de nul effet, pour ce motif supplémentaire, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2019 délivré de mauvaise foi ; résilier aux torts et griefs de la SARL IDER, le contrat de location-gérance ;condamner la SARL IDER au paiement des redevances de location gérance restant dues depuis juin 2020 et jusqu’à son départ des lieux, soit à ce jour 1.500 euros * 10 = 15.000 euros ;

subsidiairement,

lui accorder rétroactivement les plus larges délais de paiement soit 24 mois pour s’acquitter de la dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire rétroactivement, à compter du 11 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à expulsion ;ordonner sa réintégration dans les lieux loués ;constater que le contrat de bail entre la SCI MYO et la SARL IDER l’a été [sic] en connaissance de la contestation de la résiliation du bail portée devant le tribunal ; juger qu’en cas d’irréversibilité de l’expulsion et d’impossibilité de réintégration dans les lieux, la SCI MYO devra l’indemniser, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil de la perte de son fonds de commerce ;condamner la SARL IDER au paiement de dommages-intérêts équivalents à la perte du fonds de commerce, dont la valeur ne saurait être inférieure à 150.000 euros, en conséquence de ses fautes de nature contractuelle ; condamner la SCI MYO, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL IDER, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI MYO et la SARL IDER aux entiers dépens ;rappeler que la décision à intervenir sera assortie dc l’exécution provisoire, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/7044.

Par ordonnance du 16 septembre 2021 la jonction a été ordonnée entre la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/7044 et la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/207.

Par conclusions notifiées le 28 janvier 2022 Monsieur [J] [R] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

juger que la SARL IDER, son locataire gérant, et la SARL MYO se sont livrées à une collusion frauduleuse au préjudice de ses droits, la SARL IDER ayant volontairement cessé de payer les loyers pour son compte à la SCI MYO, et ayant été destinataire de l’ensemble des actes qui lui ont été notifiés sans l’en informer ;

juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2019 délivré de mauvaise foi et en fraude de ses droits ;

juger nul et de nul effet, ou à tout le moins inopposable à son égard, le bail conclu en date du 1er février 2021 portant sur les lieux loués sis [Adresse 1] (lot n°1 au rez-de-chaussée et cave en sous-sol) entre la SCI MYO et la SARL IDER ;

condamner la SCI MYO au paiement de la somme de 19.841 euros correspondant à titre de trop perçu de loyer et remboursements de provisions sur charges et taxes indues ;

juger nul et de nul effet, pour ce motif supplémentaire, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2019 délivré de mauvaise foi ;

résilier aux torts et griefs de la SARL IDER, le contrat de location-gérance ;

juger que faute de restitution du stock, il conservera le dépôt de garantie de 20.000 euros stipulé au contrat de location-gérance, sans que la SARL IDER ne puisse invoquer une quelconque créance de restitution du dépôt de garantie ;

condamner la SARL IDER au paiement des redevances de location-gérance restant dues depuis juin 2020 et ce, jusqu’à son départ des lieux, soit à ce jour 15.000 euros (1.500 euros x 10 = 15.000 euros);

Subsidiairement, si le commandement de payer visant la clause résolutoire n’était pas nul et de nul effet,

lui accorder rétroactivement les plus larges délais de paiement soit 24 mois pour s’acquitter de la dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire rétroactivement à compter du 11 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à expulsion ;

ordonner sa réintégration dans les lieux loués ;

constater que le contrat de bail entre la SCI MYO et la SARL IDER l’a été [sic] en connaissance de la contestation de la résiliation du bail portée devant le présent tribunal ;

juger qu’en cas d’irréversibilité de l’expulsion et d’impossibilité de réintégration dans les lieux, la SCI MYO devra l’indemniser, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, de la perte de son fonds de commerce ;

condamner la SARL IDER au paiement de dommages et intérêts équivalents à la perte du fonds de commerce, dont la valeur ne saurait être inférieure à 150.000 euros, en conséquence de ses fautes de nature contractuelle ;

Si le tribunal s’estimait insuffisamment informé sur la valeur du fonds de commerce,

désigner en conséquence, avant dire droit, tel expert qu’il lui plaira à avec mission de:1°) se rendre sur place et visiter le bien situe [Adresse 1]; se fairecommuniquer tous documents ou pièces qu’il estimera utiles à 1'accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, notamment de devis et entendre tous sachants ;

2°) rechercher et donner au tribunal tous éléments de nature à lui permettre :de fixer l’indemnité d’éviction due par le propriétaire au locataire à la date la plus rapprochée de l’éviction, soit en fait à la date de ses opérations, en procédant à une estimation de la valeur du fonds de commerce, déterminé selon les usages de la profession et en estimant également les autres indemnités pouvant être dues (notamment frais normaux de déménagement et de réinstallation, droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de valeur équivalente) ;déterminer la valeur du droit au bail au cas où le fonds serait dépourvu de valeur ;

condamner la SCI MYO, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SARL IDER à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les mêmes aux entiers dépens ;

rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire, laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [R] énonce:

que l’atteinte à l’obligation de bonne foi est caractérisée par une collusion frauduleuse ; qu’en effet la SARL IDER qui avait pris l’engagement de payer directement les loyers à la SCO MYO, s’est mise d’accord avec le bailleur pour le faire sanctionner par l’acquisition de la clause résolutoire ; que le locataire-gérant a pour cela sciemment retenu des actes délivrés à domicile élu dans la boutique, sans l’en informer, le privant ainsi de sa capacité de s’apercevoir du non-paiement du loyer ;que s’agissant des loyers réclamés par le bailleur, la révision triennale du loyer n’est pas intervenue conformément aux dispositions des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, de sorte que seul le loyer stipulé au bail, soit 10.502 euros par an, est exigible, et non les 11.046,96 euros réclamés, ce qui a généré un trop-perçu de 2.724,80 euros au profit du bailleur qui doit lui être restitué ;que s’agissant des charges réclamées par le bailleur, l’avenant de renouvellement de bail ayant été signé le 4 mai 2015, c’est-à-dire à une date postérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, il se devait de stipuler un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; qu’en outre, la clause « travaux » fait supporter au preneur tous les travaux y compris ceux relevant de l’article 606 du code civil ; qu’en conséquence, ces clauses doivent être réputées non écrites ; qu’en absence de toute exigibilité des charges, un total de 19.841 euros payés à ce titre doit lui être restitué ; qu’au regard des trop-perçus de loyers et de charges, il est désormais créancier à l’égard du bailleur, de sorte que le commandement de payer délivré doit être jugé nul et de nul effet, pour être dépourvu de cause ; que subsidiairement, il a consigné 10.000 euros à la CARPA et peut donc s’acquitter des sommes réclamées par le bailleur, de sorte que sa bonne foi doit lui ouvrir droit à un délai de paiement ;que la SARL IDER a manqué à son obligation de paiement du loyer directement entre les mains de la SCI MYO, ce qui justifie une résiliation du contrat de location-gérance aux torts et griefs du locataire-gérant et une réparation de son préjudice d’éviction.

Par conclusions notifiées le 1er février 2022, la SCI MYO demande au tribunal judiciaire de Paris de :

débouter Monsieur [J] [R] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions ;

condamner à titre reconventionnel Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 8.000 euros pour procédure abusive ;

condamner Monsieur [J] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MYO énonce :

qu’un commandement de payer visant des sommes supérieures au montant de la créance demeure valable à concurrence des sommes dues ; que l’obligation de bonne foi a été respectée, en ce qu’un décompte précis a été annexé au commandement et des quittances ont été communiquées régulièrement à Monsieur [J] [R] ;que s’agissant de la régularisation des charges, deux avis de régularisation en date des 6 septembre 2018 et 21 août 2018 ont été adressés à Monsieur [J] [R], lesquels avis lui ont indiqué respectivement que la régularisation apparaîtrait sur l’avis d’échéance d’octobre 2018 et d’octobre 2019 ; que Monsieur [J] [R] ne présente aucun élément probant concernant sa situation financière, de sorte que sa demande de délai ne saurait prospérer.Par conclusions notifiées le 25 mars 2022, la SARL IDER demande au tribunal judiciaire de Paris de :

la recevoir en ses écritures ;

déclarer irrecevable, et contraire à la loyauté de la preuve, la pièce n°9 produite par Monsieur [J] [R] ;

dire et juger qu’elle doit être mise hors de cause pour toutes les difficultés intervenues entre Monsieur [J] [R] et la SCI MYO ;

dire et juger qu’elle a subi l’expulsion ordonnée, perdant son stock et son exploitation de la surface commerciale ;

dire et juger qu’elle a de bonne foi et à bon droit, contracté un nouveau bail commercial avec la SCI MYO, près de 3 mois après l’expulsion, au 1er février 2021, créant un nouveau fonds de commerce ;

constater que ni la SCI MYO ni Monsieur [J] [R] ne l’a informée de la procédure engagée devant la présente juridiction, avant son assignation en intervention forcée ;

débouter Monsieur [J] [R] de toutes ses demandes formulées à son encontre ;

débouter Monsieur [J] [R] de sa demande de réintégration dans les locaux ;

condamner Monsieur [J] [R] à : lui restituer la somme de 11.000 euros sur le dépôt de garantie, après compensation avec la somme de 9.000 euros de dettes de location-gérance reconnue ; lui rembourser la somme de 20.000 euros liés au stock perdu du fait de l’expulsion ; lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter Monsieur [J] [R] et la SCI MYO de toutes leurs demandes ;

condamner Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL IDER énonce :

que le contrat de location-gérance stipule à son article 8 que « La présente location-gérance est consentie et acceptée moyennant paiement par le locataire gérant d’une redevance mensuelle de 1.500 (mille cinq cents euros), TVA en sus, payable mensuellement et à échoir » ; qu’il n’en ressort aucune obligation de payer, outre cette redevance, le loyer dû par Monsieur [J] [R] à la SCI MYO au titre du bail commercial ; que la redevance due au titre du contrat de location-gérance a été régulièrement versée à Monsieur [J] [R], de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée au titre du préjudice causé par l’éviction ; qu’à la demande de Monsieur [J] [R], en raison de problèmes de trésorerie rencontrés par celui-ci et de façon ponctuelle, en janvier 2019 elle a payé pour la première fois le montant de la redevance à la SCI MYO, paiement réitéré fin mars 2019 pour les mêmes raisons, puis à compter d’octobre 2019 ; qu’elle n’est en tout cas aucunement responsable de la situation locative de Monsieur [J] [R] ; qu’il n’y a eu aucune manœuvre frauduleuse avec le bailleur, étant précisé que le courrier à destination de Monsieur [J] [R] domicilié dans ses locaux, était relevé régulièrement par l’intéressé et demeurait sous pli fermé; qu’elle a subi seule les conséquences de l’expulsion qui lui a fait perdre tous ses stocks ; que ce n’est qu’après l’expulsion, et de façon spontanée qu’elle a souhaité pouvoir reprendre son activité, en prenant attache avec le bailleur principal ; que le bail dont elle jouit ne lui offre pas de conditions plus avantageuses ; que la demande de résiliation du contrat de location-gérance est devenue sans objet du fait de l’expulsion intervenue ; que la somme de 15.000 euros réclamée par Monsieur [J] [R] à son encontre au titre de la redevance, n’est nullement justifiée ; que les stocks mis initialement à disposition dans le cadre de la location-gérance ont été perdus du fait de l’expulsion ; qu’elle a perdu en outre ses propres stocks de ce fait, Monsieur [J] [R] devant réparer ce préjudice ; que nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes ;que les sommes réclamées au titre de l’éviction ne sont pas justifiées et reposent sur une pièce qui devra être écartée des débats au titre du principe de loyauté de la preuve ; que Monsieur [J] [R] aurait en effet monté un stratagème en s’étant présenté sous une fausse identité afin d’obtenir des attestations favorables à sa cause pour chiffrer le préjudice allégué d’éviction ; que Monsieur [J] [R] sollicite une double indemnisation de l’éviction en réclamant la même somme à chacun des défendeurs, sans solliciter de condamnation in solidum ; qu’il est constant que la réintégration dans les lieux ne peut être ordonnée en cas de relocation ; qu’en outre, un nouveau fonds y a été créé.

La clôture a été prononcée le 12 septembre 2022.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de mise hors de cause de la SARL IDER

Il résulte de l’article 331 du code de procédure civile qu’un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’espèce, il ressort de l’examen des prétentions de Monsieur [J] [R] que celui-ci a bien un intérêt à mettre en cause la SARL IDER s’il souhaite voir déclarer inopposable à son égard le bail conclu en date du 1er février 2021 dont le cotitulaire est l’appelé dans la cause ; que par ailleurs, il est relevé que la SARL IDER réclame, à titre reconventionnel, la restitution du dépôt de garantie au titre du contrat de location-gérance après compensation, l’indemnisation de la perte de son stock due à l’expulsion et que parallèlement, Monsieur [J] [R] sollicite la conservation dudit dépôt de garantie, et l’indemnisation de la perte du stock initial octroyé au titre du contrat de location-gérance.

En conséquence, la demande d’intervention forcée de la SARL IDER sera déclarée recevable, et la demande de mise en hors de cause de la SARL IDER doit être en conséquence rejetée.

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n°9 au motif d’une atteinte au principe de loyauté de la preuve

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Cass. ass. plén., 22 déc. 2023, B+R, n° 20-20.648 ; Cass. ass. plén., 22 déc. 2023, B+R, n° 21-11.330).

En l’espèce, il est relevé que la SARL IDER demande à ce que la pièce n°9 produite par Monsieur [J] [R] soit écartée du débat, en ce qu’elle porterait atteinte au principe de loyauté de la preuve.

Toutefois, il ressort de l’examen des pièces communiquées par Monsieur [J] [R] que la pièce n°9 figurant à son bordereau est une simple notification du contrat de location-gérance datant du 13 juillet 2018 adressé au bailleur, et non une attestation obtenue frauduleusement, de sorte qu’il apparaît manifeste que la SARL IDER a commis une erreur matérielle dans sa demande tendant à voir écarter cette pièce sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal n’étant valablement saisi que des demandes figurant au dispositif, la demande de la SARL IDER tendant à ce que la pièce n°9 soit écartée des débats ne saurait prospérer.

Surabondamment, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, la déloyauté dans l’obtention d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats.

Sur la validité du commandement du 11 octobre 2019 visant la clause résolutoire

Sur la bonne foi

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré. Il en va de même de la fraude.

En l’espèce, le commandement du 11 octobre 2019 vise la clause résolutoire du bail qui stipule que : « Il est expressément convenu qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes en vigueur, ou de paiement, à son échéance d’un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéficie de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai ».

Monsieur [J] [R] invoque l’atteinte à l’obligation de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer, laquelle serait caractérisée par une collusion frauduleuse entre la SARL IDER (tiers au bail commercial) et la SCI MY visant à le mettre en situation d’impayés. Le moyen repose d’une part, sur le fait que ledit tiers aurait manqué à son obligation de s’acquitter des loyers du bail commercial pour son compte auprès de la SCI MY, et d’autre part, s’est abstenu de lui communiquer les correspondances relatives aux impayés.

L’article 8 du contrat de location-gérance du 1er juillet 2018 stipule que : « La présence location-gérance est consentie et acceptée moyennant paiement par le locataire-gérant d’une redevance mensuelle de 1.500 (mille cinq cents euros), TVA en sus, payable mensuellement et à échoir ».

L’article 6.5 du même contrat prévoit en outre que : «le locataire-gérant fera son affaire personnelle de toutes les polices d’assurances contractées […] Il doit en outre s’acquitter des charges afférentes à l’exploitation du fonds de commerce, notamment les abonnements de téléphone, électricité, de gaz et d’eau ».

Il ne ressort nullement de l’examen du contrat de location-gérance litigieux une obligation pour le locataire-gérant d’acquitter un loyer auprès de la SCI MY pour le compte de Monsieur [J] [R], la redevance mensuelle de 1.500 euros ne pouvant être assimilée au loyer trimestriel figurant au bail commercial qui lie Monsieur [J] [R] à la SCI MY, d’un montant distinct.

Il est vain pour Monsieur [J] [R] d’invoquer, au titre des agissements frauduleux, la non-communication des correspondances relatives à ses impayés par la SARL IDER, alors que d’une part, le commandement litigieux a été signifié à l’un de ses collatéraux (Monsieur [Y] [Z]) au lieu de domiciliation qu’il avait désigné au bail commercial outre la notification prévue à l’article 658 du code de procédure civile, et que d’autre part, l’obligation au paiement résulte du bail lui-même, ce qu’il ne pouvait ignorer.

En l’absence de preuve d’agissement frauduleux et de caractérisation d’autres atteintes à l’obligation de bonne foi, la demande de nullité du commandement de payé tirée de l’atteinte à l’obligation de bonne foi et de la fraude à ses droits doit être rejetée.

Sur la validité de la cause du commandement

Il est constant que pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

Sur la validité de la cause du commandement quant aux demandes de paiement de loyers

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Il résulte de l’article R.145-20 du code de commerce que la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments produits en procédure que la SCI MY ait justifié de l’application de la révision légale sur le fondement des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce auquel le bail litigieux renvoie dans sa clause de révision. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [J] [R] de ramener la valeur du loyer au prix spécifié au bail commercial, avant révision : soit sur une base trimestrielle une somme de 2.625,50 euros [(10.502/12 = 875,16)*3 = 2.625,50 euros], en lieu et place des 2.761,75 euros réclamés par trimestre impayé. Sur une base annuelle, le différentiel est donc de 545 euros (136,25 * 4 = 545).

La dette locative sera donc ramenée à la somme de : 12.138,25 euros (12.683,25 – 545 = 12.138,25). La SCI MY sera donc condamnée à restituer la somme de 545 euros au titre des trop-perçus d’impayés de loyers arrêtés au 8 octobre 2019.

La validité du commandement sera constatée quant au surplus des sommes réclamées au titre des loyers arrêtés au 8 octobre 2019.

Sur la validité de la cause du commandement quant aux demandes de paiement des charges

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il résulte de l’article R.145-35 du code de commerce, que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Il ressort de l’article L.145-15 du code de commerce que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41.

En l’espèce, la clause relative aux charges du bail commercial stipule : « Le preneur remboursera au bailleur à la première demande, toutes les charges concernant la part de ce dernier dans la copropriété de l’ensemble immobilier, telles qu’elles résulteront des comptes établis par le syndic y compris l’impôt foncier les taxes de balayage, d’enlèvement des ordures ménagères et de déversement au tout à l’égout et tous autres impôts taxes et contributions nés ou à naître à la charge des locataires existant actuellement, ou qui seraient créés par la suite, viendraient à être supprimés et remplacés par de nouveaux impôts et de nouvelles taxes qui seraient recouvrés contre le bailleur ou mis à sa charge, preneur [sic] devra rembourser, en sus et sans diminution de loyer, à la première demande, la somme égale à celle qui était payée par elle lors de la suppression totale ou partielle des dits impôts, taxes ou contributions ».

Cette clause qui énonce les charges imputables au preneur vaut inventaire au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce. On observera que la reddition de compte imposée désormais par le législateur est le prolongement de l’inventaire. Or, en l’espèce, il suffit pour déterminer le périmètre du remboursement des charges au bailleur, que le preneur ajoute aux taxes clairement spécifiées dans la clause valant inventaire, « la part de ce dernier dans la copropriété de l’ensemble immobilier ». Cette part correspond à la part figurant dans les régularisations annuelles produites au titre de l’année 2017 et de l’année 2018, étant précisé que l’année 2019 n’était pas encore achevée au moment de l’arrêté de la dette visée au commandement de payer, soit le 8 octobre 2019.

Il ne ressort pas desdites régularisations annuelles d’imputabilité relative à des travaux qualifiables de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu de réputer non écrite la clause relative aux charges figurant au bail commercial.

Il en résulte que le commandement de payer a une cause valable quant à l’intégralité des charges et une partie significative des loyers, soit pour un total de 12.138,25 euros.

Il appert que le commandement de payer est donc valablement causé.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [J] [R] tendant à la nullité du commandement de payer du 11 octobre 2019 visant la clause résolutoire.

Le tribunal relève que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés dans l’ordonnance du 28 mai 2020 repose donc sur un commandement de payer visant la clause résolutoire valide au fond, ce qui exclut la possibilité d’obtention d’une indemnité d’éviction. La demande d’indemnité d’éviction de Monsieur [J] [R] doit être en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais de grâce rétroactifs

Il résulte des termes de l’article L.145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est constant que le pouvoir d’accorder au débiteur des délais de grâce est discrétionnaire (cass. civ 1ère 24 octobre 2006, B n° 05-16.517).

En l’espèce, compte tenu de la situation du débiteur qui n’exploite plus les lieux et n’est plus en relation d’affaire avec le créancier, il n’y a pas lieu d’accorder de tels délais rétroactifs.

Il s’en évince que ni la demande de réintégration dans les lieux, ni l’indemnité compensatrice d’une impossibilité de réintégration ne peut prospérer.

Sur la nullité et l’inopposabilité du bail conclu le 1er février 2021 entre la SCI MYO et la SARL IDER

Il résulte de l’article 1199 du code civil, que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

L’article 1200 du code civil pose en substance que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.

S’agissant de la demande de nullité du bail conclu le 1er février 2021 entre la SCI MYO et la SARL IDER, le principe de l’effet relatif des contrats exclut que cette demande formée par Monsieur [J] [R], qui au demeurant n’articule aucun moyen au soutien, puisse prospérer. Elle sera donc rejetée.

S’agissant de l’inopposabilité du même contrat, Monsieur [J] [R] n’invoque aucun moyen opérant. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le contrat de location-gérance

Sur la nullité

Il résulte de l’article 1186 du code civil qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Il y a lieu de constater que suite à l’expulsion des locaux le 30 novembre 2020 des parties au contrat de location-gérance du 1er juillet 2018, ce contrat est devenu caduc le 30 novembre 2020. Partant, la demande de nullité d’un tel contrat est devenue sans objet.

Sur les demandes en paiement de redevance

Monsieur [J] [R] sollicite le paiement des redevances de 10 échéances impayés à compter du 1er juin 2020. Or, la caducité est intervenue le 30 novembre 2020, soit 5 échéances au maximum à compter de la date à laquelle il est allégué que les paiements ont cessé.

Monsieur [J] [R] ne fournit aucun décompte pour étayer ses prétentions.

La SARL IDER reconnaît toutefois une dette de redevance de 9.000 euros. Il sera donné acte de cet acquiescement à la dette à hauteur de 9.000 euros, en la condamnant au paiement de cette somme, le surplus des demandes de Monsieur [J] [R] n’étant justifié, par aucune pièce.

Sur les demandes de restitution

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Monsieur [J] [R] qui ne justifie d’aucun motif de retenue du dépôt de garantie de 20.000 euros doit être condamné à sa restitution à la SARL IDER.

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les dettes réciproques de Monsieur [J] [R] au titre de dépôt de garantie et de la SARL IDER au titre de la redevance.

S’agissant des stocks, le contrat de location-gérance n’a annexé aucun inventaire de l’état des stocks initiaux au moment de sa conclusion, le dernier inventaire datant du 3 juin 2018 en lien avec le précédent locataire-gérant, sans qu’on puisse déterminer le sort dudit stock depuis cet inventaire. La SARL IDER ne justifie pas davantage de l’état des stocks au moment de la date d’expulsion, et la réalité de leur perte.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de Monsieur [J] [R] et de la SARL IDER quant aux restitutions des stocks en nature ou en valeur.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] a obtenu partiellement gain de cause auprès de la SCI MYO quant à ses contestations sur le quantum de la dette de loyers. En conséquence, le caractère abusif de la procédure n’est pas démontré. La demande d’indemnisation de ce chef formée par la SCI MYO sera rejetée.

La SARL IDER a acquiescé partiellement à la dette qui lui était réclamée par Monsieur [J] [R]. En conséquence, le caractère abusif de la procédure n’est pas démontré. La demande d’indemnisation de ce chef formée par la SARL IDER sera également rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] ayant succombé dans l’essentiel de ses demandes sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] sera condamné à verser à la SCI MYO la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [R] sera condamné en outre à verser à la SARL IDER la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déclare recevable la demande d’intervention forcée de la SARL IDER ;

Rejette la demande de la SARL IDER tendant à ce que la pièce n°9 produite par Monsieur [J] [R] soit écartée des débats ;

Rejette la demande formée par Monsieur [J] [R] tendant à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2019 ;

Condamne la SCI MY à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 545 euros au titre des trop-perçus d’impayés de loyers arrêtés au 8 octobre 2019 ;

Rejette la demande de Monsieur [J] [R] tendant au paiement d’une indemnité d’éviction ;

Rejette la demande de délai de grâce rétroactif formée par Monsieur [J] [R] ;

Rejette la demande formée par Monsieur [J] [R] tendant à sa réintégration dans les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] et la demande d’indemnité compensatrice d’une impossibilité de réintégration ;

Rejette la demande formée par Monsieur [J] [R] tendant à la nullité et à l’inopposabilité à son égard du contrat de bail commercial conclu entre la SCI MYO la SARL IDER le 1er février 2021 portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] ;

Constate à la date du 30 novembre 2020 la caducité du contrat de location-gérance du 1er juillet 2018 conclu entre Monsieur [J] [R] et la SARL IDER portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] ;

Dit que la demande de nullité du contrat de location-gérance du 1er juillet 2018 conclu entre Monsieur [J] [R] et la SARL IDER (portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4]) est devenue sans objet ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer à la SARL IDER la somme de de 20.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie relatif au contrat de location-gérance du 1er juillet 2018  ;

Condamne la SARL IDER à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 9.000 euros au titre des redevances relatives au contrat de location-gérance du 1er juillet 2018 conclu avec celui-ci portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] ;

Ordonne la compensation entre les dettes réciproques de Monsieur [J] [R] au titre du dépôt de garantie et de la SARL IDER au titre des redevances de location-gérance ;

Rejette les demandes respectives de Monsieur [J] [R] et de la SARL IDER de restitution des stocks en nature ou en valeur au titre du contrat de location-gérance du 1er juillet 2018 portant sur les locaux sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] ;

Rejette les demandes de la SCI MYO et de la SARL IDER tendant à l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Monsieur [J] [R] aux entiers dépens;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer à la SCI MYO la somme de 3.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [R] à payer à la SARL IDER la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME