RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00382 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWG2

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 28 OCTOBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

représentée par M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4] (REUNION)

représentée par M^e Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-001594 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7] DE [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [S] a conclu avec Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [I] un contrat de bail en date du 07 juillet 2020 portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 27 mars 2023, Madame [T] [S] a adressé à Madame [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2.785,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame [T] [S] a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  9.977,29 euros se décomposant ainsi outre la capitalisation des intérêts :

—  2.792,12 euros correspondant aux dégradations du bien

—  6.314,51 euros correspondant aux loyers de février au 13 octobre 2023

—  870,66 euros au titre de la TEOM de 2020 (178,20 euros), de 2021 (357,50 euros) et de 2023 (334,96 euros)

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2024. Les parties sont représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses conclusions en réplique et de reprise, Madame [T] [S] maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions n°2, Madame [Z] [I] demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger que le départ de Madame [I] au 1er mars 2023 est régulier

— rejeter l’ensemble des demandes de Madame [T] [S]

A titre reconventionnel :

— condamner Madame [T] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  1.500 euros en réparation de son préjudice moral

—  1.000 euros au titre de la sanction pour procédure abusive

—  422,80 euros au titre du remboursement de la porte acquise pour remplacer la première non conforme

— lui octroyer un délai de 24 mois pour régler la somme de 619,43 euros éventuellement à parfaire

— statuer ce que de droit sur les dépens en matière d’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 otobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et de la TEOM

Madame [T] [S] sollicite le paiement des loyers sur la période allant du 1er février 2023 au 13 octobre 2023, date de l’état des lieux de sortie outre le paiement de la TEOM des années 2020, 2021 et 2023 soit la somme totale de 7.185,17 euros.

En défense, Madame [Z] [I] soutient avoir donné son congé à Madame [T] [S] le 1er février 2023 soulignant une erreur de date sur le courrier qui mentionne le 1er mars 2023 avec un départ effectif le 1er mars 2023. Elle a tenté de restituer les clés via DHL. Elle dit avoir remis les clés dans la boîte aux lettres le 31 mars 2023. Elle refuse en conséquence de régler les loyers postérieurement au 1er mars 2023, date de son départ effectif.

Madame [Z] [I] soutient ainsi avoir régulièrement donné son préavis par courrier du 1er février 2023, daté par erreur du 1er mars 2023.

Toutefois, les éléments produits ne permettent pas d’établir avec certitude qu’il s’agit bien d’un courrier de congé avec préavis d’un mois qui a bien été adressé par Madame [Z] [I] à Madame [T] [S] le 1er février 2023 étant souligné que le n° du recommandé ne figure pas sur le courrier lui-même. De même, l’indication sur l’avis de réception du service postal de [Localité 9] dans les Yvelines pose question.

S’agissant de la remise des clés du logement qui aurait été faite par DHL le 15 mars 2023, là encore, les dates ne coïncident pas, la lettre étant datée du 15 mars 2023 mais le colis aurait été expédié le 27 février 2023. Madame [T] [S] n’a jamais réceptionné le colis puisqu’il a été retourné à l’expéditeur.

En tout état de cause, il est établi dans ce dossier que Madame [T] [S] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023. Cet acte a été délivré à personne donc à Madame [Z] [I] conformément aux indications portées sur l’acte par le commissaire de justice.

Il s’en déduit qu’à la date du 27 mars 2023, Madame [Z] [I] était encore dans les lieux alors qu’elle soutient les avoir libérés fin février 2023. Mais de plus, Madame [Z] [I] aurait pu profiter du passage du commissaire de justice pour lui indiquer qu’elle avait déjà donné son congé et lui remettre les clés du logement. Tel n’a pas été le cas.

En conséquence et dans la mesure où la libération effective du logement est constituée par la remise des clés au bailleur, cette remise des clés a été faite par Madame [Z] [I] le 26 septembre 2023, date à laquelle la bailleresse a trouvé les clés dans sa boîte aux lettres.

Dès lors, Madame [T] [S] est bien fondée à réclamer à Madame [Z] [I] les loyers sur la période allant du 1er février 2023 au 26 septembre 2023 soit la somme de 5.250 euros outre la somme de 650 euros correspondant au prorata du mois de septembre 2023 ce qui correspondant à une somme totale de 5.900 euros au titre des loyers restant dus.

Madame [T] [S] est également bien fondée à réclamer à son ancienne locataire la somme de 846,70 euros au titre de la TEOM pour les années 2020, 2021 et 2023 au prorata.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [I] à payer à Madame [T] [S] la somme de 6.746,70 euros au titre de l’arriéré locatif et de la TEOM.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

Madame [T] [S] sollicite la somme de 2.792,12 euros au titre des travaux de remise en état à l’appui de factures versées aux débats.

En défense, Madame [Z] [I] précise qu’aucun état des lieux n’a été effectué lors de son entrée dans le logement le 7 juillet 2020. Elle expose que les matériels dans le logement étaient défectueux -dysfonctionnement des climatiseurs et absence de fermeture de la porte d’entrée- et qu’elle a été contrainte d’effectuer des travaux importants qui ont contribué à l’amélioration du logement.

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives définies par les textes réglementaires. Il est responsable des détériorations quand elles sont causées par sa négligence ou un manque d’entretien.

La preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Selon les dispositions de l’article 1731 du code civil, “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

Les parties s’accordent pour dire qu’il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée de sorte que le logement est présumé avoir été remis en bon état d’autant que Madame [Z] [I] ne justifie pas avoir adressé de courrier à sa bailleresse peu de temps après l’entrée dans les lieux en se plaignant de l’état du logement ou du dysfonctionnement notamment des climatiseurs.

Les attestations produites dans le cadre de la présente instance ne permettent pas d’établir plus de trois ans après la signature du bail la délivrance d’un logement non conforme.

Le bon état du logement est en outre confirmé par la production par Madame [T] [S] de l’état des lieux de sortie des précédents locataires en mars 2020.

A l’appui de sa demande au titre des dégradations locatives, Madame [T] [S] verse aux débats l’état des lieux de sortie. En dépit d’une sommation délivrée par le commissaire de justice, Madame [Z] [I] ne s’est pas présentée lors de l’état des lieux de sortie.

Il ressort de l’état des lieux de sortie les éléments suivants :

— salon/salle à manger : peinture du plafond en état d’usage, peintures des murs sale, poussière présente et absence de nettoyage, ce qui laisse penser que les lieux sont inoccupés depuis un certain temps. Le coin cuisine se trouve dans la même pièce et il est relevé que les portes du meuble de cuisine sont abîmées. Les joints d’étanchéité du plan de travail sont sales et abîmés, comme ceux de l’évier. Absence de fonctionnement du verrouillage de la baie vitrée côté droit.

— chambre ouest : peinture sale, défraîchie. Absence de télécommande du climatiseur. Présence de quelques tâches sur la peinture du plafond. Absence de clé sur la porte séparative.

— chambre milieu : peinture des murs sale. Pas de clé de la porte séparative. Peinture du plafond tâchée.

— toilettes : WC sale et encrassé. Peinture des murs sale ainsi que celle du plafond.

— salle de bains : peinture des murs sale et encrassée au niveau de l’interrupteur. Meuble vasque usagé.

— terrasse : garde-corps sale et tâché

Madame [T] [S] verse aux débats un devis accepté en date du 25 octobre 2023 relatif à des travaux de peinture dans la totalité de l’appartement pour un montant de 1.550 euros HT.

Madame [T] [S] verse aux débats l’état des lieux d’entrée des précédents locataires en date du 21 mai 2019 outre celui de sortie sur lequel ne figure aucun détail. Sur cet état des lieux, il est indiqué que la peinture est en bon état mais pas à l’état neuf.

Il est constant que la durée de vie “théorique” de la peinture est de 7 ans.

En conséquence, à la fin du bail de Madame [Z] [I], la peinture était nécessairement en état d’usage.

Le locataire n’a pas à prendre en charge la remise à l’état neuf des peintures de l’appartement puisqu’il n’a pas à sa charge l’usure normale des peintures.

En conséquence, en tenant compte du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice et de l’état de vétusté des peintures, Madame [Z] [I] ne devra prendre à sa charge qu’une somme de 300 euros à ce titre.

S’agissant de la pose des joints d’étanchéité, c’est à la charge du locataire mais il convient d’en limiter le coût à la somme totale de 100 euros.

En revanche, Madame [T] [S] ne peut mettre à la charge de Madame [Z] [I] les frais de réparation de la fermeture de la porte de la baie vitrée dans la mesure où il n’est pas démontré que ce dysfonctionnement serait la conséquence d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien imputable à la locataire.

Il en est de même des frais concernant la porte d’entrée. Madame [Z] [I] justifie avoir informé sa bailleresse en septembre 2020, soit peu de temps après son entrée dans les lieux, des difficultés d’ouverture de cette porte. Ces frais sont à la charge de la propriétaire.

En conséquence, s’agissant de ce devis, seule une somme de 400 euros doit être mise à la charge de la locataire.

Madame [T] [S] produit également une facture d’un montant TTC de 27,50 euros correspondant à des piles, pinceaux, fermeporte. Rien ne justifie de condamner Madame [Z] [I] au paiement de cette facture. Il convient de débouter Madame [T] [S] de cette demande à ce titre.

Enfin, Madame [T] [S] produit une facture d’un montant de 498 euros TTC correspondant à des frais de fournitures de matériel de peinture, de serrures avec clés, télécommande universelle.

Il convient de mettre à la charge de la locataire les frais correspondant aux serrures soit la somme TTC de 43,40 euros outre les frais de la télécommande d’un montant de 23,90 euros soit la somme totale de 67,30 euros TTC. Les autres frais ne sont pas justifiés au regard des justificatifs produits.

Compte tenu de ces éléments, le montant des réparations locatives restant à la charge de Madame [Z] [I] doit être fixé à la somme de 467,30 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [I] à payer à Madame [T] [S] la somme totale de 467,30 euros au titre des travaux de remise en état.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Les intérêts échus depuis une année entière produiront intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande au titre du remboursement de la porte d’entrée

Madame [Z] [I] réclame à ce titre la somme de 422,80 euros en produisant une facture correspondant.

Il ressort des échanges de sms entre Madame [Z] [I] et Madame [T] [S] que cette dernière avait été régulièrement informée des dysfonctionnements de la porte d’entrée de l’appartement et qu’elle laissait sa locataire “gérer”.

Ces difficultés sont apparues très peu de temps après l’entrée dans les lieux de la locataire et aucun élément ne permet de démontrer que le dysfonctionnement de la porte résulterait d’un acte volontaire de Madame [Z] [I].

Les réparations de la porte d’entrée font partie des frais incombant au bailleur de sorte que Madame [Z] [I] est bien fondée à réclamer à Madame [T] [S] le paiement de la somme de 422,80 euros.

Il convient de condamner Madame [T] [S] à payer à Madame [Z] [I] la somme de 422,80 euros au titre du remboursement de la porte d’entrée.

Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions de l’articel 1343-5 du code civil “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, Madame [Z] [I] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et ne précise pas de quelle façon elle pourrait procéder au règlement de la somme due dans le délai de deux ans. Le tribunal ne dispose d’aucun élément financier. Dans un tel contexte, accorder des délais de paiement est illusoire.

Il convient de débouter Madame [Z] [I] de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est établi aucun comportement fautif de la part de Madame [T] [S] qui soit de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts à Madame [Z] [I].

Il convient de débouter Madame [Z] [I] de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Madame [Z] [I] ne démontre pas l’attitude abusive de Madame [T] [S] dans le cadre de la présente instance qui fait partiellemen droit à ses demandes.

Il convient de débouter Madame [Z] [I] de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

Les dépens seront à la charge de Madame [Z] [I], partie succombante.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de Madame [T] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [Z] [I] à payer à Madame [T] [S] les sommes suivantes :

—  6.746,70 euros au titre de l’arriéré locatif et de la TEOM

—  467,30 euros au titre des travaux de remise en état

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Condamne Madame [T] [S] à payer à Madame [Z] [I] la somme de 422,80 euros au titre du remboursement de la porte d’entrée.

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens seront à la charge de Madame [Z] [I].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE