TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire à:

— Maître GUERRIER

Copies certifiées conformes à:

— Maître GUERRIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05384

N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG6

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SECRI GESTION, SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [O] [C] épouse [X]

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG6

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] (ci-après « les époux [X] ») sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n°51 et 346 d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 17 et 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner les époux [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 3 octobre 2024.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu l’article 1231 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

CONDAMNER Madame [O] [C] épouse [X] au paiement de la somme de 9.156,57 € correspondant aux appels de charges arriérés pour la période du 1 er avril 2020 au 9 juillet 2021.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [I] [X] et Madame [O] [C] épouse [X] au paiement de la somme 16.548,25 € au titre des charges arriérées pour la période du 26 juillet 2021 au 1 er avril 2024 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation.

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [I] [X] et Madame [O] [C] épouse [X] au paiement d’une somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [I] [X] et Madame [O] [C] épouse [X] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les époux [X] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale en date du 21 juillet 2025 que les époux [X] sont actuellement propriétaires indivis des lots n°346 et 51 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Il verse également aux débats la fiche d’immeuble et le titre de propriété justifiant de la qualité d’unique propriétaire desdits lots.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG6

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27/10/2020, 5/07/2021, 20/06/2022 et 28/06/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance des sommes dues pour la période du 01/04/2020 au 09/07/2021, qui laisse apparaître un débit de 9.156,57 euros ;

— un décompte de créance des sommes dues pour la période du 26 juillet 2021 au 1er avril 2024, qui fait état d’un solde débiteur de 16.458,25 euros.

Il résulte en conséquence de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.156,57 euros correspondant aux appels de charges arriérés pour la période du 1er avril 2020 au 9 juillet 2021 ; et débiteur de la somme de 16.548,25 euros au titre des charges arriérées pour la période du 26 juillet 2021 au 1er avril 2024 inclus.

Les époux [X] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, le tribunal étant en outre saisi par le dispositif de l’assignation, ils seront en conséquence condamnés selon les termes requis soit :

Mme [O] [C] épouse [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.156,57 euros au titre de la période d’arriérés de charges entre le 1er avril 2020 et le 9 juillet 2021 ;M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.548,25 euros au titre des charges arriérées pour la période du 26 juillet 2021 au 1er avril 2024 inclus.

Dans la mesure où les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, les époux [X] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 16.548,25 euros en application de l’article 220 du Code civil. (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.360 et auparavant : 1er décembre 1999, n° 98-11.726).

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 18 avril 2024.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [X] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux [X] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1/10/2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que les époux [X] ont d’ores et déjà été condamnés à plusieurs reprises, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, soit par jugements :

Du tribunal de grande instance de Paris en date du 7 juillet 2015, pour la somme de 8.255,92 euros ;Du tribunal de grande instance de Paris en date du 6 juin 2018, pour la somme de 14.317,84 euros ;Du tribunal d’instance de Paris en date du 13 mai 2019, pour la somme de 5.724,23 euros ;Du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 mars 2022, pour la somme de 9.156,57 euros.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré leurs précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustrait à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05384 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG6

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ainsi que leurs diverses condamnations antérieures en paiement, ne permettent pas de considérer les époux [X] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner les époux [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [X], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les époux [X] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [O] [C] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 9.156,57 euros au titre de la période d’arriérés de charges entre le 1er avril 2020 et le 9 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024

CONDAMNE solidairement M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 16.548,25 euros au titre des charges arriérées pour la période du 26 juillet 2021 au 1er avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] [X] et Mme [O] [C] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 31 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente