RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00383 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2EI

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LAUREAT pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [W] [U]

C/o Monsieur [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [T], [V], [X], [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 24 Octobre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 07 Novembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître GARNIER délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [F] est propriétaire des lots n°88 (appartement) et 14 (parking) au sein de la résidence [6] située à l’angle des [Adresse 8] à [Localité 9].

Monsieur [W] [U] a été désignée syndic non professionnel dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 29 avril 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, dont Madame [F].

En outre, les procès-verbaux des différentes assemblées générales des 7 août 2021, 18 juin 2022, 23 avril 2023 et 20 avril 2024 lui ont été transmis. Les convocations des assemblées générales lui ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception.

Deux mises en demeure de payer lui ont été notifiées le 7 décembre 2023 et 11 juin 2024. Elles sont restées infructueuses pendant plus de trente jours.

Le [Adresse 10] Le Lauréat fait état au 30 juillet 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d’un montant principal de 1.263,37 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2024, le [Adresse 10] Le Lauréat a fait assigner Madame [F] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

— Condamner Madame [F] à payer au [Adresse 10] [Adresse 5] Lauréat la somme de 1.263,37 € correspondant aux charges de copropriété impayées, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure pour la somme de 1.095,31 € et de l’assignation pour le reliquat,

— Dire et juger que les provisions sur charges pour l’année 2024 non échues sont immédiatement exigibles et condamner en conséquence Madame [F] au paiement de celles-ci,

— Prononcer la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— Condamner Madame [F] à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le demandeur du fait de la résistance abusive dont elle a fait preuve,

— Condamner Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] Lauréat la somme de 1. 100 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire et juger que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant,

— Ordonner l’exécution provisoire

Bien que régulièrement assignée conformément aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, Madame [F] n’a ni comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Sur la somme réclamée de 1.263,37 €, celle-ci est non contestée et justifiée. Madame [F] sera condamnée à verser au [Adresse 10] [Adresse 5] Lauréat le montant de cette somme.

En application de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la somme de 1.095,31 € produira intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de présentation de la mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant et dont il est justifié au dossier, et à compter du 22 août 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l’article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l’exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

Les sommes réclamées à ce titre n’étant pas contestées, il sera fait droit à la demande, qui porte sur les provisions non encore échues pour l’année 2024, soit la somme de 168,06 €.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le [Adresse 11] n’a ni chiffré sa demande ni ne l’a justifiée. En conséquence, sa demande de dire que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [F] a déjà été condamnée par deux fois pour ne pas avoir payé ses charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires a donc déjà été contraint à deux reprises de saisir le tribunal pour obtenir le paiement des sommes dues, cette procédure étant la troisième. En conséquence, il convient de condamner Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires les Laurés au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F], qui succombe, seront condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1 100 euros au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, s’agissant d’un litige portant sur une obligation au paiement de diverses sommes d’argent, l’exécution provisoire est tout à fait compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [F] à payer au [Adresse 10] [Adresse 7] la somme de 1.263,37 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 31 juillet 2024,

DIT que la somme de 1.095,31 € produira intérêt au taux légal à compter de la date de présentation de la mise en demeure, soit le 7 décembre 2023, et à compter du 22 août 2024 pour le surplus,

CONDAMNE Madame [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 168,06 € au titre des provisions non encore échues pour l’exercice 2024,

PRONONCE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de voir imputer au débit du compte de Madame [T] [F] les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes,

CONDAMNE Madame [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme 800 € titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [F] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme 1.100 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE