MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 23/05306

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 6]

ET :

[I] [G]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. [G]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DEBATS : E. ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 5] et [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [W] muni d’un pouvoir en date du 17 décembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant par le biais de la visio-conférence entre le Tribunal Judiciaire de TOURS et le Centre de détention de CHATEAUDUN

D’autre Part ;

RG 23/5306

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet à effet du 23 juillet 2020, la société VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [S] pour un logement, espace privatif extérieur et garage/stationnement situés [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 471,84 €, provisions pour charges comprises. Suite à départ de Madame [K] [S] du logement le 8 décembre 2022, Monsieur [I] [G] est seul titulaire du contrat de bail.

Invoquant des impayés de loyers, le 11 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Le bailleur a ainsi fait assigner Monsieur [I] [G] par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [I] [G] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [I] [G] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— condamner Monsieur [I] [G] au paiement de la somme en principal de 869,54 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [I] [G] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [G] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 23 mai 2024 au cours de laquelle le dossier a été appelé, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT maintient les termes de son assignation et précise que Monsieur [I] [G] ne se mobilise pas pour apurer sa dette locative.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 20 novembre 2023 signifié à personne, Monsieur [I] [G] n’est ni présent ni représenté à cette audience. Le Tribunal a toutefois été destinataire d’un courrier adressé par mail en date du 16 avril 2024 l’informant de l’indisponibilité de Monsieur [I] [G] compte tenu de son incarcération et de sa demande de report d’audience. Cette information a été portée au dossier postérieurement à l’audience du 23 mai 2024.

Pour permettre aux parties de débattre contradictoirement du dossier, celui-ci a fait l’objet, par jugement rendu le 30 août 2024, d’une réouverture des débats à l’audience du 19 décembre 2024, audience au cours de laquelle Monsieur [I] [G] était présent par visioconférence.

Lors de cette audience, le bailleur VAL TOURAINE HABITAT, représenté par Monsieur [U] [W] dûment mandaté, indique maintenir ses demandes intiales et actualise la dette à la somme de 5 905,47€ en précisant que le dernier réglement est intervenu en février 2024.

Monsieur [I] [G] indique percevoir environ 200 € par mois en détention. Il purge actuellement une peine de 18 mois et devrait sortir de détention d’ici 4 mois environ. Il dit pouvoir consentir un paiement mensuel de 30 à 40 € eu égard à ses ressources. Il souhaite conserver le logement pour sa sortie de détention de crainte de se retrouver sans toit.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 22 août 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 21 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le10 juillet 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 11 septembre 2023 pour un montant en principal de 869,54€ et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5905,47 €, hors dépens et frais accessoires.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur présente un décompte actualisé à la somme de 6 130,45 €, soit après déduction des frais de commissaire de justice (148,78 €) qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèveront, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après, et des frais d’enquête sociale (76,20 € =10*7,62 €), une dette locative qui s’établit à la somme de 5 905,47 €. Monsieur [I] [G] sera condamné à verser cette somme à VAL TOURAINE HABITAT.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 septembre 2023 portant sur la somme en principal de 869,54 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [I] [G] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur maintient sa demande de résiliation de bail. Le locataire n’acquitte plus ses loyers depuis plus février 2024.

Monsieur [I] [G] expose sa situation et sa perspective de retrouver un logement à sa sortie de détention. Compte tenu cependant de l’absence de paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et de sa capacité financière exposée à l’audience, il ne pourra pas lui être accordé des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2023 et d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [I] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [I] [G] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision

de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [I] [G] à payer à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 905,47 € (CINQ MILLE NEUF CENT CINQ EUROS, QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 décembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2020 entre Monsieur [I] [G] et VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 12 novembre 2023 ;

Dit que Monsieur [I] [G] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [I] [G] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, Monsieur [I] [G], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] , deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [I] [G] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [I] [G] à payer à VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection