N° RG 20/06439 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UUO2

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72D

N° RG 20/06439 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UUO2

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[Z] [M]

C/

S.D.C. RESIDENCE DU 14 JUILLET, S.C.I. DU MARCHE 1922, S.A.R.L. CABINET GIRONDIN

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SELARL EMMANUEL LAVAUD

M^e Christine MOREAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [M]

né le 11 Mars 1947 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.D.C. RESIDENCE [16],

[Adresse 5]

[Localité 7]

pris en la personne de son Syndic la SARL CABINET GIRONDIN,

[Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG 20/06439 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UUO2

S.C.I. DU MARCHE 1922

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. CABINET GIRONDIN

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente notarié en date du 19 novembre 2015 M. [Z] [X] [M] a vendu à la SARL MYR une parcelle sur laquelle était édifiée une maison d’habitation avec dépendances sise [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 13] sur laquelle l’acquéreur s’est engagé à construire et à achever au plus tard au 1er trimestre 2017 un immeuble soumis au statut de la copropriété, comprenant initialement, conformément à l’état descritptif de division et règlement de copropriété établi le même jour, 16 lots dont un local commercial, des locaux à usage d’appartements ou de bureaux, des celliers et parkings. L’acte de vente stipulant l’attribution au vendeur du local commercial et de deux parkings au sein de cette copropriété lots n° 1, 10 et 11, les autres lots ayant été par la suite vendus à la SCI DU MARCHE 1922 le 27 avril 2017 soit les lots n° 3,4,6,7,8,13 , 14 et 15 et à la SCI MAJUTHO pour les lots restants.

Lors de l’assemblée générale du 18 juin 2018, non contestée, les 3 copropriétaires de la Résidence du 14 juillet ont adopté une modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’enregistrement auprès du notaire à la seule charge de la SCI DU MARCHE 1922 et de la SCI MAJUTHO aux fins de créer de nouveaux lots dans les parties communes et privatives.

Selon acte authentique reçu par Maître [R] notaire à Andernos les Bains le 26 juillet 2019 il a été procédé à l’enregistrement du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division mais également à la cession à l’euro symbolique par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du lot n° 23 à la SCI DU MARCHE 1922, du lot 24 à la SCI MAJUTHO, à la cession à l’euro symbolique par la SCI MAJUTHO au SYNDICAT DES COPROPIETAIRES du lot 20, à la cession par la SCI DU MARCHE 1922 du lot 18 devant devenir le lot n° 25 à la SCI MAJUTHO.

Estimant cet acte notarié non conforme aux délibérations de l’assemblée générale du 18 juin 2018, M. [M] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16], la SCI MAJUTHO, la SCI DU MARCHE 1922, la SARL CABINET GIRONDIN syndic de copropriété, et la SCP notariale d’Andernos les Bains devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir prononcer la nullité de l’acte notarié du 26 juillet 2019 et donc la remise en état des parties communes cédées sous astreinte; il a également requis la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts, la révocation du mandat du syndic Cabinet Girondin pour fautes graves et la nullité d’une assemblée générale en date du 7 juillet 2020.

Par jugement en date du 29 février 2024 le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté M. [M] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au paiement de diverses indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.M. [M] a interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel de [Localité 15] devant laquelle l’affaire est pendante.

Parallèlement, considérant que la SCI du MARCHE 1922 s’est appropriée des parties communes lors de la réalisation dans les lots 6,7 et 8 de travaux non autorisés par la copropriété, M. [I] a par actes distinsts en date du 31 juillet 2020 assigné devant la présente juridiction la SCI DU MARCHE 1922, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16] et la SARL CABINET GIRONDIN es qualité de syndic de la copropriété aux fins d’obtenir la restitution des parties communes appropriées par la SCI DU MARCHE 1922 et la remise en état de celles-ci sous astreintes ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, M. [Z] [X] [M] demande au tribunal au visa des articles 1240 du code civil, 700 du code de procédure civile ainsi que de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application de :

— “à titre additionnel ”et avant dire droit, désigner au besoin un expert afin de constater les mètres carrés des lots 6 et 8 tels qu’ils figurent sur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et ceux existants à ce jour pour lesdits lots,

— ordonner à la SCI du MARCHE 1922 de remettre en état identique les parties communes objets des travaux pour les lots 6, 7 et 8 sous astreinte de 1000 euros par jour à compter du jugement,

— ordonner à la SCI du MARCHE 1922 de restituer les parties communes occupées illégalement pour ses lots 6, 7 et 8 sous astreinte de 1000 euros par jour à compter du jugement,

— condamner les défendeurs in solidum à payer au requérant la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, matériels et financiers tous confondus,

— dispenser le requérant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter la SCI DU MARCHE 1922 de sa demande de rejet de l’exécution provisoire de droit du jugement,

— condamner les défendeurs in solidum à payer au requérant la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[M] fait valoir que postérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble et à la vente du 27 avril 2017, la SCI DU MARCHE a procédé à la modification des lots 6 et 8 par prélèvement sur les parties communes de la copropriété à savoir les combles, en transformant le plancher cloisonné par la création d’une mezzanine et ce, sans autorisation du syndicat des copropriétaires comme l’exigeaient ces travaux. Il indique que ces travaux ont eu pour conséquence une augmentation de la superficie de ces deux lots et donc des tantièmes, dont il résulte non un empiètement sur les parties communes mais bien une appropriation de celles-ci, sans qu’aucune demande d’autorisation ni de modification de l’état descriptif de division n’ait été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.M.[M] fait valoir que l’augmentation irrégulière de la superficie des lots n° 6 et 8 résulte des annonces de mise en location de ces biens, tandis que celle du lot 7 résulte du contrat de bail qu’il verse au débat. A titre additionnel à sa demande de restitution des parties communes appropriées et leur remise en état sous astreinte et avant dire droit, il requiert la désignation d’un expert pour vérifier les superficies des lots n°6 et 8 .Par ailleurs, M [M] expose que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES agissant par son syndic a manqué à son obligation de faire respecter le règlement de la copropriété en ne mettant pas en demeure la SCI DU MARCHE 1922 de cesser le trouble illicite alors qu’il n’ignorait pas les travaux irréguliers et appropriations des parties communes.Il ajoute qu’aucune assemblée n’a été tenue pour la modification des tantièmes, les charges de copropriété n’ayant pas plus été modifiées . Invoquant une collusion frauduleuse entre la SCI DU MARCHE 1922, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et son syndic, il sollicite donc leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, matériel et financier.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2024 la SCI DU MARCHE 1922 entend voir sur le fondement des articles 1315 (1353 nouveau), 1382 (1240 nouveau) du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, des articles 1er du code de la copropriété, L 462-1 du code de l’urbanisme, 9,146,263,514,696, 700 et 789 du code de procédure civile :

— juger irrecevable la demande avant dire droit d’expertise judicaire de M. [M],

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI DU MARCHE 1922,

— débouter le CABINET GIRONDIN de ses demandes l’encontre de la SCI DU MARCHE 1922,

— écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— condamner M. [M] in solidum avec toute partie succombante à verser à la SCI DU MARCHE 1922 la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI du MARCHE 1922, soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de la demande d’expertise au motif qu’elle aurait due être formée par voie d’incident devant le juge de la mise en état en application de l’article 789-5° du code de procédure civile. En toute hypothèse elle considère non fondée et inutile cette demande.

La SCI du MARCHE 1922 considère par ailleurs non établies l’illégalité des travaux sur les parties communes et l’appropriation des combles qualifiés de parties communes par le requérant. Elle soutient que les travaux critiqués sont antérieurs à la mise en copropriété de l’immeuble, intervenue lors de la réception des travaux soit le 16 mars 2017 , qu’ils sont conformes au permis de construire obtenu en 2015 et à l’état descriptif de division du 13 novembre 2015 qui les a autorisés par avance. Elle ajoute que les pièces produites par le requérant ne démontrent pas les augmentations de plancher et empiètement sur les combles allégués, ni la superficie exacte des lots en question, ni que la création des mezzanines porte atteinte aux parties communes, qualifiant ces mezzanines d’aménagements de l’espace intérieur privatif. La SCI DU MARCHE 1922 souligne qu’au demeurant il ne résulte d’aucun document de copropriété l’existence de combles dans l’immeuble. Elle soutient que l’espace sous toiture est rattaché au lot privatif qui peut bénéficier d’un plafond dit “cathédrale” pour lequel la charpente est laissée apparente.

La SCI DU MARCHE 1922 conclut également au rejet des demandes de dommages et intérêts au motif d’une part, de l’absence de justification de la réalité et quantum des préjudices allégués comme d’autre part, de la faute reprochée et lien de causalité avec lesdits préjudices. La SCI DU MARCHE 1922 soutenant n’avoir entrepris aucun percement des murs porteurs ni avoir fait réaliser des ancrages quelconques dans les partis communes. Elle conclut donc au rejet de la demande de garantie du Cabinet GIRONDIN ajoutant que cette demande révèle la parfaite méconnaissance par le Syndic, de la copropriété qu’il gère et des ses propres responsabilités.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2022 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16] représenté par son syndic la SARL Cabinet GIRONDIN, demande au tribunal au visa de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 20 mai 2020 et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de son décret d’application de :

— rejeter la demande d’expertise avant dire droit de M.[M],

— rejeter l’intégralité des prétentions de M.[M] dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16],

— si par extraordinaire un empiètement sur les parties communes était reconnu, prononcer la condamnation sous astreinte à la restitution et à la remise en état des parties communes au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16],

— condamner M.[M], à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES souligne que le requérant ne rapporte pas la preuve de la date de réalisation des travaux litigeux. Il explique que ces travaux ont été réalisés au vu d’un permis de construire antérieur à la mise en copropriété de l’immeuble et obtenu par la SARL MYR conformément à l’état descriptif de division et qu’il ne peut donc y avoir appropriation de parties communes que si la copropriété existe.

A titre subsidiaire, reprenant pour l’essentiel les moyens développés par la SCI DU MARCHE 1922, il fait valoir que le requérant ne rapporte nullement la preuve de l’appropriation dénoncée de parties communes, ni que les combles litigieux sont des parties communes ni qu’ils ont fait l’objet de travaux de la part d’un copropriétaire sans autorisation. Il conclut au rejet de la demande d’expertise de M. [M] comme n’ayant pas été portée devant le juge de la mise en état et comme n’étant pas fondée puisque demandée pour suppléer la carence du requérant dans l’administration de la preuve .Si par extraordinaire le tribunal devait retenir un empiètement sur les parties communes et faisait droit à la remise en état sollicitée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES entend voir préciser que l’astreinte éventuellement prononcée soit versée à la copropriété.

Il conclut également au rejet des demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre dès lors que le requérant ne démontre pas en quoi le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aurait failli à sa mission ni ne démontre d’ailleurs l’avoir avisé de ses soupçons, outre le fait qu’il ne précise ni ne justifie des préjudices allégués comme de leur quantum.

Quant à la SARL CABINET GIRONDIN, par conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2024 (et non 2023 comme indiqué sur les conclusions) elle entend voir sur le fondement des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du17 mars 1967 ainsi que des articles 1240 du code civil, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile :

à titre principal

— débouter M.[M] de sa demande de dommages et intérêts et de toutes ses demandes à l’encontre du Cabinet GIRONDIN,

— à titre subsidiaire, prendre acte des protestations et réserves formulées par le Cabinet GIRONDIN à l’encontre de la demande d’expertise sollicitée par M.[M]

à titre subsidiaire

— condamner la SCI DU MARCHE 1922 à relever indemne et garantir le cabinet GIRONDIN de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

en toutes hypothèses

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamner M.[M] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Emmanuel DAVAUD, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL CABINET GIRONDIN expose qu’il ne peut être reproché à un copropriétaire un empiètement sur les parties communes alors que les travaux litigieux ont été réalisés en vertu d’un permis de construire antérieur à la mise en copropriété de l’immeuble et qu’ils ont été autorisés au sein de l’état descriptif de division.

Elle conteste ensuite avoir engagé sa responsabilité en l’espèce. La SARL CABINET GIRONDIN fait valoir selon un argumentaire similaire à celui les deux autres défendeurs, l’absence de démonstration de l’appropriation dénoncée des parties communes et relève le caractère non fondé de la demande d’expertise au visa de l’article 146 du code de procédure civile. Elle ajoute n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité. Elle rappelle que c’est la SCI DU MARCHE 1922 qui a réalisé les travaux litigieux, que M.[M] ne l’a jamais informé d’une quelconque difficulté concernant ceux-ci. La SARL CABINET GIRONDIN considère par ailleurs non justifiés les préjudices invoqués tant en leurs principe qu’en leur quantum quelle qualifie de farfelus.

Si par impossible il était fait droit aux demandes du requérant, la SARL CABINET GIRONDIN demande que l’exécution provisoire de la décision soit écartée en l’absence d’urgence.

A titre subsidiaire et reconventionnel elle sollicite à être garantie des condamnations prononcées à son encontre par la SCI DU MARCHE 1922 qui a fait réaliser les travaux litigieux.

L’ordonnance de clôture a été établie le 17 octobre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire il sera rappelé qu’un “prendre acte” ne constitue pas au sens de l’article 4 du code de procédure civile une prétention formée à l’encontre de la partie adverse soumise au juge pour être tranchée, ni un accord que les parties lui demandent d’homologuer de sorte qu’il n’y a pas lieu de donner suite à la demande de “prendre acte” formulée par la SARL CABINET GIRONDIN dans le dispositif de ses conclusions.

Par ailleurs, l’organisation de l’ expertise sollicitée à titre liminaire mais “à titre additionnel” et avant dire droit par le requérant, supposant que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour apprécier l’appropriation des parties communes et l’irrégularité des travaux, allégués, la demande d’expertise et sa recevabilité nécessitent au préalable l’examen au fond des demandes du requérant.

1-SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION ET DE REMISE EN ETAT DES PARTIES COMMUNES

a-sur l’application du statut de la copropriété et du règlement de la copropriéité aux travaux critiqués

Il n’est pas discuté que les appartements dont la SCI DU MARCHE 1922 est propriétaire au sein de la Résidence en copropriété du 14 juillet à [11] les Bains, qui sont situés au premier et dernier étage de la Résidence du 14 juillet et constituent les lots 6 ,7 et 8 de la copropriété comportent chacun une mezzanine.

Pour faire échec à la demande de restitution à la copropriété et remise en état des espaces utilisés pour créer ces mezzanines privatives, les défendeurs font valoir que ces mezzanines ont été réalisées avant la mise en copropriété de l’immeuble.

Selon les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont effectivement pas applicables avant la naissance de la copropriété.

En l’espèce, il convient de rappeler que selon l’acte notarié du 19 novembre 2015 M. [I] a vendu à la SARL MYR les 6131/10000 ème du bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 4] à [Localité 12] en vue de démolition par l’acquéreur de la maison et dépendances édifiées sur cette parcelle aux fins d’y construire un ensemble immobilier divisés en plusieurs lots soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété établis le même jour. Les parties à l’acte ayant convenu que le prix de vente soit converti en l’obligation pour la SARL MYR de remettre à M. [I] un local commercial livré brut de béton (lot n°1) et deux parkings (lots n° 10 et 11) auxquels seront attachés les 3869/10000 ème de la propriété du sol et des parties communes du futur ensemble immobilier dont M. [I] s’est réservé la propriété. Postérieurement à cet acte, la SARL MYR a vendu les lots constituant les 6131/10000 ème restant , au profit d’une part, de la SCI MAJUTHO (lots n°2,5,9,12 et 16) et d’autre part, de la SCI DU MARCHE 1922 (lots n° 3,4,6,7,8,13 , 14 et 15).

Invoquant les clauses du règlement de copropriété de la Résidence du 14 juillet établi le 19 novembre 2015 qui stipule que le règlement “entrera en vigueur dès que les lots composant l’immeuble appartiendront à au moins deux copropriétaires”, M. [I] fait valoir que la naissance de la copropriété est intervenue lors de la vente des premiers lots en état de futur achèvement à la SCI MAJUTHO qu’il date du 20 juillet 2016.

Bien qu’aucune pièce afférente à la vente en état de futur achèvement des premiers lots à la SCI MAJUTHO ne soit versée au débat, le fait que cette vente soit intervenue le 20 juillet 2016 n’est pas réellement remis en cause par les défendeurs .

Il convient toutefois de rappeler, que s’agissant des immeubles en cours de construction, la jurisprudence, considérait faute de dispositions légales avant l’entrée en vigueur de l’article 1-1 de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 non applicable à l’espèce, que le statut de la copropriété supposait l’achèvement du premier lot vendu, la pluralité de propriétaires naissant dès ce moment.

M. [I] ne conteste pas la nécessité de l’achèvement de l’immeuble vendu pour la mise en copropriété ainsi qu’il l’écrit en page 7 de ses conclusions : “Le SDC nait dès lors que la propriété des lots se répartit entre aux moins deux propriétaires et que l’immeuble est bâti et achevé”

S’il n’est en rien justifié de l’achèvement de la Résidence du 14 juillet comme des lots vendus à la SCI MAJUTHO le 20 juin 2016, il n’est pas discuté que le 1er mars 2017 la SCI MYR a notifié à M.[I] la réception des travaux des lots le concernant valant achèvement de ceux-ci et donc mise en copropriété de l’immeuble a minima à cette date. L’achèvement de l’immeuble au 1er mars 2017 qui est conforme par ailleurs aux délais fixé à la SARL MYR dans l’acte de vente du 19 novembre 2015, est corroboré d’une part, par la tenue de la première assemblée générale des copropriétaires le 9 mars 2017 en présence de la SCI MAJUTHO, mais également par la vente par la SARL MYR à la SCI DU MARCHE 1922 des lots restants selon acte notarié du 27 avril 2017 qui ne porte pas sur une vente de lots en l’état de futur achèvement.

M. [I] fait valoir que les mezzanines critiquées ont été réalisées dans les lots 6,7 et 8 de la SCI DU MARCHE 1922, postérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble, dont il a été retenu qu’elle était intervenue le 1er mars 2017 et après l’acquisition desdits lots par la SCI DU MARCHE 1922.

Certes il ne verse au débat aucune pièce établissant que les travaux d’aménagement contestés ont ainsi été réalisés par l’entreprise SECO 33 le 4 mars 2019 dans le lot n° 8 et le 30 septembre 2019 dans le lot n° 6, ainsi qu’il l’allègue.

Toutefois, il ressort des plans annexés à la demande de permis de construire déposée le 27 avril 2017, complétée le 2 juin 2017 soit après la mise en copropriété de l’immeuble et l’acquisition des lots 6,7 et 8 de l’immeuble par la SCI DU MARCHE 1922, qu’à ces dates les appartements sous les toits ne comportaient pas de mezzanine et disposaient d’une part, d’une hauteur sous rampant qui leur était propre et d’autre part, au dessus de leur lot de combles non aménagés et cloisonnés. Ces plans confirment le courrier critiqué de l’architecte M. [T] [V] du 31 mai 2017 qui indique au sujet des lots 6, 7 et 8 qu’à cette date “les planchers bois avec poutres décoratives apparentes sont entièrement cloisonnés non accessibles et non aménagés pour les 3 logement situés au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 9]” . La présence de combles ne saurait être déniée par les défendeurs alors que ceux-ci sont expressément visés dans le projet de modification de l’état descriptif de division soumis au vote de l’assemblée générale du 18 juin 2018 et repris dans l’acte notarié du 26 juillet 2019 objet de la procédure pendante devant la Cour d’appel de [Localité 15].

Ces éléments suffisent à établir que les mezzanines litigieuses ont été réalisées postérieurement au 27 avril 2017.

Les défendeurs ne peuvent tirer argument du fait que les travaux litigieux ont été réalisés en vertu d’un permis de construire antérieur à la mise en copropriété de l’immeuble et ont été autorisés dans l’état descriptif de division du 19 novembre 2015, pour écarter l’application du statut de la copropriété.

En effet, d’une part, il ne ressort pas des pièces produites (plans et arrêtés du Maire) que le permis de démolir et de reconstruire délivré à la SARL MYR le 12 juin 2015, comme les permis modificatifs communiqués prévoyaient la réalisation des mezzanines litigieuses.

D’autre part, si au terme de l’acte de cession du 19 novembre 2015 la SARL MYR s’est réservée le droit de modifier la distribution intérieure du bâtiment ainsi que des lots lui appartenant sans approbation préalable de ces changements par l’assemblée générale des copropriétaires, il est expressément précisé qu’elle ne dispose de ce droit que tant qu’elle sera propriétaire desdits lots à modifier.

Or ce droit a pris fin le 27 avril 2017, date de la vente des derniers lots dont la SARL MYR était propriétaire.

Les travaux relatifs à la création d’une mezzanine dans les lots 6, 7 et 8 ayant été réalisés postérieurement à cette date étaient donc bien soumis aux dispositions régissant le statut de la copropriété et au règlement de copropriété.

b-sur l’irrégularité des travaux

Il n’est pas discuté que les mezzanines litigieuses ont été créées par récupération de l’espace situé sous les toits de l’immeuble.

Or nonobstant les allégations contraires des défendeurs et ainsi que retenu à juste titre dans le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 29 février 2024 , il ressort de l’examen des plans communiqués précités, que cet espace correspond aux combles non aménagés cloisonnés et non intégrés dans le calcul de la surface des lots 6,7 et 8 , de sorte que ces combles constituaient des parties communes au sens de l’article 5 du règlement de copropriété.

En application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, la création de ces mezzanines consistant à rattacher des combles parties communes aux lots privatifs n° 6, 7 et 8 était donc soumise à l’approbation de l’assemblée générale de la copropriété et à une modification du règlement de copropriété et de l’état de division pour tenir compte des tantièmes des modifications de surface ce que ne peuvent nier les défendeurs puisque c’est précisément ce que prévoyait le projet de modification de l’état descriptif de division tel que repris dans l’acte notarié du 26 juillet 2019 portant notamment modification de l’état descriptif de division.

Les travaux litigieux n’ayant pas été soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale avant leur réalisation sont donc irréguliers, sans qu’il soit nécessaire pour le constater de diligenter l’expertise judiciaire sollicitée par le requérant. Le débat sur la recevabilité de cette mesure d’expertise par référence à l’article 789 du code de procédure civile devient donc sans objet, étant rappelé à titre surabondant que selon ces mêmes dispositions les parties ne sont pas plus recevables à soulever devant la juridiction du fond les fins de non recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

c-sur la demande de restitution des parties communes et de remise en état

Il est constant qu’en cas d’appropriation d’une partie commune comme de réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le copropriétaire responsable peut être condamné à restituer les lieux en l’état d’origine ou à démolir les ouvrages irrégulièrement installés si nécessaire sous astreinte, étant précisé que l’obligation de remise en état implique la démolition des ouvrages.

Néanmoins ces mesures ne sauraient être ordonnées lorsque la situation litigieuse a été régularisée a postériori par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2018, que lors de cette assemblée les copropriétaires ont adopté à l’unanimité la résolution n° 10 relative notamment au premier étage et combles du bâtiment à la mise en place d’un escalier pour l’appprtement du lot n° 7 modifiant l’aménagement de sa surface avec création des lots 21 et 23 (mezzanine au niveau des combles prélevé sur les parties communes), fusion des lots 7,21 et 23 formant le nouveau lot 26, ce qui vaut régularisation des travaux relatifs à la création de cette mezzanine et de son rattachement au lot n° 7.

Cette assemblée générale n’ayant fait l’objet d’aucune contestation dans les délais et formes fixés à l’article 42 du code de la copropriété, les travaux litigieux réalisés au profit du lot n° 7 ne sauraient être remis en cause .

La création irrégulière des mezzanines des lot n° 6 et 8 avec appropriation des combles communs, ne semble pas avoir été soumise au vote de l’assemblée du 18 juin 2018 en l’état des pièces communiquées.Elle ne figure pas plus dans l’acte notarié du 26 juillet 2019 portant modificaiton de l’acte descriptif de division, dont la validité a été retenue par le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 29 février 2024 certes frappé d’appel.

Il n’est au surplus versé au débat aucune pièce relative à l’assemblée générale qui s’est tenue par correspondance le 7 juillet 2020, et dont la validité a été retenue par le même jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 29 février 2024.

En l’état des pièces communiquées il n’est donc pas justifié de la régularisation des travaux litigieux irrégulièrement réalisés sur les lots 6 et 8 de sorte qu’il convient de condamner la SCI DU MARCHE 1922 à restituer les combles qu’elle s’est appropriée et à remettre en état ces parties communes . Aucune urgence ne justifiant toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

2-SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

M.[I] ne précisant ni ne justifiant d’aucun préjudice tant moral, que matériel et financier, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts dirigés à l’encontre des défendeurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce qui rend sans objet l’appel en garantie formée par la SARL CABINET GIRONDIN à l’encontre de la SCI DU MARCHE 1922.

3- SUR LES DEMANDES ANNEXES

La SCI DU MARCHE 1922 et M.[I] qui ont succombé pour partie dans leurs prétentions respectives seront condamnés à hauteur de 50 % chacun aux dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile , dont distraction au profit de Maître Emmanuel DAVAUD avocat de la SARL CABINET GIRONDIN en application de l’article 699 du même code.

L’équité conduit par ailleurs à condamner la SCI DU MARCHE 1922 à payer à M.[I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M. [I] à payer au [Adresse 17] et à la SARL CABINET GIRONDIN chacun la somme de 1500 euros sur le même fondement.

La même équité justifie de ne pas dispenser M.[I] de sa participation aux frais de la procédure telle que prévue à l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965.

Les circonstances de l’espèce tendant à l’absence d’urgence et de préjudice justifient d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [Z] [X] [I],

CONDAMNE la SCI du MARCHE 1922 à restituer les combles qu’elle s’est appropriée pour réaliser une mezzanine dans ses lots n° 6 et n° 8 et à remettre en état ces parties communes,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

DEBOUTE M. [Z] [X] [I] de toutes ses autres demandes,

CONDAMNE la SCI du MARCHE 1922 à payer à M. [Z] [X] [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [X] [I] à payer au [Adresse 17] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Z] [X] [I] à payer la SARL CABINET GIRONDIN la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI du MARCHE 1922 et M. [Z] [X] [I] à hauteur de 50 % chacun au paiement des dépens de l’instance,dont distraction au profit de Maître Emmanuel DAVAUD avocat,

DIT n’y avoir lieu de dispenser M. [Z] [X] [I] de sa participation aux frais de la procédure,

ECARTE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT