RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03517 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOOX

NAC : 30Z

JUGEMENT CIVIL

DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Société IP FIX

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Nicolas BRANTHOMME de la SELAS SELAS CABINET D’AVOCATS N.BRANTHOMME, avocats au barreau de MARSEILLE

Rep/assistant : M^e Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. CSR 974

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 26.11.2024

CCC délivrée le :

à Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, M^e Laura-eva [L], Maître Nicolas BRANTHOMME de la SELAS SELAS CABINET D’AVOCATS N.[K]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Octobre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 26 Novembre 2024.

JUGEMENT : Contradictoire, du 26 Novembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Par acte sous signature privée en date du 25 février 2011,l’EURL IP FIX a signé avec la SCI E974 un bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2011, portant sur des locaux situés [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2021, la société IP FIX a formalisé une demande de renouvellement de son bail commercial auprès de la SCI CSR 974, ayant repris les actifs immobiliers du précédent bailleur, en liquidation judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la société IP FIX un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 7 063,36 euros, au titre de taxes foncières impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, l’EURL IP FIX a fait assigner la SCI CSR 974 devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de prononcer la nullité de ce commandement visant la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 20 février 2024, l’EURL IP FIX demande au tribunal de:

— PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré par la Société CSR974 SCI à la sociét IP FIX EURL par acte extrajudiciaire en date du 19 juin 2023,

— CONDAMNER, la Société CSR 974 SCI au paiement d’une somme de 15.000,00 euros de dommages et intérêts,

— CONDAMNER la Société CSR 974 SCI aux entier dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le commandement a été délivré sur le fondement de taxes foncières impayées alors que la bailleresse savait qu’elle en avait la charge. Elle prétend que la bailleresse avait déjà été déboutée de prétentions similaires par le tribunal en 2022. Elle soutient que le bail dont elle bénéficie depuis 2011 ne contient aucune mention expresse permettant de considérer qu’elle devrait prendre en charge le montant des taxes foncières dont est uniquement redevable le bailleur. Elle considère que la jurisprudence invoquée par la bailleresse serait obsolète, car portant sur un bail antérieur à l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 avril 2024, la SCI CSR 974 demande au tribunal de:

— Débouter purement et simplement la Société IP FIX de l’ensemble de ses demandes;

— juger juste, bien fondé et de plein effet le commandement de payer délivré à la Société IP FIX le 19 juin 2023 ;

— Condamner reccnventionnellement la société IP FIX au paiement d’une somme de 5000€ par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, elle fait valoir que la commission départementale de conciliation en matière de bail commercial, dans son avis du 2 mars 2021, avait retenu que le bail prévoyait explicitement que le remboursement intégral de la taxe foncière incombait à la locataire. Elle s’appuie en outre sur la jurisprudence de la Cour de cassation qui retient que la taxe foncière est visée par l’expression “tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués” contenue dans une clause générale les mettant à la charge du locataire et que sa refacturation n’a pas à être expressément prévue dans le bail. S’agissant du jugement rendu par le tribunal en 2022, elle précise que le commandement en cause a été annulé en raison de son imprécision, ce qui n’est pas le cas du commandement litigieux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 14 octobre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

En outre, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail litigieux: “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites” et “Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Il n’est pas contesté par les parties qu’à compter du 1er mars 2020, et notamment à la date de délivrance du commandement de payer litigieux, le bail initial s’était tacitement prolongé, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, de sorte que les stipulations du bail signé le 25 février 2011 continuent à s’appliquer.

En l’espèce, le bail litigieux stipule, dans un article intitulé “impôts divers”, que :

“Le Preneur acquittera ses impôts personnels: taxe professionnelle, taxe annexes aux précédentes, et généralement, tous impôts, contributions et taxes fiscales ou parafiscales auxquels il est et sera assujetti personnellement (…).

En outre, le Preneur remboursera au Bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment:

la taxe de balayagela taxe d’enlèvement des ordures ménagères.”

C’est bien cette deuxième phrase de l’article qui intéresse le tribunal, la taxe foncière n’étant pas une taxe à laquelle le locataire est assujetti personnellement mais bien une taxe afférente aux locaux loués. S’il est vrai que le régime légal applicable aux baux commerciaux sur la répartition des charges, taxes et impôts entre le preneur et le bailleur a considérablement évolué depuis l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises), le nouvel article L. 145-10-2 qu’elle a inséré dans le code de commerce n’est évidemment applicable qu’aux baux conclus après son entrée en vigueur, de sorte que c’est en vain que la demanderesse l’invoque dans ses écritures. Cet article n’étant pas applicable au présent litige. S’agissant de la jurisprudence applicable, l’arrêt évoqué par la demanderesse dans ses écritures (3e Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-17.985), n’a pas entendu modifier le principe de l’autonomie de la volonté contractuelle qui prévaut pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, mais s’est contenté de valider, en rejetant les moyens du pourvoi principal, le raisonnement de la cour d’appel. L’arrêt cité par la défenderesse, qui consacre le principe de l’autonomie de la volonté contractuelle (3e Civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.018), s’agissant en outre d’un arrêt de cassation, doit trouver à s’appliquer.

Dès lors, la deuxième phrase de l’article précité mettant expressément à la charge du preneur l’ensemble des taxes afférentes aux locaux loués et en dressant une liste non limitative (introduite par l’adverbe “notamment”), le seul fait que la taxe foncière ne soit pas expressément citée dans cette liste non limitative ne permet pas de considérer que les parties auraient entendu la laisser à la charge du bailleur. En effet, ainsi qu’il a été rappelé, il n’est pas contesté que la taxe foncière est une taxe afférente aux locaux loués.

Par conséquent, le commandement délivré sur le fondement d’arriérés de taxes foncières afférentes aux locaux loués pour les années 2021 et 2022 ne saurait être annulé pour ce motif, ayant été délivré sur la base d’une clause contractuelle claire. Aucune mauvaise foi ne saurait dans ce contexte être retenue.

En l’absence de toute faute commise par la société bailleresse dans l’exécution du bail, la demande indemnitaire ne saurait prospérer et sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande principale tendant à prononcer la nullité du commandement de payer du 19 juin 2023, et JUGE bien fondé et de plein effet le commandement de payer du 19 juin 2023,

REJETTE la demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCI CSR 974,

CONDAMNE l’EURL IP FIX aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’EURL IP FIX à verser à la SCI CSR 974 la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente