TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [A]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05870 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLH6

N° MINUTE : 10/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndicat la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [T] [A]

demeurant [Adresse 3]

représentée par son fils, M. [I] [K], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05870 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLH6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [A] est propriétaire des lots n°290 et 338 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré An [Cadastre 1] Sec BH n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 448/100000 et 20/100000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER en exercice, a assigné Mme [T] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5591,57 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  926 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à parfaire,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  2046 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 5769,47 euros, arrêtée au 8 décembre 2025, soulignant qu’aucun paiement n’avait été fait depuis la délivrance de l’assignation.

Mme [T] [A], représentée par son fils, M. [I] [K], reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée, ne s’oppose à aucune des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, et sollicite un report de douze mois pour le paiement de sa dette.

Elle expose que le bien immobilier pour lequel les charges litigieuses sont impayées est actuellement en vente, et qu’elle entend régler sa dette avec le fruit de la vente du bien.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°290 et 338, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [T] [A],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 août 2024 au 1 octobre 2025,

— l’historique du compte du 1 août 2024 au 1 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6703,57 euros (en ce inclus 1112 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2023, 26 février 2024, 7 novembre 2024 et 24 mars 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025, 2025-2026,

— vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la descente des eaux usées colonne eau froide des cuisines des appartements de gauche bâtiment B et des caves au 6ème étage côté salles de bain du bâtiment A, réalisation d’un plan pluriannuel de travaux, travaux d’installation d’un système d’arrosage automatique, remplacement de la colonne d’eau située côté cuisine au bâitment A, 5ème et 6ème étage droite, travaux de réfection de la cage d’escalier, travaux de réfection du hall et de la première volée d’escalier des bâtiments I et K, travaux de modernisation et d’entretien des ascenseurs des bâtiments D2, H, , B, A, D3, D1, C, audit de l’ascenseur du bâtiment I,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 1274,45 euros adressée le 18 octobre 2024 à Mme [T] [A],

— une mise en demeure de payer la somme de 1512,35 euros adressée le 12 novembre 2024 à Mme [T] [A],

— une mise en demeure de payer la somme de 2170,25 euros adressée et distribuée le 23 décembre 2024 à Mme [T] [A],

— les factures de frais de gestion,

— le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1112 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5591,57 euros.

Mme [T] [A] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5591,57 euros, portant sur la période allant du 1 août 2024 au 1 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 et l’échéance 69/180 de l’emprunt PTZ.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 23 décembre 2024 à hauteur de 2170,25 euros, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)”

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, bien que le décompte contienne des frais de recouvrement d’un montant total de 1112 euros, il est sollicité par le syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 10-1, la somme totale de 926 euros, laquelle se décompose comme suit :

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 18 octobre 2024,

—  60 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 12 novembre 2024,

—  480 euros pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,

—  168 euros pour le suivi du dossier avocat,

—  170 euros pour le “protocole d’accord ALUR”.

Mme [T] [A] ne conteste pas devoir ces sommes.

En conséquence, Mme [T] [A] sera condamnée à payer la somme de 926 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, Mme [T] [A] accepte de régler la somme de 1500 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 14 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur le report du paiement de l’exigibilité de la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [T] [A], qui sollicite un report de douze mois pour payer sa dette, justifie avoir mis son bien en vente, par la production de deux mandats confiés à deux agences immobilières.

Compte tenu du contexte exposé par Mme [T] [A] à l’audience et du projet de vente du bien dûment justifié, il convient de faire droit à cette demande, en la limitant à 8 mois à compter de la signification de la présente décision; en effet, les mandats de vente ont été signés au mois d’octobre 2025, de sorte qu’il est raisonnable de penser que le bien sera vendu dans un délai d’un an à compter de la signature des mandats, soit au plus tard en octobre 2026.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2046 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER :

— la somme de 5591,57 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 août 2024 au 1 octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 et l’échéance 69/180 de l’emprunt PTZ avec intérêts au taux légal 2024 sur la somme de 2170,25 euros à compter du 23 décembre 2024,

— la somme de 926 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 novembre 2025,

— la somme de 1500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 14 novembre 2025,

ORDONNE le report du paiement de la dette pour une durée de 8 mois, à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme de 2046 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [T] [A] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La Greffière, La Juge,