RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00638 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GY73

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 NOVEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ISSA SOEURS

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6] (RÉUNION)

représentée par M^e Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [V] [J] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [G] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière présente lors des débats,

Sophie RIVIERE, greffière présente lors du prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ISSA SOEURS a donné à bail à Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 28 mars 2022, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par des actes sous seing privés séparés des 28 et 29 mars 2022, Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] se sont portés cautions solidaires des engagements de Madame [L] [T].

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.184,84 euros correspondant aux loyers et charges impayés et ce commandement de payer a été dénoncé le même jour aux cautions solidaires.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 29 mai 2024, la société ISSA SOEURS a fait assigner Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [T], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation solidaire de Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.075 euros arrêtée en janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 820 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.640 euros au titre des indemnités d’occupation impayées des mois de février et mars 2024 ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société ISSA SOEURS, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 29 mai 2024 respectivement à l’étude et à domicile, Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] ne se sont ni présentés à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] étant non comparants lors de l’audience du 2 septembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 3 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société ISSA SOEURS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 28 mars 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [T] le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.184,84 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 21 janvier 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société ISSA SOEURS est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [T] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 21 janvier 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société ISSA SOEURS produit un décompte démontrant que Madame [L] [T] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 5.594,70 euros à la date du 8 février 2024. Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [T] solidairement avec Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R], en leur qualité de cautions solidaires, à verser à la société ISSA SOEURS la somme de 5.594,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.184,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [L] [T] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Madame [L] [T] sera également condamnée solidairement avec Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] à verser à la société ISSA SOEURS une indemnité d’occupation mensuelle de 819,97 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société ISSA SOEURS sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2022 entre la société ISSA SOEURS et Madame [L] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 21 janvier 2024.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] à verser à la société ISSA SOEURS la somme de 5.594,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 3.184,84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [L] [T].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société ISSA SOEURS à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] à verser à la société ISSA SOEURS une indemnité d’occupation mensuelle de 819,97 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société ISSA SOEURS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [T], Monsieur [N] [R] et Monsieur [E] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE