RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00878 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G32H

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 10] représenté par la SARL LOGER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par M^e Clara BERARDI, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Décédé le 19 août 2020 – Procès-verbal de difficulté dressé par commissaire de justice le 17 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] et Monsieur [Z] [X] sont propriétaires des lots n°37 et 84 correspondant à un appartement et un parking au sein de la résidence [Adresse 7], située [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner Monsieur [V] [X] et Monsieur [Z] [X] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  6.201,26 euros au titre des charges de copropriété impayées au 09/04/2024, montant à réactualiser

—  430 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023 montant à réactualiser

—  335.09 euros au titre de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 01/08/2023

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [V] [X], régulièrement cité à étude, était non comparant ni représenté.

Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de difficulté concernant Monsieur [Z] [X], décédé le 10 août 2020 conformément à l’acte de décès joint.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’extinction de l’instance à l’égard de Monsieur [Z] [X]

Conformément aux dispositions de l’article 384 du code de procédure civile, le tribunal constate l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [Z] [X].

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales du 15/01/2021, 01/07/2021, 15/07/2021 et 13/12/2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15/01/2021, 01/07/2021, 15/07/2021 et 13/12/2022 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

— le décompte arrêté au 15/04/2024;

— la mise en demeure du 01/08/2023

— le contrat du syndic

— le relevé de propriété

— les appels de fonds

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de sa créance par Monsieur [V] [X], non comparant, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance de Monsieur [V] [X]. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES, en deniers ou quittances, la somme de 6.201,26 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 15 avril 2024, déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 8] justifie des frais engagés à hauteur de 430 euros. Il convient de condamner Monsieur [V] [X] à lui payer à ce titre la somme de 430 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [V] [X] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [Z] [X] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES représenté par son syndic la SARL LOGER, en deniers ou quittances, la somme de 6.201,26 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 15 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 430 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES MASCARINES représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente