RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/02170 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDDB

NAC : 71F

JUGEMENT CIVIL

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR

M. [V] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 5] – [Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. CITYA [Localité 3]

représenté par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Benjamin PORCHER de la SELARL PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5],

[Adresse 1]

[Adresse 5] -[Localité 6]

représenté par son syndic de copropriété CITYA [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Copie exécutoire délivrée le : 17.12.2024

CCC délivrée le :

à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Maître Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Novembre 2024.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 17 Décembre 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 17 Décembre 2024 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Monsieur [V] [S] est copropriétaire de l’appartement n°12 au sein de la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et CITYA [Localité 3], en sa qualité de syndic de ladite résidence, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale en date du 27 avril 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mai 2024,il demande au tribunal de:

A TITRE PRINCIPAL :

— PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale du 27 avril 2022;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER Citya [Localité 3], syndic de copropriété, au paiement de la quote-part supplémentaire de charges payées en exécution des travaux commandés par le syndic pour une somme de 44.842,31 € TTC en exécution d’une décision d’assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 40.227,91 € TTC au titre du préjudice financier de Monsieur [V] [S] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— PRONONCER l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6 et 9 de l’Assemblée générale du 27 avril 2022 ;

EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER Citya [Localité 3], syndic de copropriété, au paiement de la quote-part supplémentaire de charges payées en exécution des travaux commandés par le syndic pour une somme de 44.842,31 € TTC en exécution d’une décision d’assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 40.227,91 € TTC au titre du préjudice financier de Monsieur [V] [S] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER solidairement Citya [Localité 3] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à Monsieur [V] [S] une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que, bien qu’ayant transmis son vote par correspondance douze jours francs avant l’assemblée générale du 27 avril 2022, et ayant voté contre un certain nombre de résolutions, il est inscrit dans les copropriétaires absents et non représentés sur le procès-verbal. Il en déduit que le procès-verbal n’est pas établi régulièrement, pour ne pas mentionner les copropriétaires opposants et ne pas prendre en compte les votes par correspondance, en violation des dispositions des articles 17 du décret n°26-223 du 17 mars 1976 et 17-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il soutient que le syndic de copropriété a ainsi commis une faute de nature à entrainer sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle et que CITYA doit donc l’indemniser de la quote part supplémentaire des charges payées en exécution des travaux commandés pour un montant supérieur aux travaux votés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 29 février 2024, la société CITYA [Localité 3] demande au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [S] à verser à la société CITYA [Localité 3] une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— DIRE n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

En défense, elle oppose qu’il est de jurisprudence constante qu’une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n’affecte pas la validité de l’assemblée générale dès lors qu’elle n’a pas eu d’incidence sur le résultat des votes. Elle ajoute que ce principe est repris désormais à l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967. Elle fait valoir que, le demandeur étant propriétaire d’un lot représentant seulement 70/1000 tantièmes, et quatre copropriétaires représentant 400/1000 tantièmes étant présents à l’assemblée générale, le demandeur ne rapporte pas d’élément pour fonder sa demande d’annulation.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pourtant régulièrement assigné à personne morale, n’a jamais constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 19 novembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] du 27 avril 2022

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.”

En outre, aux termes de l’article 17 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi: “Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.”

Enfin, aux termes de l’article 17-1 du même décret: “L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.”

Pour mémoire, l’ensemble de ces dispositions sont d’ordre public, conformément à l’article 43 de la loi précitée.

Il est de jurisprudence constante que l’atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu’il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire ou de son mandataire aurait eu une incidence sur la majorité requise par la loi (3e Civ., 22 février 1989, pourvoi n° 87-17.497, Bulletin 1989 III N° 47).

En l’espèce, Monsieur [S] justifie avoir adressé, par courrier électronique du 14 avril 2022, lu le même jour par le syndic, son formulaire de vote par correspondance. Le délai de trois jours franc avant la date de la réunion, prévu par l’article 9 bis du décret, a bien été respecté.

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022 mentionne Monsieur [S] absent et non représenté.

Dès lors, le fait d’avoir comptabilisé comme absent et non représenté un copropriétaire qui avait transmis au syndic de copropriété son formulaire de vote par correspondance dans les délais prévus par les textes, porte atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale et entraîne la nullité de l’assemblée générale du 27 avril 2022 dans son entier.

Le moyen de défense tiré par le syndic tant des dispositions de l’article 17-1 précitées du décret que de décisions de la Cour de cassation antérieures à son entrée en vigueur est inopérant, dès lors qu’en l’occurrence il ne s’agit ni d’une irrégularité formelle relative aux conditions de vote ou à la computation des voix ni d’une simple erreur matérielle, mais bien de l’atteinte au droit d’un copropriétaire de voter à l’assemblée générale. Ni les autres mentions du procès-verbal ni la feuille de présence qui y est en principe annexée mais qui n’est pas versée aux débats par le syndic, ne permettent de reconstituer le sens du vote puisque Monsieur [S] n’apparaît nul part comme votant par correspondance.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1241 du code civil: “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2020 que les copropriétaires de la [Adresse 5] avaient décidé d’effectuer les travaux de reprise des causes préconisées par l’expert judiciaire dans la procédure [S] / SDC ANTONIO – SARL LNBTP – PORCEL, retenu la proposition de l’entreprise ETR pour 36 556,91€, des honoraires de maîtrise d’oeuvre à 3 671€ TTC, soit un coût total de 40 227,91 euros TTC pour ces travaux.

Or, il ressort tant des comptes pour l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 joints à la convocation à l’assemblée générale du 27 avril 2022, que des factures versées par le syndic que les travaux ont été réglés pour un montant total de 44 842,31 euros TTC. Les factures et devis de la société ETR versés aux débats par le syndic comprennent un devis complémentaire portant sur des travaux qui n’ont, en l’état des éléments versés aux débats, jamais été validés par les copropriétaires.

Les comptes pour l’exercice 2020-2021 n’ont jamais été approuvés, compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale du 27 avril 2022.

Le règlement par le syndic de travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires engage la responsabilité civile du syndic à l’égard du demandeur.

Le préjudice constitué par la quote-part de Monsieur [S] (70/1000) sur la somme excédentaire (4 614,40 euros) réglée par le syndic est en lien direct avec la faute du syndic.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande sur ce point et le syndic de copropriété sera condamné au paiement de la quote part du demandeur sur cet excédent de charges, calculé à 323 euros en application de ses tantièmes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL CITYA, qui est la seule partie perdante, sera condamnée seule aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le syndic de copropriété, qui demande d’écarter l’exécution provisoire, n’explicite pas en quoi elle serait incompatible avec la nature de l’affaire. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] en date du 27 avril 2022,

CONDAMNE la société CITYA [Localité 3] au paiement de la quote-part supplémentaire de charges de Monsieur [V] [S] au titre des travaux payés par le syndic et non autorisés par l’assemblée générale, soit la somme de 323 (trois cent vingt trois) euros,

CONDAMNE la société CITYA [Localité 3] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société CITYA [Localité 3] à verser à Monsieur [V] [S] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente