RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00088 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GS5X

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 15 AVRIL 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [P] [N] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Mars 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] ont donné à bail à Monsieur [C] [P] [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] selon contrat du 21 octobre 2022 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 547,25 €, provision sur charges comprise.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.658,13 € correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024,Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] ont fait assigner Monsieur [C] [P] [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

— l’expulsion de Monsieur [C] [P] [N] [K] ;

— la condamnation de Monsieur [C] [P] [N] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.359,14 € selon décompte arrêté au 08 janvier 2024, à actualiser au jour de l’audience, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023 ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 570,65 € révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 mars 2024.

Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] sont représentés par leur conseil et maintiennent leurs demandes précisant que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.488,64 €.

Monsieur [C] [P] [N] [K], régulièrement cité à étude, est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

En outre, Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception du 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 21 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [C] [P] [N] [K] le16 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.658,13 €. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 décembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [C] [P] [N] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 28 décembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] produisent un décompte démontrant que Monsieur [C] [P] [N] [K] est débiteur, déduction faite des mensualités au titre de l’assurance habitation non justifiées, frais de courtage et contribution attentat qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire, de la somme de 4.219,44 € à la date du 7 mars 2024.

Monsieur [C] [P] [N] [K], en ne comparaissant pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [P] [N] [K] à verser à Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] la somme réclamée de 4.219,44 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés arrêtés au 07 mars 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.658,13 € à compter du 16 novembre 2023, date du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus.

Monsieur [C] [P] [N] [K] sera également condamné à verser àMadame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 547,25 € révisable, à compter du 28 décembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa dernière version issue de la loi du 29 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)”

En l’état, et dans la mesure où le loyer courant n’est pas repris avant l’audience, le juge des contentieux de la protection ne peut accorder d’office aucun délai de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P] [N] [K] .

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [P] [N] [K], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [P] [N] [K] à leur payer la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2022 entre Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] et Monsieur [C] [P] [N] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 28 décembre 2023.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [N] [K] à verser à Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] la somme de 4.219,44 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés arrêtés au 07 mars 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.658,13 € à compter du 16 novembre 2023 et à compter du jugement pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [P] [N] [K] .

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [C] [P] [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [P] [N] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [C] [P] [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [N] [K] à verser à Madame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 547,25 € révisable, à compter du 28 décembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [N] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [C] [P] [N] [K] à payer àMadame [R] [Z] et Monsieur [I] [Z] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE