TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05508 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMB

Minute : 24/1120

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [B] [M] [P]

Madame [J] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT,

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M] [P],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [P],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2019, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] un logement (n°5223050036) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 508,95 euros, et 176,24 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2382,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 20 novembre 2023 reçue le 23 novembre 2023 la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de

«  constater l’existence d’une dette locative non régularisée à la suite de la délivrance de commandement de payer en date du 10 janvier 2024,

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner solidairement Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

o la somme de 3444,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 25 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2024,

o la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

«  n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 juin 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4365,82 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus.

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P], régulièrement assignés respectivement à personne et à domicile, selon les dispositions de l’article 658 et 655 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 10 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 60,96 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4304,96 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024 sur la somme de 706,47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 4304,96 euros selon décompte au 9 septembre 2024.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 5 juin 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juin 2024, Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à son paiement à compter de 5 juin 2024jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 janvier 2019 entre la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part, et Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] d’autre part, concernant le logement (n°5223050036) situé [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 5 juin 2024,

DIT que Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à compter du 5 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4304,96 euros (quatre mille trois cent quatre euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance de d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024 sur la somme de 706,47 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024 échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] [P] et Madame [J] [P] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE