RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00597 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYLH

MINUTE N° :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA SEDRE a donné à bail à Madame [H] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], selon contrat du 13 décembre 2016 moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 529,23 euros, charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 793,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SA SEDRE a fait assigner Madame [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sans écarter l’exécution provisoire de droit :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [Z]

— la condamnation de Madame [H] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.104,10 euros arrêtés à ce jour, outre les intérêts de droit

— la condamnation de Madame [H] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec les augmentations légales jusqu’à libération effective des lieux.

— l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux risques et périls du preneur.

— la condamnation de Madame [H] [Z] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 octobre 2024.

La SA SEDRE, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 2.498,73 euros hors dépens. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire si les délais sont respectés.

v == oo

Madame [H] [Z] comparaît en personne. Elle expose avoir réglé le 23 octobre 2024 la somme de 130 euros. Elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

En outre, la SA SEDRE justifie avoir saisi la caisse des allocations familiales le 08 décembre 2023 d’une demande de maintien du versement de l’allocation logement de sorte que par cette saisine, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 13 décembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [Z] le 31 mai 2023, pour la somme en principal de 793,35 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 31 juillet 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SA SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [H] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 31 juillet 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SA SEDRE produit un décompte démontrant que Madame [H] [Z] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.498,73 euros à la date du 16 octobre 2024. Madame [H] [Z] ne conteste ni principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SA SEDRE la somme réclamée de 2.498,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au16 octobre 2024.

Madame [H] [Z] sera également condamnée à verser à la SA SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa dernière version issue de la loi du 29 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)”

Il ressort du dossier que Madame [H] [Z] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ce règlement et de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement en application des dispositions précitées et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

VI. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés et la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SA SEDRE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [Z] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SA SEDRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2016 entre la SA SEDRE et Madame [H] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 31 juillet 2023.

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la SA SEDRE la somme de 2.498,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au16 octobre 2024.

AUTORISE Madame [H] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 130 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SA SEDRE à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à la SA SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [H] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE