RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00043 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTNH

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT

DU 18 JUIN 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant,

Madame [C] [F] [Z] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante,

Représentés par BOURBON AVOCAT en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [O] [P] [W] épouse [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL LEGA JURIS, en la personne de Maître Stéphanie IEVE, avocat au barreau de Saint Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Cécile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 18/6/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2020, [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] (les époux [K]) ont donné à bail à usage d’habitation à [O] [P] [W] épouse [N], via leur mandataire la société prestige Immobilier, un appartement situé dans le [Adresse 5], au [Adresse 2] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 850 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, les propriétaires ont, après relances, vainement mis en demeure Mme [W] épouse [N] de régler l’arriéré locatif.

Par acte du 25 juillet 2022, ils lui ont délivré commandement d’avoir à leur payer la somme hors dépens de 5568,96 euros, ce qui est demeuré en partie infructueux.

Par acte du 23 janvier 2023, les époux [K] ont fait délivrer à la débitrice un congé pour motifs légitimes et sérieux au 31 juillet 2023, date de la fin du bail.

Par acte du 8 août 2023, ils lui ont également délivré une sommation de quitter les lieux, ce qui est resté sans effet.

Par acte du 29 janvier 2024, les époux [K] ont donc fait citer Mme [W] épouse [N] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de juger valide le congé pour motifs légitimes et sérieux suite au non-paiement des loyers et retards de paiement ayant pris effet au 31 juillet 2023, ordonner sans délai son expulsion et celle des occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier, de la condamner à leur payer la somme de 7.406.34 euros au titre des loyers dus, de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle de 884.31 euros du 31 juillet 2023 jusqu’à son expulsion, de la condamner à leur payer la somme de 5.305.86 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période d’août 2023 à janvier 2024, à parfaire, de la condamner à leur verser 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Selon dialogue social et financier, reçu le 12 mars 2024 au greffe, Mme [W] épouse [N] dit avoir ses deux enfants en garde alternée et qu’elle a retrouvé un emploi stable depuis juillet 2023 après une période d’instabilité financière due à un accident de la route et à ses conséquences. Elle a dit vouloir rester dans le logement en ce qu’il est situé non loin de celui du père des enfants.

A l’audience du 19 mars 2024, le juge a dit s’étonner qu’il n’ait pas été tiré toutes conséquences de la non-régularisations du commandement de payer ce qui impliquait que le bail était résilié de plein droit le bail deux mois après sa délivrance.

Mme [W] épouse [N] a dit ne pas contester la dette.

Il a été indiqué par le demandeur que divorcée, la défenderesse a reçu dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial une somme lui permettant de régler la dette. L’affaire a été renvoyée à la demande de Mme [W] épouse [N].

A l’audience du 16 avril 2024, Mme [W] épouse [N] a dit être toujours dans les lieux. Elle a formulé des demandes orales tendant à solliciter des délais. Elle a demandé à pouvoir verser ses écritures et pièces dans le cadre du délibéré. L’avocat des demandeurs a dit ne pas s’y opposer. Ce dépôt après les débats a été accordé par le magistrat.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par conclusions déposées le jour même, après l’audience, Mme [W] épouse [N] demande au juge de :

— la déclarer recevable et fondée,

à titre principal :

— juger irrecevable l’assignation en l’absence de notification de dénonciation à la CCAPEX et au préfet dans les délais et de juger irrecevable la demande de validation du congé et la demande d’expulsion,

— débouter en conséquence les demandeurs de leurs prétentions,

à titre subsidaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

en tout état de cause,

— lui accorder des délais pour s’aquitter de la dette locative,

— écarter l’exécution provisoire de droit,

— débouter les demandeurs de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— juger que chaque partie garde ses dépens,

— débouter les demandeurs de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la demande tendant à dire irrecevable l’action des époux [K]

Aux termes de l’article 74 du Code de procédure civile, « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

A la dernière audience du 16 avril 2024, la défenderesse a formé des demandes au fond en présence des demandeurs représentés, en l’espèce une demande de délais.

Elle a ensuite demandé à déposer ses écritures et pièces après l’audience, ce qui lui a été accordé.

Or, dans ses écritures, déposées, après les débats, elle a formé une exception d’incompétence tendant à dire irrecevable l’action des demandeurs, faute pour eux d’avoir notifié l’assignation à la CCAPEX et au préfet dans les délais.

Au-delà du fait que les demandeurs justifient avoir procédé à ces formalités, étant précisé qu’il ne s’agit pas de l’acquisition de la cause résolutoire en l’espèce mais d’un congé, l’exception soulevée est irrecevable faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond et donc, en l’espèce, avant que Mme [W] épouse [N] ne formule une demande de délais.

L’exception de Mme [W] épouse [N] ne pourra qu’être rejetée.

L’action des demandeurs est recevable.

Sur la validité du congé

Ainsi qu’il a été souligné à l’audience, le commandement de payer demeuré infructueux passé le délai de deux mois qu’il comporte a pour effet de résilier de plein droit le bail par acquisition de la clause résolutoire, soit au 26 septembre 2022.

Or, telle n’est pas l’option choisie par les époux [K] qui ont délivré postérieurement à Mme [W] épouse [N] un congé pour motifs légitimes et sérieux.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié (…) par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

En l’espèce, le congé comporte les mentions prescrites et le motif allégué à savoir le manquement répété aux obligations de Mme [W] épouse [N], preneuse, de payer les loyers conformément aux termes du contrat de bail et le congé fait état du détail des sommes dues selon un extrait de compte reproduit.

Le congé délivré à domicile le 23 janvier 2023 à effet au 31 juillet 2023, respecte le délai de 6 mois et le terme du bail et justifie les motifs légitimes et sérieux qui le fondent. Il est donc valide.

Sur l’expulsion

Force est de constater que Mme [W] épouse [N] s’est maintenue dans les lieux après le 31 juillet 2023 et qu’au jour de la dernière audience, le 16 avril 2024, elle s’y trouvait toujours malgré sommation de quitter les lieux délivrée le 7 août 2023, signifiée à sa personne 8 mois auparavant.

Mme [W] épouse [N] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2023.

L’expulsion de Mme [W] épouse [N], de ses biens et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée faute de départ volontaire dans les conditions prononcées au dispositif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Force est de relever que les demandeurs ont fait preuve de patience en adressant de nombreuses demandes amiables tendant au règlement de la dette avant d’ester en justice alors même que le bail était théoriquement résilié dès le 26 septembre 2022 par l’effet du commandement de payer non-régularisé.

Qu’ayant délivré congé, les époux [K] ont donc donné un délai supplémentaire à Mme [W] épouse [N]. Cette dernière n’indique en outre pas dans quel délai elle sera en mesure de quitter les lieux. Elle n’indique pas si elle est en recherche d’un bien se contentant seulement de demander au juge les plus large délais, ce qui demeure imprécis et peu respectueux des intérêts des propriétaires qui entendent récupérer leur bien. En outre, dans le cadre du dialogue social et financier, la défenderesse a indiqué que son intention n’était pas de quitter le logement compte tenu de sa proximité avec celui du père.

Mme [W] épouse [N] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les indemnités mensuelles d’occupation

Les demandeurs versent un décompte actualisé duquel il ressort que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 884,31 euros par mois au mois d’août 2023.

Mme [W] épouse [N] est donc redevable de la somme de 3.858,79 euros pour la période du 1er août 2023 au 16 avril 2024 (mois d’avril 2024 inclus), déduction faite des somme déjà versées par elle sur la période (4100 euros) au vu du décompte, ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sauf à déduire ensuite les somme versées le cas échéant après le 16 avril 2024.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 884.31 euros par mois à titre d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période du 1er mai 2024 et jusqu’à complet délaissement des lieux caractérisé par la remise des clefs, chaque versement devant être réalisé avant le 10 de chaque mois.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser aux époux [K] la charge des fraisnon répétibles engagés par eux durant l’instance mais il convient de les réduire à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières de la défenderesse et de condamner dès lors Mme [W] épouse [N] à leur payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [W] épouse [N] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux (98.20 euros), de l’assignation (68,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion. Il ne saurait être mis à sa charge les frais du commandement de payer dont il n’a été tiré aucune conséquences juridiques sur le bail.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de procédure formée par [O] [P] [W] épouse [N] ;

DIT que le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 23 janvier 2023 par [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] à [O] [P] [W] épouse [N] concernant le local d’habitation situé [Adresse 5], au [Adresse 2] (Réunion) avec effet au 31 juillet 2023 date de la fin du bail, est valide ;

DIT qu’en conséquence le bail conclu le 1er août 2020 est résilié au 31 juillet 2023 et que [O] [P] [W] épouse [N] est occupante sans droit ni titre de ce local d’habitation depuis le 1er août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à [O] [P] [W] épouse [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et de restituer les clés à [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] ou à leur mandataire dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour [O] [P] [W] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans ce délai,[S] [K] et [C] [F] [Z] [K] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et à ses frais ;

CONDAMNE [O] [P] [W] épouse [N] à verser à [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] la somme de 3.858,79 euros à titre d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période du 1er août 2023 au 16 avril 2024, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sauf à déduire les somme versées le cas échéant après le 16 avril 2024 ;

CONDAMNE [O] [P] [W] épouse [N] à verser à [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] la somme de la somme de 884.31 euros par mois à titre d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période du 1er mai 2024 et jusqu’à complet délaissement des lieux caractérisé par la remise des clefs, chaque versement devant être réalisé avant le 10 de chaque mois ;

DEBOUTE [O] [P] [W] épouse [N] de ses demandes ;

DEBOUTE [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE [O] [P] [W] épouse [N] à verser à [S] [K] et [C] [F] [Z] [K] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [O] [P] [W] épouse [N] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux (98.20 euros), de l’assignation (68,18 euros) et, le cas échéant, de l’expulsion ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT que rien ne justifie de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente, et la greffière (faisant fonction).

La greffière, La vice-présidente,