TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [T]

Monsieur [H] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Marc NOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QEA

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [P],

[Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Marc NOYER de la SELEURL CABINET NOYER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [M] [T],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [Z],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QEA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2013, à effet le 15 novembre 2013, [W] [P] a consenti un bail d’habitation à [M] [T] et [H] [Z], sur des locaux situés au 3ème étage, porte gauche, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.100 euros, et une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.777,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois ainsi que de justifier de l’assurance habitation dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [M] [T] et [H] [Z] le 16 septembre 2024.

Par assignation du 26 novembre 2024, [W] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [M] [T] et [H] [Z], sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation égale, pour chaque jour de retard, au montant du loyer en cours, conformément aux termes du bail, calculée prorata temporis, laquelle indemnité sera due jusqu’à libération des lieux par la remise des clés, sans préjudice de tous droits à dommages intérêts au profit de [W] [F] euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2024 inclus, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des commandements et de leur notification à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, [W] [P], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, soulignant l’absence de justification d’assurance habitation.

[M] [T] et [H] [Z] n’ont pas comparu, bien que respectivement cités à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QEA

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[W] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable, de même que lorsque le bailleur laisse volontairement un délai de deux mois, comme en l’espèce.

En effet, un commandement de payer et de justifier de l’assurance habitation reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 13 septembre 2024 et la somme de 4.777,67 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, ni l’assurance habitation justifiée dans un délai d’un mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2024, en considération du défaut de justification de l’assurance habitation.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de ne pas suspendre les effets de la clause résolutoire, considérant que [M] [T] et [H] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ni justifié de l’assurance habitation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [W] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Aucune circonstance ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [W] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2024, [M] [T] et [H] [Z] lui devaient la somme de 4.761,41 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

[M] [T] et [H] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en mars 2025, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.275,11 euros, majoré de la somme de 130 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [W] [P] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[M] [T] et [H] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’assurance habitation relative aux lieux donnés à bail n’a pas été justifiée dans le délai d’un mois visé au commandement du 13 septembre 2024,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2013 entre [W] [P], d’une part, et [M] [T] et [H] [Z], d’autre part, concernant les locaux appartement au 3ème étage, porte gauche, [Adresse 2] est résilié depuis le 13 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [M] [T] et [H] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à [M] [T] et [H] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés appartement situé au 3ème étage, porte gauche, [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE [M] [T] et [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 1.275,11 euros au titre du loyer, majoré de la somme de 130 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, en mars 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE [M] [T] et [H] [Z] à payer à [W] [P] la somme de 4.761,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

DEBOUTE [W] [P] du surplus de ses demandes, notamment d’astreinte assortissant l’expulsion,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [M] [T] et [H] [Z] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 et celui de l’assignation du 26 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [W] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge