RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00664 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZMR

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI GRAND HORIZON

[Adresse 1]

[Localité 4] (RÉUNION)

représentée par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] (LA RÉUNION)

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GRAND HORIZON a donné à bail à Madame [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 22 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 690 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.914 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 remis à l’étude, la société GRAND HORIZON a fait assigner Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [H] ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [L] [H] ;

— la condamnation de Madame [L] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.030,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.914 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 720 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre à Madame [L] [H] de justifier de la reprise du paiement des loyers, la société GRAND HORIZON, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Madame [L] [H], comparant en personne, a affirmé qu’elle avait effectué un règlement de 705,55 euros le 2 octobre 2024 et qu’elle avait déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion. Elle a mentionné des revenus mensuels de l’ordre de 2.100 euros. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par une note en délibéré autorisée par le juge, la société GRAND HORIZON a produit un décompte actualisé de la dette locative s’élevant à la somme de 10.158,36 euros au 24 octobre 2024 et a indiqué qu’elle n’avait reçu aucun paiement de 705,55 euros en octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 25 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société GRAND HORIZON justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 22 décembre 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [H] le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.914 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 8 mars 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société GRAND HORIZON est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [L] [H] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 8 mars 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société GRAND HORIZON produit un décompte démontrant que Madame [L] [H] était débitrice de la somme de 10.158,36 euros à la date du 24 octobre 2024, étant précisé que le versement de 705,55 euros allégué par Madame [L] [H] n’a pas été effectif. Madame [L] [H], n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société GRAND HORIZON la somme de 10.158,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.914 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il y a lieu de débouter Madame [L] [H] de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [L] [H] sera également condamnée à verser à la société GRAND HORIZON une indemnité d’occupation mensuelle de 677,05 euros révisable, à compter du 1er novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [H], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [L] [H] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société GRAND HORIZON sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la société GRAND HORIZON et Madame [L] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 8 mars 2024.

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser à la société GRAND HORIZON la somme de 10.158,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.914 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DÉBOUTE Madame [L] [H] de sa demande de délais de paiement.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société GRAND HORIZON à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser à la société GRAND HORIZON une indemnité d’occupation mensuelle de 677,05 euros révisable, à compter du 1er novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société GRAND HORIZON de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [L] [H] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE