TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02726 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FJL

Minute : 26/00126

Société SEM [Localité 2] DEMAIN VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 2]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [A] [R]

Madame [B] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

Société SEM [Localité 2] DEMAIN VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

ayant pour avocat Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS substituée

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2023, OPH [Localité 2], aux droits duquel vient SEM [Localité 2] Demain a donné à bail à M. [A] [R] et Mme [B] [R] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 483,27 €.

Par contrat à durée indéterminée en date du 2 avril 2024, OPH [Localité 2] a embauché M. [A] [R] en qualité de gardien d’immeuble.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 2] a fait signifier à M. [A] [R] et Mme [B] [R], par exploit de commissaire de justice du 18 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 284,75 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, OPH [Localité 2] a fait assigner M. [A] [R] et Mme [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

A l’audience, OPH [Localité 2], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion sans délai de M. [A] [R] et Mme [B] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [A] [R] et Mme [B] [R] à payer :

la somme provisionnelle de 4 731,06 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 décembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [A] [R] et Mme [B] [R] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [A] [R] et Mme [B] [R], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

Le 24 novembre 2025, SEM [Localité 2] Demain est venue aux droits de OPH [Localité 2].

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 janvier 2026 pour permettre la comparution des défendeurs et, au regard du diagnostic social et financier transmis après l’audience, recueillir les explications du demandeur sur l’embauche du défendeur en qualité de gardien et l’hypothèse que le logement litigieux soit un logement de fonction.

A l’audience, SEM [Localité 2] Demain, comparant, représenté, maintient ses demandes. Il conteste que le logement litigieux constitue le logement de fonction de M. [A] [R].

M. [A] [R] et Mme [B] [R], convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, n’ont pas comparu.

Il ressort du diagnostic social et financier établi par les services de la préfecture que les locataires sont parents de trois enfants mineurs, qu’ils perçoivent des ressources mensuelles à hauteur de 3 291,79 euros, qu’ils contestent tout arriéré, le logement litigieux constituant selon eux un logement de fonction.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [A] [R] et Mme [B] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 décembre 2023 que M. [A] [R] et Mme [B] [R] doivent payer un loyer d’un montant de 483,27 € hors charges, augmenté de charges récupérables. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 519,66 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [A] [R] et Mme [B] [R] restaient devoir la somme de 4 731,06 € euros à la date du 27 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Le bailleur produit également le contrat de travail de M. [A] [R] mentionnant en son article 5 « l’attribution à titre accessoire au contrat de travail, d’un logement de fonction qui fera l’objet d’une convention de location particulière ». Il n’est pas produit une telle convention. Il n’est donc pas démontré que le logement objet du présent litige constitue un logement de fonction, soumis à un régime spécifique. Les locataires ne comparaissent pas pour contester leur obligation.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [R] et Mme [B] [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 4 731,06 €, arrêtée au 27 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 212,68 € à compter du 18 octobre 2024, sur le surplus à compter du 23 mai 2025.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera prononcée solidairement, le contrat de bail comprenant une clause en ce sens à son article 4.a.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 4 décembre 2023 contient une telle clause résolutoire en son article 5.e et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 284,75 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [A] [R] et Mme [B] [R] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [A] [R] et Mme [B] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 19 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 4 décembre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [A] [R] et Mme [B] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2025, terme de février 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 19 décembre 2024, 00 heure, au 28 février 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2023 entre SEM [Localité 2] Demain et M. [A] [R] et Mme [B] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [R] et Mme [B] [R] à verser à SEM [Localité 2] Demain la somme provisionnelle de 4 731,06 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 27 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 212,68 € à compter du 18 octobre 2024, sur le surplus à compter du 23 mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [A] [R] et Mme [B] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [A] [R] et Mme [B] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [R] et Mme [B] [R] à payer à SEM [Localité 2] Demain l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2025, terme de février 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [R] et Mme [B] [R] à payer à SEM [Localité 2] Demain une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [R] et Mme [B] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION