RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7BW

NAC : 70E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

SCCV CAP ALIZEE, inscrite au RCS de [Localité 57] sous le n°888 147 253, représentée par la société ICADE PROMOTION SAS inscrite au RCS de [Localité 57] sous le n°784 606 576 prise en la personne de son représentant en exercice domiciliée audit siège

[Adresse 19]

[Adresse 49]

[Localité 43]

Rep/assistant : M^e Céline CAUCHEPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Le [Adresse 65] [Adresse 52], représenté par CITYA FRANCE IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 47]

Rep/assistant : M^e Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [C] [RX] [L]

[Adresse 8]

[Localité 47]

Rep/assistant : M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [XT] [J]

[Adresse 25]

[Adresse 50]

[Localité 47]

Mme [NA] [MJ] [J]

[Adresse 51]

[Localité 47]

M. [G] [V]

[Adresse 11]

[Localité 47]

Mme [N] [T]

[Adresse 11]

[Localité 47]

M. [E] [K] [Y] [H] [EL]

[Adresse 10]

[Localité 47]

Mme [HV] [A] [M]

[Adresse 10]

[Localité 47]

Mme [U] [UM]

[Adresse 2]

[Localité 47]

Mme [B] [UM]

[Adresse 14]

[Adresse 60]

[Localité 44]

Mme [P] [UM]

[Adresse 21]

[Localité 37]

S.A.R.L. MKAHAWA

[Adresse 24]

[Localité 46]

M. [RG] [S]

[Adresse 20]

[Localité 44]

M. [KK] [F] [TF] [W]

[Adresse 18]

[Localité 47]

Mme [HB] [R] [D] [W]

[Adresse 18]

[Localité 47]

M. [NA] [NR] [J]

[Adresse 16]

[Adresse 56]

[Localité 47]

M. [X] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 54]

[Localité 47]

S.A.S. Réunion Turra Ingénierie (RTI) (BET STRUCTURE et V RD)inscrite au RCS de [Localité 62] de la Réunion sous le n°383 451 259 prise en la personne de son représentant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 22]

[Adresse 55]

[Localité 45]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 03 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à M^e CAUCHEPIN, M^e FAYETTE et M^e VARINOT délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par arrêté du maire de la commune de [Localité 63] du 31 mai 2021, la SCCV Cap Alizee a obtenu la délivrance d’un permis de construire un immeuble d’habitation de 52 logements situé sur les parcelles cadastrées BO [Cadastre 31], BO [Cadastre 32], BO [Cadastre 33], BO [Cadastre 34], BO [Cadastre 36] et BO [Cadastre 40].

Les parcelles du projet sont entourées de plusieurs parcelles.

Sur la première, située [Adresse 7] à [Localité 63] et cadastrée BO [Cadastre 3], y est édifiée la résidence [Adresse 52] représenté par son syndic en exercice Citya France Immobilier.

La deuxième, située [Adresse 9] à [Localité 63], cadastrée BO [Cadastre 23] appartient à Monsieur [C] [RX] [L].

La troisième, située [Adresse 15] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 26] appartient à Monsieur et Madame [J].

La quatrième, située [Adresse 4] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 30] appartient à Monsieur et Madame [J].

La cinquième, située [Adresse 11] à [Localité 61] [Adresse 58], cadastrée BO [Cadastre 28] appartient à Madame [V] et Madame [T].

La sixième, située [Adresse 10] à [Localité 61] [Adresse 58], cadastrée BO [Cadastre 29] appartient à Monsieur [EL] et Madame [M].

La septième, située [Adresse 1] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 35] appartient à Madame [U] [UM] en qualité d’usufruitière et à Madame [B] [UM] et Madame [P] [UM] en qualité de nus-propriétaires.

La huitième, située [Adresse 13], cadastrée BO [Cadastre 41] appartient à la SARL Mkahawa.

La neuvième, située [Adresse 12] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 42] appartient à Monsieur [S].

La dixième, située [Adresse 18] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 38], appartient à Monsieur et Madame [W],

La onzième, située [Adresse 10] à [Adresse 64], cadastrée BO [Cadastre 39] appartient à Monsieur [J].

Estimant que la construction projetée pourrait avoir un impact sur les constructions avoisinantes notamment lors des travaux de démolition et de terrassement, la requérante a, par acte de commissaire de justice en date des 8, 9, 10, 14, 28 janvier 2025 fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion le [Adresse 66] [Adresse 52], Monsieur [C] [RX] [L], Madame [XT] [J], Madame [NA] [MJ] [J], Madame [G] [V], Madame [N] [T], Monsieur [E] [EL], Madame [HV] [M], Madame [U] [UM], Madame [B] [UM], Madame [P] [UM], la SARL Mkahawa, Monsieur [RG] [S], Monsieur [KK] [W], Madame [HB] [D] [W], Monsieur [NA] [NR] [J], Monsieur [X] [I], la société Réunion Turra Ingénierie (BET Structure et VRD) aux fins de voir :

— Déclarer la requérante recevable et bien fondée en sa demande,

Y faisant droit,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— Désigner tel expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 62] de la Réunion avec pour mission de :

Prendre connaissance du projet immobilier présenté par la requérante,

Visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs et du demandeur s’il y a lieu,

Dresser avant travaux tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités et édifiés sur les parcelles BO [Cadastre 35], BO [Cadastre 23], BO [Cadastre 3], BO [Cadastre 29], BO [Cadastre 28], BO [Cadastre 27] devenue BO [Cadastre 41] et BO [Cadastre 42], BO [Cadastre 26], BO [Cadastre 39], BO [Cadastre 38], BO [Cadastre 30] sur la commune de [Localité 63], de la propriété du demandeur si nécessaire, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi que leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent,

Dire si les travaux envisagés peuvent occasionner des désordres aux propriétés voisines ou faire évoluer les désordres déjà existants et, dans l’affirmative, indiquer les mesures à mettre en œuvre pour éviter l’apparition de désordres ou l’aggravation de désordres existants,

Adresser aux parties une note de synthèse de ses constatations avant le commencement des travaux, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son pré-rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Dresser ensuite un rapport définitif dans le mois d’achèvement des travaux relatant les nouvelles constatations effectuées sur les parcelles avoisinantes au projet telles que précédemment listées et les causes des dommages ou aggravations de désordre éventuellement apparus, impartir aux parties un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion dans le délai fixé qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

Disons qu’en cas d’urgence le demandeur pourra demander à l’expert de venir constater les désordres et le coût des travaux permettant d’y remédier, le demandeur étant autorisé à les réaliser notamment sur les parcelles des défendeurs,

— Disons qu’en cas d’urgence le demandeur pourra demander à l’expert de venir constater les désordres et le coût de travaux permettant d’y remédier, le demandeur étant autorisé à les réaliser notamment sur les parcelles des défendeurs,

— Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les éventuelles responsabilités encourues et les éventuels préjudices subis,

— Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

— Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de chacun de ses pré-rapports et rapports au greffe du tribunal,

— Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.

La SCCV Cap Alizee indique que Madame [NA] [MJ] [J] est décédée. L’autre indivisaire a été régulièrement assigné, et il n’existe pas de conflit familial au sein de la famille [J]. Elle indique qu’elle ne procédera pas à de nouvelles assignations.

Le [Adresse 66] [Adresse 53] indique ne pas s’opposer à la demande d’expertise. Il sollicite de préciser dans la mission de l’expert de déterminer si les travaux envisagés peuvent occasionner des désordres aux propriétés voisines et notamment l’immeuble de la [Adresse 59], ou faire évoluer les désordres existants et, dans l’affirmative, indiquer les mesures à mettre en œuvre pour éviter l’apparition de désordres ou l’aggravation de désordres existants. Il sollicite que les frais de consignation soient mis à la charge de la SCCV Cap Alizee ainsi que les dépens.

Monsieur [WL] formule protestations et réserves d’usage. Il sollicite la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [T] a comparu mais n’a pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assignés et ayant eu un temps suffisant pour préparer leur défense, les autres défendeurs n’ont pas constitué avocat.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

1Le demandeur à la mesure n’est pas tenu de démontrer l’existence de faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d’éléments rendant crédibles ses allégations.

En l’espèce, la SCCV Cap Alizee envisage la construction d’un immeuble d’habitation de 52 logements situé à [Localité 63]. Dès lors, la SCCV Cap Alizee a bien un intérêt à solliciter cette mesure d’expertise comme les propriétaires des parcelles avoisinantes. En conséquence, il sera fait droit à cette demande.

Sur les mesures de fin de décision :

Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt de la SCCV Cap Alizee, les dépens seront laissés à sa charge. Enfin, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [RX] [L] sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile s’agissant d’une mesure précontentieuse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons

Mme. [O] [Z]

[Adresse 17]

0693 83 65 83

[Courriel 48]

lequel aura pour mission de :

Prendre connaissance du projet immobilier présenté par la requérante,Visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs et du demandeur s’il y a lieu,Dresser avant travaux tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités et édifiés sur les parcelles BO [Cadastre 35], BO [Cadastre 23], BO [Cadastre 3], BO [Cadastre 29], BO [Cadastre 28], BO [Cadastre 27] devenue BO [Cadastre 41] et BO [Cadastre 42], BO [Cadastre 26], BO [Cadastre 39], BO [Cadastre 38], BO [Cadastre 30] sur la commune de Saint Paul, de la propriété du demandeur si nécessaire, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi que leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou encore consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent,Dire si les travaux envisagés peuvent occasionner des désordres aux propriétés voisines ou faire évoluer les désordres déjà existants et, dans l’affirmative, indiquer les mesures à mettre en œuvre pour éviter l’apparition de désordres ou l’aggravation de désordres existants,Adresser aux parties une note de synthèse de ses constatations avant le commencement des travaux, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son pré-rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion,Dresser ensuite un rapport définitif dans le mois d’achèvement des travaux relatant les nouvelles constatations effectuées sur les parcelles avoisinantes au projet telles que précédemment listées et les causes des dommages ou aggravations de désordre éventuellement apparus, impartir aux parties un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion,Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,Disons qu’en cas d’urgence le demandeur pourra demander à l’expert de venir constater les désordres et le coût des travaux permettant d’y remédier, le demandeur étant autorisé à les réaliser notamment sur les parcelles des défendeurs,Disons qu’en cas d’urgence le demandeur pourra demander à l’expert de venir constater les désordres et le coût de travaux permettant d’y remédier, le demandeur étant autorisé à les réaliser notamment sur les parcelles des défendeurs,

Disons que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les éventuelles responsabilités encourues et les éventuels préjudices subis,

Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Rappeler que l’ordonnance à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.

DISONS que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, les invitera à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours, et déposera son pré-rapport au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion dans le délai de QUATRE MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée),

l’expert devra répondre à ces observations dans son rapport définitif en les motivant et le déposer avec sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

RAPPELONS que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

DISONS que la SCCV Cap Alizee devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 4.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 1er juillet 2025,

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de la SCCV Cap Alizee,

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT