RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01027 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5GO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. BLI BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 7])

représentée par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [S] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4] ([Localité 7])

comparante en personne

Madame [W] [F] née [K]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5] ([Localité 7])

représentée par M^e Félicie HELIOU, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2025-00882 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11] DE [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Madame [O] [S] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] selon contrat du 20 août 2015, moyennant un loyer mensuel de 619 euros, provision sur charges comprise.

Madame [W] [F] s’est portée caution solidaire par acte séparé.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 18.847,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement a été régulièrement signifié à la caution par acte du 5 août 2024.

Par actes de commissaire de justice des 29 octobre 2024, la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a fait assigner Madame [O] [S] [F] et Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 septembre 2024 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion Madame [O] [S] [F] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision et l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire de Madame [O] [S] [F] et Madame [W] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 19.063,45 euros à la date du 29 septembre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Madame [O] [S] [F] et Madame [W] [F] à payer à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) une indemnité d’occupation d’un montant de 21,62 euros par jour soit 648,63 euros par mois à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à parfait délaissement des lieux et remise des clés ;

— juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues ;

— la condamnation solidaire de Madame [O] [S] [F] et Madame [W] [F] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025.

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) et Madame [W] [F] sont représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, Madame [W] [F] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner sa mise hors de cause et subsidiairement, de constater le défaut d’information de la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) à son égard concernant la défaillance de la débitrice et de rejeter toutes les demandes portant sur la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date du premier incident de paiement et le 5 août 2024.

En tout état de cause, recevoir Madame [W] [F] en sa demande au titre de l’aide juridictionnelle.

Madame [O] [S] [F] comparaît en personne et précise, à l’appui d’un courrier qu’elle remet à l’audience, que son logement était insalubre et elle ne veut pas être mise dehors avec un enfant à charge. Sur l’insalubrité, elle conteste toute responsabilité Elle remet un courrier expliquant être en mesure de payer ce jour 7.000 euros. Elle ajoute que l’arriéré qu’on lui réclame n’est pas exact car tout n’aurait pas été déduit et que la CAF bloque les aides.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’accorder à Madame [W] [F] l’aide juridictionnelle provisoire.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 31 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé réception du 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 20 août 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [O] [S] [F] le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 18.847,57 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 29 septembre 2024.

III. SUR L ACTE DE CAUTIONNEMENT

Selon les dispositions de l’article 22-1 dans sa version applicable lors de la signature du contrat de bail, "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur."

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que lors de la signature du bail, Madame [O] [S] [F] était sans profession.

En conséquence, la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) qui n’est pas une société civile, ne pouvait demander à une personne physique, Madame [W] [F], de se porter caution solidaire, cette caution ne pouvant être dans cette hypothèse apportée que par un des organismes dont la liste est fixée par le Conseil d’Etat.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il convient de déclarer nul le cautionnement de Madame [W] [F] et en conséquence de la mettre hors de cause.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [O] [S] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 29 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) produit un décompte démontrant que Madame [O] [S] [F] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 21.808,15 euros à la date du 08 septembre 2025.

Madame [O] [S] [F] fait état d’un logement insalubre. Toutefois, si un diagnostic décence a bien été établi par la CAF le 30 mai 2022, le rapport a relevé des désordres électriques et infiltrations ainsi qu’une ventilation insuffisante. Il n’a noté ni insalubrité, ni mise en péril.

Ce rapport n’a pas mis en évidence que ce logement était impropre à l’habitation ni que l’une des pièces serait hors d’usage ce qui aurait pu justifier une demande de diminution du loyer.

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) produit également un diagnostic visuel effectué par la société TERRA OI le 5 février 2024 aux termes duquel elle a classé les travaux à effectuer comme étant des travaux d’entretien courant tout en relevant, après avoir constaté que de l’eau s’infiltrait dans la cuisine, que le niveau de la terrasse inaccessible était plus haut que l’intérieur et que les eaux pluviales entraient donc dans l’appartement. Elle constatait également que l’évacuation des eaux de pluie a été bouchée sur la varangue ce qui ne permet plus l’évacuation.

S’agissant de l’absence de régularité du décompte, les versements effectués par Madame [O] [S] [F] sont bien portés au crédit de ce compte et celle-ci ne démontre pas la réalité d’autres versements qui auraient été oubliés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [S] [F] à payer à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) la somme de 21.808,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 18.847,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

VI. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [O] [S] [F] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [S] [F].

Madame [O] [S] [F] sera également condamnée à verser à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) une indemnité d’occupation mensuelle de 648,63 euros révisable, à compter du 29 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [S] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ACCORDE à Madame [W] [F] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

MET hors de cause Madame [W] [F].

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le20 août 2015 entre la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) et Madame [O] [S] [F] et Madame [W] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies au 29 septembre 2024.

CONDAMNE Madame [O] [S] [F] à verser à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) la somme de 21.808,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 08 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 18.847,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [O] [S] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [O] [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [S] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [O] [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [O] [S] [F] à verser à la société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) une indemnité d’occupation mensuelle de 648,63 euros révisable, à compter du 29 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [O] [S] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE