RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03517 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4WU

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

SCI ASHAB-1,

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 482 115 490, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [B] [O] [K] [U]

Né le 13 août 1997

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non représenté

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à M^e Laurent BENOITON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 17 août 2022, la SCI ASHAB-1 a consenti à monsieur [B] [O] [K] [U] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à SAINT-ANDRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 950 euros hors droits, taxes et charges, pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2022.

Le 27 juillet 2023, la SCI ASHAB-1 faisait délivrer à monsieur [U] un commandement de payer les loyers et les charges pour un montant de 5 850 euros de loyers, 540 euros de provisions de charges et 761,66 euros de taxe foncière et TEOM 2022.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis, saisi notamment d’une demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, a débouté la SCI ASHAB-1 de l’ensemble de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice délivrés les 24 octobre 2024, la SCI ASHAB-1 a assigné Monsieur [B] [O] [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de:

— CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la société ASHAB-1 les sommes suivantes, sommes à parfaire lors de la décision à intervenir :

• 32.767,66 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et taxes impayés sur la période de mai 2023 à juillet 2024 (les clés ayant été rendus le 8 juillet 2024) selon décompte précis joint (Pièce n°14),

• 201,92 € au titre du coût du commandement de payer du 27 juillet 2023,

• 412,30 € au titre du constat locaux vacants du 12 juillet 2024 (Pièce n°17),

• 542,50 € au titre de l’état des lieux de sortie du 19 juillet 2024 (Pièce n°18),

— CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la société ASHAB-1 la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

— DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au sens de l’article 1231-6 du Code civil ;

— PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la société ASHAB-1 la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juillet 2023 ;

— REJETER toutes les conclusions et prétentions plus amples ou contraires de Monsieur [U] ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que monsieur [U] reste redevable, au titre de ses engagements contractuels, d’un certain nombre de sommes, correspondant aux arriérés locatifs et aux taxes impayées à la date de remise des clés du local, le 8 juillet 2024. Elle soutient encore que le dépôt de garantie lui est acquis, le bail ayant été résilié du fait des manquements contractuels du preneur. Elle soutient enfin avoir subi un préjudice matériel en raison des nombreux travaux de remise en état des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

Monsieur [U], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 3 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 17 février 2025. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile: “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard des parties non comparantes :

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que lorsqu’une partie, citée à comparaître par acte d’huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l’acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu’à défaut pour l’acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire (confirmation du domicile par le voisinage) et se conformer aux prescriptions de l’article 656 précité.

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur non comparant.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil: “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Le bail commercial notarié signé par les parties prévoit (page 17) un loyer mensuel de 1 950 euros, hors droits, taxes et charges, ainsi qu’une provision sur les charges, taxes et prestations de 183 euros (incluant la taxe foncière, taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères), payables tous deux d’avance, le premier de chaque mois par virement.

Il stipule également en page 22 que chacune des parties devra rembourser à l’autre les frais des actes extra-judiciaires et les frais de justice motivés par des infractions aux présentes dont elle serait la cause.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le preneur reste redevable de la somme de 29 280 euros au titre des loyers impayés pour les mois de mai 2023 à juin 2024 inclus, et des provisions sur charges impayés pour la même période (sauf pour octobre à décembre 2023 inclus, mois non visés dans le relevé versé en pièce 14), outre le loyer et les provisions sur charges impayés pour la période du 1er au 8 juillet 2024, qui s’élèvent à 549,67 euros.

En revanche, il ne saurait être fait droit à la somme réclamée au titre de la taxe foncière et TEOM 2022, qui n’est justifiée par aucune pièce. Il ne saurait non plus être fait droit à la somme réclamée au même titre pour 2023, la pièce 9 – désignée comme l’avis de taxe foncière 2023 – ne comportant aucune date, et, son montant correspondant, en tout état de cause, strictement au montant des provisions pour charges de l’année 2023.

Enfin, il sera fait droit aux sommes réclamées au titre du commandement de payer du 27 juillet 2023 (201,92 euros) et de l’état des lieux de sortie du 18 juillet 2024 (542,50 euros). En revanche, il ne saurait être fait droit à la somme de 412,30 euros réclamée au titre d’un procès-verbal de constat du 5 juillet 2024 qui n’est même pas produit aux débats.

Au total, le défendeur sera condamné à payer la somme de 29 829,67 euros au titre des loyers et charges impayés, 744,42 euros au titre des frais de commissaire de justice.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal courront à compter de la seule mise en demeure règulièrement délivrée dont il est justifié au dossier, à savoir le commandement de payer, à hauteur de 7 375,11 euros.

Sur la demande de conserver le dépôt de garantie

Le bail commercial signé par les parties stipule en page 19 que dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en place de plein droit à titre de dommages et intérêts.

Néanmoins, en l’absence de toute demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou de prononcer la résiliation du bail formulée par la SCI demanderesse, cette clause, qui est une clause pénale, ne saurait recevoir application.

La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil: “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, la demande indemnitaire est formulée au titre des dommages qui auraient été causés aux locaux pris à bail, par le preneur, pendant la durée du bail commercial.

Elle relève de la responsabilité contractuelle du preneur. La demande soumise au tribunal, qui est fondée sur la responsabilité délictuelle, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le défendeur, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, qui ne sauraient comprendre le commandement de payer, déjà inclus dans les condamnations à paiement.

Il sera également condamné à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [K] [U] à payer à la SCI ASHAB-1 la somme de 29 829,67 € (vingt neuf mille huit cent vingt-neuf euros et soixante-sept centimes) au titre des loyers et charges impayés, ainsi que la somme de 744,42 € (sept cent quarante-quatre euros et quarante-deux centimes) au titre des frais de commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 7 375,11 euros,

REJETTE la demande relative au dépôt de garantie,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [K] [U] aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer délivré le 27 juillet 2023,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [K] [U] à payer à la SCI ASHAB-1 la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière La présidente