TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e LAVERNAUX, M^e DAUMAS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TOMAS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 16/13939

N° Portalis 352J-W-B7A-CI2B6

N° MINUTE :

Assignation du :

20 septembre 2016

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0125

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. CENTENNIAL GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A544

S.A.S. CENTENNIAL GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0532

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 16/13939 – N° Portalis 352J-W-B7A-CI2B6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 7 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026, prorogé au 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [P] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de copropriété de l’immeuble est le cabinet Centennial gestion.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016, ont été adoptées des résolutions relatives à la confirmation et à l’approbation de différents exercices, à savoir les résolutions n°6 (exercice 2011), n°7 (exercice 2012), n°8 (exercice 2013), n°9 (exercice 2014) et n°10 (exercice 2015).

C’est dans ces conditions que Mme [P] a fait délivrer assignations, par exploits d’huissier en date du 20 septembre 2016, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], et au cabinet Centennial gestion, aux fins d’annulation des résolutions n°6 à n°10 de l’assemblée générale du 20 juin 2016 et d’indemnisation des préjudices subis.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, Mme [P] demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1341-1 et 1992 du code civil, de :

«  Annuler les résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] en date du 20 juin 2016 ;

Dire et juger que la société Centennial Gestion a engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Recevoir Mme [P] en son action oblique et l’y déclarer bien

fondée ;

Condamner la société Centennial Gestion à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52 889,01 euros à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

Condamner la société Centennial Gestion à payer à Mme [P] la somme de 1 879, 30 euros représentant sa quote-part de dommages et intérêts dus au syndicat ;

Dire et juger que la société Centennial Gestion a engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [P] ;

Condamner la société Centennial Gestion à payer à Mme [P] la somme de 13 430,51 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dire et juger que la société Centennial Gestion devra garantir Mme [P] des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires par le jugement à intervenir, en principal, accessoires, dépens et article 700 CPC ;

Condamner la société Centennial Gestion à payer à Mme [P] une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Centennial Gestion in solidum, aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Olivier Tomas, conformément aux dispositions de l’article 699 CPC. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 17ème, demande au tribunal, au visa des articles 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 9, 11, 13 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Centennial Gestion en ses écritures et l’y dire bien fondé ;

Dire Mme [P] irrecevable au titre de l’action oblique ;

Débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

Condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Centennial Gestion la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Céline Lavernaux, avocat au barreau de Paris. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, le cabinet Centennial Gestion demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1341-1 et 1103 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«  Recevoir la société Centennial Gestion en ses écritures et ses demandes et les déclarer bien fondées ;

Débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [P] à verser à la société Centennial la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 7 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes d’annulation des résolutions n°8 et n°9 de l’assemblée du 20 juin 2016

Mme [P] sollicite l’annulation des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 20 juin 2016 relatives respectivement à l’approbation des comptes des exercices 2013 et 2014 en invoquant diverses irrégularités affectant les comptes en question. Elle estime que le fait que des résolutions approuvant ces comptes aient été soumises à une assemblée postérieure démontre la reconnaissance implicite des irrégularités affectant ces comptes et ne suffit à les couvrir ni à la priver d’intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires conteste les irrégularités alléguées et conclut au débouté des demandes formées par Mme [P] en ajoutant que les comptes en question ont été à nouveau soumis au vote et adoptés lors de l’assemblée générale du 15 février 2018.

La société Centennial Gestion invoque l’absence d’objet des demandes de Mme [P] au motif que l’assemblée générale du 15 février 2018 a approuvé, à nouveau, les comptes des exercices 2013, 2014 et 2015 ainsi que ceux de l’année 2016 et que cette assemblée n’a pas été contestée et est aujourd’hui définitive.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que tant que l’assemblée générale au cours de laquelle ont été réitérées les décisions attaquées n’est pas devenue définitive, les copropriétaires disposent d’un intérêt à contester la validité de ces mêmes décisions déjà adoptées lors d’une assemblée antérieure. En effet, si les résolutions adoptées postérieurement sont annulées, celles prises lors de l’assemblée antérieure subsistent donc et le recours conserve ainsi toute son utilité.

En revanche, si l’assemblée générale qui reprend les décisions votées antérieurement n’a pas fait l’objet d’un recours, la demande tendant à obtenir la nullité des décisions antérieures n’a plus d’objet puisque les décisions qu’il conteste sont devenues définitives.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 février 2018 que les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2013 (résolution n°21) et des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2014 (résolution n°22), soit des résolutions identiques à celles querellées, ont été adoptées.

Cette assemblée n’ayant pas été contestée, elle est devenue définitive à l’expiration du délai de recours, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, de sorte que si Mme [P] demeure recevable à formuler une demande d’annulation des résolutions antérieures, cette demande est toutefois dépourvue d’objet compte tenu de l’approbation des comptes 2013 et 2014 devenue définitive.

Mme [P] sera donc déboutée de sa demande tendant à l’annulation des deux résolutions en question.

2 – Sur les demandes formées à l’encontre de la société Centennial Gestion

Mme [P] recherche la responsabilité de la société Centennial Gestion à deux titres. Elle exerce en premier lieu l’action oblique en faisant état de manquements fautifs du syndic qui auraient occasionné un préjudice à la copropriété et recherche la responsabilité du syndic sur le fondement délictuel pour les préjudices qu’elle estime avoir personnellement subis.

Sur l’action oblique

Sur fondement de l’action oblique, Mme [P] fait état de fautes de gestion commises par la société Centennial Gestion, lesquels auraient causé un préjudice à la copropriété. Elle argue à ce titre des manquements suivants :

— des irrégularités affectant les comptes de l’exercice 2011

— des fautes commises par le syndic en sa qualité d’employeur de la gardienne

— des travaux de peinture dans la loge excédant le montant voté en assemblée générale

— le remboursement des frais et honoraires des assemblées des 18 juin 2013, 1er juillet 2014 et 16 décembre 2015 qui ont été annulées par le tribunal

— le remboursement des forfaits « débours » facturés par le syndic pour les exercices 2012, 2013 et 2014

— une mauvaise gestion des sinistres liée à l’absence de pièces justifiant de non prise en charge de factures de recherches de fuites portées dans les comptes 2014 et 2015 par les assurances

— un défaut d’information et de conseil lié à l’obligation de mise en concurrence du syndic lors des assemblées du 16 décembre 2015, 20 juin 2016, 30 mars 2017, 15 février 2018 et 12 février 2019

— un défaut fautif de convocation à l’assemblée du 30 mars 2017

— la domiciliation irrégulière de l’entreprise du mari de la gardienne.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Centennial Gestion soulèvent l’irrecevabilité de l’action oblique exercée par Mme [P] en faisant valoir que le quitus voté pour les exercices litigieux le décharge de toute responsabilité, et que Mme [P] est dès lors dénuée d’intérêt à agir à l’encontre du syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La demanderesse soutient qu’elle est fondée à agir sur le fondement de l’action oblique, à l’encontre du syndic de copropriété, au regard de ses manquements à ses obligations d’information et de conseil, toute personne intéressée pouvant se substituer à la personne physique ou morale qui s’abstient d’agir, soit volontairement, soit par négligence, pour obtenir justice, et qu’en sus, chaque copropriétaire est créancier du respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.

Sur ce,

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 1341-1 du code civil dispose que, « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

En l’espèce, pour conclure à l’irrecevabilité de l’action oblique exercée, le syndicat des copropriétaires et le syndic arguent tout deux du quitus donné au syndic pour les exercices comptables concernés. Toutefois, le tribunal relève que les défendeurs ne précisent pas à l’occasion de quelles assemblées des résolutions donnant quitus au syndic pour sa gestion auraient été adoptées.

A l’examen des procès-verbaux d’assemblée produits de part et d’autre (assemblées des 25 mai 2011, 11 octobre 2012, 18 juin 2013, 20 juin 2016, 15 février 2018 et 12 février 2019), il apparait d’ailleurs qu’aucune résolution donnant quitus au syndic n’a été soumise au vote et dès lors adoptée.

La seule approbation définitive des comptes des exercices 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017 n’emporte pas quitus donné au syndic pour sa gestion pour les exercices en question, faute pour l’assemblée d’avoir expressément voté une résolution donnant quitus au syndic. En effet, les effets du quitus sont plus étendus que la seule approbation des comptes dans la mesure où un quitus donné sans réserve emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de la copropriété, que ce soit dans le domaine comptable et financier mais également dans les autres domaines relevant de la responsabilité du syndic.

Par ailleurs, il ne saurait être déduit, comme le soutient le syndicat, que la reconduction du syndic dans ses fonctions équivaut à un quitus donné pour l’ensemble de sa gestion lors des exercices précédents.

Enfin, le fait que les conditions d’application de l’action oblique ne soient pas remplies, notamment l’existence d’une créance de Mme [P] à l’égard du syndicat, relève d’une appréciation au fond de la demande et non d’une irrecevabilité.

L’action oblique suppose en effet de démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible détenue par le créancier contre son débiteur et d’une carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions contre son propre débiteur de nature à compromettre les intérêts du créancier.

Il appartient donc à la demanderesse de démontrer la carence du syndicat des copropriétaires dans l’exercice de ses droits et actions à l’encontre du syndic, que cette inaction soit de nature à compromettre ses intérêts et qu’elle détienne à l’encontre du syndicat une créance certaine, liquide et exigible.

A cet égard, le tribunal relève que la créance de Mme [P] à l’encontre du syndicat des copropriétaires présente à ce stade un caractère purement hypothétique, celle-ci n’établissant pas disposer d’une créance liquide et déterminée en son montant à l’égard du syndicat. Ainsi, le tribunal ne peut que relever que les conditions de mise en œuvre de l’action oblique dont se prévaut la demanderesse ne sont en l’espèce pas réunies, étant au surplus relevé que la créance du syndicat à l’égard de son syndic n’est pas davantage établie. Enfin, elle ne démontre pas l’inaction du syndicat, lequel conteste d’ailleurs toute inaction fautive, et ne justifie pas que celle-ci, à la supposer établie, serait de nature à compromettre ses droits dans la mesure où elle est par ailleurs en mesure d’agir directement à l’encontre du syndic sur le fondement délictuel afin de solliciter le remboursement à son profit des sommes qu’elle estime indûment facturées en charges générales.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les manquements fautifs allégués par Mme [P], dont certains ont d’ailleurs déjà été tranchés par le jugement du 12 mai 2015 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 20 septembre 2017, il convient de débouter Mme [P] de ses demandes exercées sur le fondement de l’action oblique et par suite de sa demande subsidiaire de condamnation au paiement de la somme de 1 879, 30 euros représentant sa quote-part de dommages et intérêts dus au syndicat.

Sur la responsabilité de la société Centennial Gestion

Au visa de l’article 1240 du code civil, Mme [P] réclame indemnisation des préjudices personnels subis du fait des fautes commises par le syndic. Elle sollicite à ce titre le remboursement du montant des frais de justice et honoraires d’avocat exposés à l’occasion des procédures ayant abouti à l’annulation des assemblées des 8 juin 2013, 1er juillet 2014 et 16 décembre 2015 pour défaut de mandat du syndic.

Le cabinet Centennial Gestion conteste tout manquement fautif et souligne que Mme [P] n’établit aucun lien entre les sommes réclamées et une prétendue faute de sa part.

Le syndicat soutient que Mme [P] formule à cet égard des demandes identiques à celles ayant fait l’objet de décisions définitives et qu’elle ne peut dès lors réclamer ces sommes.

Sur ce,

Le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si l’une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, la responsabilité délictuelle du syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

En l’espèce, Mme [P] argue de fautes commises par le syndic et réclame indemnisation de deux postes de préjudices.

Elle sollicite en premier lieu la condamnation du syndic à l’indemniser des frais de justice et honoraires qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre des procédures ayant abouti à l’annulation des assemblées des 18 juin 2013, 1er juillet 2014 et 16 décembre 2015.

Le tribunal relève toutefois, comme le syndicat, que les jugements ayant annulé ces assemblées générales, ont d’ores et déjà rejeté les demandes formées à ce titre par Mme [P].

Ainsi, le jugement du 24 mars 2015, ayant annulé l’assemblée générale du 18 juin 2013, a débouté Mme [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, retenant qu’il apparaissait « équitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles ».

Le jugement du 25 avril 2017, qui a annulé les assemblées générales des 1er juillet 2014 et 16 décembre 2015 a rejeté la demande formée par Mme [P] pour des motifs identiques, ce que reconnaît Mme [P] elle-même, celle-ci indiquant dans ses écritures qu’elle « n’a pas été indemnisée de ces frais par ces jugements ».

Ainsi, le tribunal ne peut que relever qu’en formulant cette demande, Mme [P] tend à obtenir la remise en cause de décisions de justice aujourd’hui définitives.

Dès lors, Mme [P], est aujourd’hui mal fondée à solliciter l’indemnisation de ces mêmes frais de justice et d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles, au regard de l’autorité de chose jugée attachée à ces décisions.

Mme [P] demande par ailleurs l’indemnisation des frais de constat d’huissier exposés à l’occasion de l’assemblée générale du 30 mars 2017. Elle indique avoir été contrainte de recourir à un huissier pour apporter la preuve du contenu de la convocation qui avait été retournée au syndic sans lui être remise par la poste.

Sur ce point, le tribunal relève qu’outre que le choix de recourir à un huissier de justice constitue un choix personnel de Mme [P] insusceptible de constituer un préjudice indemnisable, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 mars 2017 a été rejetée par le jugement du 18 février 2021. Aucun manquement fautif du syndic à cet égard n’étant établi, Mme [P] ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, Mme [P] sollicite que le cabinet Centennial Gestion la garantisse de toute condamnation prononcée éventuellement au bénéfice du syndicat des copropriétaires. Mme [P] ne développant aucun moyen de droit au soutien de cette demande, elle en sera déboutée.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [P], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et au cabinet Centennial Gestion la somme de 3 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue Les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, les circonstances du litige et son ancienneté justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Y] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] et au cabinet Centennial Gestion une somme de 3 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens et AUTORISE M^e Céline Lavernaux à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente