RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02702 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLTZ

NAC : 5BA Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [H]

né le 24 Juillet 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, plaidant et par M^e Martine LEGENDRE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DEFENDEUR :

S.A.R.L. GOELIA GESTION, société à responsabilité limitée au capital de 500.000 €

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 435 285 077,

Dont le siège social se situe au [Adresse 1]

Représentée par M^e Jérôme WIEHN, avocat au barreau NANTES, plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

JUGE UNIQUE : Elsa SERMANN Président

Statuant conformément aux articles 812 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 03 Juin 2025

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 28 Août 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

RG N° : N° RG 23/02702 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLTZ jugement du 28 août 2025

— rédigé par Elsa SERMANN

— signé par Elsa SERMANN, juge et Christelle HENRY greffier

****************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [H] est propriétaire d’un appartement dans une résidence de tourisme dénommée [Adresse 7][Localité 6], située [Adresse 2] à [Localité 3].

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2011, M. [H] a donné à bail commercial ce logement à la société Goelia Gestion pour une durée comprise entre le 29 juin 2011 et le 31 octobre 2020. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 3 670 euros TTC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 août 2021, la société Goelia Gestion a sollicité auprès de M. [H] le renouvellement du bail, ainsi que la diminution du loyer à la somme de 3 200 euros TTC annuelle.

Par acte d’huissier en date du 15 novembre 2021, M. [H] a signifié à la société Goelia Gestion son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Subsidiairement, il a proposé la fixation de cette indemnité à la somme de 3 600 euros et très subsidiairement, il a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 10 000 euros HT par an.

Par la suite, M. [H] a fait signifier le 25 mai 2022 à la société Goelia Gestion un commandement de payer les loyers dus visant la clause résolutoire.

Faute d’accord amiable entre les parties et par acte en date du 25 juillet 2023, M. [H] a fait assigner la société Goelia Gestion devant le tribunal judiciaire d’Evreux afin notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de demander l’expulsion de cette dernière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2024, M. [H] demande au tribunal et au visa de l’article L145-1 du code de commerce :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 25 juin 2022Ordonner l’expulsion des lieux de la société Goelia Gestion ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide d’un commissaire de justice, et si besoin, d’un serrurier et de la force publiqueCondamner la société Goelia Gestion à lui payer la somme de 2 261,33 euros à titre de provision arrêtée à fin mars 2023Condamner la société Goelia Gestion à lui payer par provision une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieuxA titre subsidiaire,

Constater que le bail commercial du 29 juin 2011 n’a pas été renouveléOrdonner l’expulsion des lieux de la société Goelia Gestion ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide d’un commissaire de justice, et si besoin, d’un serrurier et de la force publiqueCondamner la société Goelia Gestion à lui payer par provision une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieuxA titre infiniment subsidiaire,

RG N° : N° RG 23/02702 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HLTZ jugement du 28 août 2025

Le condamner à payer à la société Goelia Gestion une indemnité d’éviction fixée à la somme de 3 670 eurosEn tout état de cause,

Condamner la société Goelia Gestion à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 août 2024, la société Goelia Gestion demande au tribunal et au visa des L145-10, L145-12, L145-14, L145-15, L145-28, L145-29, L145-41 alinéa 1 et L145-60 du code de commerce, ainsi que les articles 1343-5 et 2224 du code civil, de :

A titre principal,

Constater que le bail du 29 juin 2011 a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er septembre 2021Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandesCondamner M. [H] à lui verser la somme de 297,39 euros en remboursement du trop-perçu réglé à titre provisionnelA titre subsidiaire, si le bail devait être considéré comme non renouvelé,

Condamner M. [H] à lui verser la somme de 20 551,82 euros nette de TVA au titre de l’indemnité d’évictionDire que la société Geolia Gestion peut se maintenir dans les lieux jusqu’à expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’évictionFixer l’indemnité d’occupation due par elle depuis le 1 septembre 2021 à la somme de 283,33 euros TTC par moisOrdonner la compensation des sommes dues par elle au titre de l’indemnité d’occupation avec les sommes versées par elle à titre provisionnel depuis le 1er septembre 2021Condamner M. [H], après compensation, à lui rembourser le surplus versé de 50 euros TTC par mois à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts légauxEn cas d’expertise judiciaire immobilière, ordonner que les frais d’expertise soient à la charge de M. BernardA titre infiniment subsidiaire, si la clause résolutoire devait être considérée comme acquise,

Lui accorder les plus larges délais, et au minimum un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, pour lui permettre de satisfaire les causes du commandementEn tout état de cause,

Condamner M. [H] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2024, l’affaire appelée lors de l’audience de dépôt du 4 mars 2025, puis mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le renouvellement du bail

L’article L140-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Faute de réponse du bailleur à la demande de renouvellement du locataire dans les trois mois, le bail commercial s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré.

Par ailleurs, le silence du bailleur ne saurait s’interpréter comme une renonciation à exercer son droit d’option, droit d’option prévu à l’article L145-57 du même code.

En l’espèce, il ressort des faits du litige que M. [H] a signifié à la société Goelia Gestion qu’il entendait refuser le renouvellement du bail commercial par acte en date du 15 novembre 2021, soit plus de trois mois après la notification de la demande de renouvellement formulée par la défenderesse.

Ainsi faute de réponse de M. [H] dans le délai imparti, et sans contrevenir au droit d’option du bailleur, le bail commercial du 28 mai 2011 a été renouvelé le 1er septembre 2020 aux clauses et conditions du bail expiré.

En conséquence, M. [H] sera débouté de sa demande d’expulsion de la société Goelia Gestion sur le fondement de l’absence de renouvellement du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, M. [H] a fait signifier à la société Goelia Gestion un commandement de payer en date du 25 mai 2022. Ce commandement vise une créance d’un montant de 2 317,78 euros correspondant au solde de loyer de décembre 2021.

Compte tenu de la prescription quinquennale soulevée par la société Goelia Gestion, seuls les loyers postérieurs au 25 juillet 2018 seront examinés.

Le bailleur produit un décompte, duquel il ressort que la société Goelia Gestion s’est acquittée du paiement :

2018 : 3 705,09 euros, sans qu’il puisse être précisé les sommes versées spécifiquement au titre du loyer à compter du 25 juillet 2018, pour un montant sollicité de 3 920,17 euros2019 : 3 765,88 euros pour un montant sollicité de 3978,97 euros2020 : 2 977,12 euros pour un montant sollicité de 4 038,65 euros2021 : 3 485,60 euros pour un montant sollicité de 4 099,22 euros2022 : 4 059,96 euros pour un montant sollicité de 4 160,70 euros.

En outre, le contrat de bail prévoit l’indexation annuelle du loyer.

Il sera rappelé que le loyer a été fixé entre les parties à la somme annuelle de 3 670 euros.

Toutefois et en l’absence de clause contractuelle précise à ce titre, le bailleur, à qui incombe la charge de cette indexation en tant que bénéficiaire, ne démontre pas avoir informé en temps utile la société Goelia Gestion qu’il entendait se prévaloir de cette indexation.

Ainsi, M. [H] ne justifie pas d’une créance constituée du loyer majoré de son indexation annuelle.

Par ailleurs, le contrat de bail commercial prévoit que « le règlement du loyer minimum garanti pourra être suspendu en cas de force majeure affectant gravement et durablement l’activité touristique ».

La société Goelia Gestion justifie avoir procédé à la suspension du paiement des loyers lors des mesures de confinement prises afin de lutter contre l’épidémie de covid-19, cette dernière étant considérée comme un cas de force majeure.

Ainsi et en application des clauses contractuelles, M. [H] ne peut se prévaloir d’une créance correspondant à la suspension des loyers durant la crise sanitaire.

En conséquence, faute de justifier d’un défaut de paiement des loyers, les demandes de M. [H] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la société Goelia Gestion

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, la clause d’indexation du loyer prévue au bail stipule que seule une indexation à la hausse peut être appliquée. Cette clause interdisant la variation à la baisse sera donc réputée non écrite.

La société Goelia Gestion produit un décompte des loyers depuis le 25 juillet 2018 jusqu’en 2023, avec application d’une indexation sans application du minimum.

Il ressort de ce décompte que la défenderesse est redevable auprès de M. [H] d’une somme de 113,38 euros.

Elle justifie en outre avoir versé, à titre de provision, la somme de 410,77 euros au titre des arriérés d’indexation, de sorte que l’indu perçu par M. [H] est de 297,39 euros, somme qu’il sera tenu de restituer.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamné aux dépens, M. [H] sera condamné à verser à la société Goelia Gestion une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le bail commercial pris entre M. [W] [H] et la société Goelia Gestion en date du 28 mai 2011, a été renouvelé le 1er septembre 2020 ;

REJETTE la demande de M. [W] [H] tendant à voir acquise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 28 mai 2011;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2 261,33 euros formulée par M. [W] [H] ;

REJETTE les demandes de M. [W] [H] tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Goelia Gestion, ainsi que de la voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [W] [H] à payer à la société Goelia Gestion la somme de 297,39 euros au titre de l’indu des arriérés d’indexation du loyer ;

CONDAMNE M. [W] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [H] à payer à la société Goelia Gestion la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président