RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00379 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD2V

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. [V]-RAVERAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 7] [Adresse 2]

[Localité 5] ([Localité 6])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [V]-RAVERAT a donné à bail à Monsieur [T] [H] [V] un studio meublé situé [Adresse 9] selon contrat du 27 mai 2024 d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer mensuel de 550 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.270,03 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, la SAS [V]-RAVERAT a fait assigner Monsieur [T] [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 mars 2025 et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers

— ordonner la libération des lieux et la restitution par Monsieur [T] [H] [V] des clés du logement et à défaut de libération spontanée des locaux et remise des clés, ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique

— autoriser la SAS [V]-RAVERAT à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives

— condamner Monsieur [T] [H] [V] à payer à la SAS [V]-RAVERAT la somme de 2.186,03 euros au titre des loyers, taxes, provisions pour TEOM, indemnités d’occupation et accessoires impayés arrêtés à la date du 13 mars 2025 sauf à actualiser à la date de l’audience outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus

—  550 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis l’acquisiton de la clause résolutoire, égale au montant du loyer révisé, des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation et de la TEOM au prorata

— condamner Monsieur [T] [H] [V] à payer à la SAS [V]-RAVERAT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le commandement de payer.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAS [V]-RAVERAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3.351,39 euros.

Monsieur [T] [H] [V], régulièrement cité en l’étude du commissaire de justice, est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 12 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SAS [V]-RAVERAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 27 mai 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [T] [H] [V] le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.270,03 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 08 mars 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SAS [V]-RAVERAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [T] [H] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 08 mars 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SAS [V]-RAVERAT produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [H] [V] est débiteur, déduction faite du commandement de payer (132,22 euros) de la somme de 3.219,17 euros à la date du 23 juin 2025.

Monsieur [T] [H] [V], non comparant, ne conteste pas la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [H] [V] à payer à la SAS [V]-RAVERAT la somme de 3.219,17 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.270,03 euros à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Monsieur [T] [H] [V] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [H] [V].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [T] [H] [V] sera également condamné à verser à la SAS [V]-RAVERAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros, révisable, à compter du 08 mars 2025 égale au montant du loyer, des charges, de la TEOM au prorata, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [H] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS [V]-RAVERAT les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [T] [H] [V] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2024 entre la SAS [V]-RAVERAT et Monsieur [T] [H] [V] concernant le studio meublé situé [Adresse 8] sont réunies au 08 mars 2025.

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [V] à verser à la SAS [V]-RAVERAT la somme de 3.219,17 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.270,03 euros à compter du 24 janvier 2025, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [H] [V].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [T] [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SAS [V]-RAVERAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [H] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [T] [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [V] à verser à la SAS [V]-RAVERAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros à compter du 08 mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [T] [H] [V] à payer la somme de 600 euros à la SAS [V]-RAVERAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE