RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7V3

MINUTE N° : 25/00085

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [G]

M. [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MOUTOUALLAGUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. MAISONS BEAULIEU 2, représentée par son mandataire la société DPI CONSEIL

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Siva MOUTOUALLAGUIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [F] [V] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [N] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection,, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2023, la SCI MAISONS BEAULIEU 2 a donné à bail à Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 860 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 juillet 2024 resté sans effet, la SCI MAISONS BEAULIEU 2 a assigné Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail à compter du 12 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

condamner Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] à lui payer :une somme de 3663,34 euros « comprenant les loyers échus, les indemnités d’occupation, les intérêts au taux légal et les frais de commandement de payer, soit pour la dette de loyer du 23 août 2023 au 12 septembre 2024 un montant de 3141,64 euros, les intérêts de 25,26 euros et 495,45 euros de frais de commandement de payer » ;une indemnité d’occupation « d’un montant de 860€ par mois, à la date de résiliation du bail, soit au 12 septembre 2024, jusqu’à libération complète des lieux » ;une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025.

A l’audience, le conseil de la SCI MAISONS BEAULIEU 2 a maintenu ses demandes et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Un délai d’une semaine a été laissé à la demanderesse pour déposer son dossier.

Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] ont comparu et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser entre 90€ et 100€ par mois en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

Le conseil de la SCI BEAULIEU 2 a déposé son dossier au greffe le 7 février 2025, avec une note en délibéré qu’il y a lieu d’écarter des débats, puisque la production d’une telle note en délibéré n’a pas été autorisée avant la clôture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

D’une part, la SCI MAISONS BEAULIEU 2 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D’autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 2 août 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SCI MAISONS BEAULIEU 2 justifie avoir délivré le 11 juillet 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 2185,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024.

Si Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] formulent une demande visant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, ils ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En outre, le décompte actualisé produit par la demanderesse permet de constater que le dernier paiement intégral du loyer courant remonte au mois de mai 2024.

Dès lors, aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut légalement être accordé à Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation non révisable d’un montant de 860 euros pour la période courant du 12 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, conformément à la demande de la SCI MAISONS BEAULIEU 2 résultant du dispositif de son assignation et maintenue à l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MAISONS BEAULIEU 2 justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment un décompte des sommes dues par Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] en date du 5 février 2025. Il ressort de ce décompte non contesté par les défendeurs qu’au 12 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, les locataires étaient redevables de la somme de 2609,05 euros (2245,96€ dus au 30 août 2024, somme à laquelle il convient d’ajouter le reliquat du loyer et des charges pour les 12 premiers jours du mois de septembre 2024 à hauteur de 355,06€, et le rappel de loyer à hauteur de 8,03€).

En l’absence de condamnation solidaire demandée et conformément aux demandes figurant au dispositif de l’assignation et maintenues à l’audience, les défendeurs seront ainsi conjointement condamnés à payer cette somme de 2609,05 euros à la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 sur la somme de 2185,96 euros, et à compter de l’assignation en date du 2 décembre 2024 pour le surplus.

Il convient de rappeler, pour la bonne exécution de la présente décision, qu’à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux, les défendeurs ne sont redevables que de l’indemnité mensuelle d’occupation non révisable d’un montant de 860 euros à laquelle ils ont été condamnés précédemment, conformément à la demande de la SCI MAISONS BEAULIEU 2, à l’exclusion de toute autre somme au titre des loyers ou des charges qui auraient été due en cas de poursuite du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI MAISONS BEAULIEU 2 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 et le coût de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer en date du 16 novembre 2023.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAISONS BEAULIEU 2 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats la note en délibéré en date du 5 février 2025 déposée par le conseil de la SCI MAISONS BEAULIEU 2 ;

DECLARE recevable la demande de la SCI MAISONS BEAULIEU 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2023 entre la SCI MAISONS BEAULIEU 2 et Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] à verser à la SCI MAISONS BEAULIEU 2 une indemnité mensuelle d’occupation non révisable d’un montant de 860 euros pour la période courant du 12 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE conjointement Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] à payer à la SCI MAISONS BEAULIEU 2 la somme de 2609,05 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 sur la somme de 2185,96 euros, et à compter de l’assignation en date du 2 décembre 2024 pour le surplus ;

DEBOUTE la SCI MAISONS BEAULIEU 2 du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MAISONS BEAULIEU 2 ;

CONDAMNE Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] à verser à la SCI MAISONS BEAULIEU 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [V] [G] et Monsieur [N] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 et le coût de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer en date du 16 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection