RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00676 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHNJ

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thibaut BESSUDO DE BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [G] [D] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LE CLOS FLEURIE a donné à bail à Monsieur [K] [G] [D] [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] selon contrat du 14 décembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 1.622,22 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 7.859,67 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la SCI [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [K] [G] [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [G] [D] [N] sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— l’autorisation d’enlever tous les biens et effets lui appartenant à ses frais exclusifs

— la condamnation de Monsieur [K] [G] [D] [N] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.660,87 euros au titre de l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8.066,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de égale au montant du loyer qui aurait été dû, révision comprise jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025. La SCI LE CLOS FLEURIE est représentée par son conseil et maintient l’intégralité de ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 8.905,19 euros. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Monsieur [K] [G] [D] [N] comparaît en personne. Il dit avoir réglé plusieurs sommes en août et septembre, dont certaines ne figurent pas sur le décompte produit, précisant que le dernier décompte a été réglé ce jour. Il vient de monter une société de production de vidéos lui permettant de percevoir des revenus entre 4.000 et 6.000 euros par mois.Il sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre de vérifier l 'effectivité du versement du loyer d’octobre sur le compte locatif.

Par mail du 24 octobre 2025, le conseil de la SCI [Adresse 6] a confirmé que le loyer d’octobre 2025 avait bien été réglé et que le solde locatif était d’un montant de 6.910,87 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 12 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI LE CLOS FLEURIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 14 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [K] [G] [D] [N] le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 7.859,67 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 novembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI [Adresse 6] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [K] [G] [D] [N] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du16 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI LE CLOS FLEURIE justifie à l’audience que Monsieur [K] [G] [D] [N] était débiteur de la somme de 8.905,19 euros à la date du 13 octobre 2025.

Le versement d’un montant de 3.988,64 euros effectué par Monsieur [K] [G] [D] [N] a bien été porté sur ce décompte à la date du 28 août 2025. Le locataire a également réglé le 13 octobre 2025 le loyer du mois d’octobre 2025 ainsi qu’en justifie la SCI [Adresse 6] dans sa note en délibéré. L’arriéré locatif s’élève en conséquence à la somme de 6.910,87 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [G] [D] [N] à payer à la SCI LE CLOS FLEURIE la somme de 6.910,87 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [K] [G] [D] [N], même s’il justifie avoir repris le versement intégral du loyer courant, force est de constater que l’arriéré locatif est important, que le décompte locatif démontre que Monsieur [K] [G] [D] [N] n’a quasiment jamais été en capacité de régler son loyer régulièrement ce qui constitue une source d’insécurité pour la bailleresse, qui doit aussi faire face à ses propres contraintes financières.

Concernant ses revenus, Monsieur [K] [G] [D] [N] ne donne aucun élément concret au tribunal.

En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. Et il convient d’ordonner son expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [K] [G] [D] [N] sera également condamné à verser à la SCI [Adresse 6] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [G] [D] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE CLOS FLEURIE les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [K] [G] [D] [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2020 entre la SCI [Adresse 6] et Monsieur [K] [G] [D] [N] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 8] sont réunies au 16 novembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [D] [N] à payer, en deniers ou quittance, à la SCI LE CLOS FLEURIE la somme de 6.910,87 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [G] [D] [N].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [K] [G] [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [G] [D] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [K] [G] [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [D] [N] à payer à la SCI LE CLOS FLEURIE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [D] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [K] [G] [D] [N] à payer la somme de 800 euros à la SCI [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE