N° RG 24/01266 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S64A

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01266 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S64A

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jacques SAMUEL

à l’AARPI BLEUROI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE

SCI JADN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL ACWT 2, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas BEZOMBES de l’AARPI BLEUROI, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2004, la SCI 3JCA, aux droits de laquelle vient désormais la SCI JADN, a consenti à la SARL SCWD, aux droits de laquelle vient désormais la SARL ACWT2, un bail commercial portant sur un local n°2, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2006, la SCI 3JCA, aux droits de laquelle vient désormais la SCI JADN, a consenti à la SARL SCWD, aux droits de laquelle vient désormais la SARL ACWT2, un bail commercial portant sur un local n°7, sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI JADN a assigné la SARL ACWT2 devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SCI JADN, dans ses dernières écritures, demande au juge des référés, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 19 novembre 2004, à effet du 4 avril 2024, par suite du commandement de payer demeuré infructueux délivré le 4 mars 2024 et à défaut, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans ce même bail, à effet du 31 août 2024 par suite du commandement de payer demeuré infructueux délivré le 31 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL ACWT2 et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, aux frais, risques et périls de la SARL ACWT2,

— condamner la SARL ACTW2 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7.311,54 euros TTC égale au montant du loyer et des charges et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner provisionnellement la SARL ACWT2 à payer en principal à la SCI JADN la somme de 20.131,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée depuis le mois de janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

— subsidiairement, si des délais de paiement sont accordés,

— fixer le point de départ des délais de paiement à la date d’expiration du premier commandement de payer, soit le 4 avril 2024,

— dire qu’en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives ou des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à la société JADN de poursuivre l’expulsion de la société ACWT2, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— débouter la SARL ACTW2 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SARL ACWT2 à payer à la SCI JADN la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens, en ce compris le coût des commandements.

De son côté, la SARL ACWT2 demande au juge des référés, de :

— à titre principal,

— jugeant que les prétentions de la SCI JADN se heurtent à des contestations sérieuses au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile,

— débouter la SCI JADN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI JADN à verser à la SARL ACTW2 une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI JADN aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e BEZOMBES sur sa seule affirmation de droits,

— à titre subsidiaire,

— fixant la créance de la SCI JADN à la somme de 20.584,90 euros en principal, intérêts charges et accessoires due au titre de ses factures F2400022, F2400027 et F2400028,

— juger que tout en continuant de régler les loyers en cours du local 2 loué à la SCI JADN ainsi qu’elle le fait depuis le 4ème trimestre de l’année 2024, la SARL ACWT2 pourra se libérer en derniers ou quittances, du règlement de cette échéance en 20 mensualités de 1.000 euros chacune plus une 21ème de 584,90 euros, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, les paiements effectués s’imputant par priorité sur le capital,

— juger que la SARL ACWT2 devra continuer de régler les loyers en cours du local 2 à compter du 2nd trimestre de l’année 2025 et assortir cette obligation de la faculté pour le locataire de s’acquitter mensuellement plutôt que trimestriellement de ces loyers en cours, durant la période 21 mois accordée au locataire pour s’acquitter du remboursement de ses arriérés de la dette locative,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du local 2 visée dans le commandement délivré à la SARL ACWT2 le 4 mars 2024, ainsi que dans celui délivré le 31 juillet 2024,

— rappeler que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère de cette dette locative dans les conditions fixées par la décision à intervenir,

— et en tout état de cause,

— débouter la SCI JADN du surplus de ses demandes et notamment de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit concernant les dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, deux baux commerciaux ont été souscrits par les parties en date des 19 novembre 2004 et 21 juin 2006 portant, pour le premier bail, sur un local dit n°2 et, pour le second bail, sur un local dit n°7.

Il convient ainsi de constater que les locaux relèvent de deux baux commerciaux distincts, souscrits à des dates différentes, de sorte que ces baux doivent être traités comme étant totalement indépendants l’un de l’autre.

La lecture des prétentions respectives des parties qui fixent l’objet du litige au sens de l’article 4 du code de procédure civile permet d’identifier que la présente instance ne porte que sur le bail qui concerne le local commercial dit n°2.

Le contrat souscrit le 19 novembre 2004 entre la SCI JADN et la SARL ACWT2 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 04 mars 2024, la SCI JADN justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 3.973,46 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SARL ACWT2 n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 04 avril 2024, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial en date du 19 novembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La SARL ACWT2 formule subsidiairement une demande de délai de paiement. Dans ses conclusions, elle s’explique sur les raisons qui ont conduit à l’apparition du solde locatif débiteur.

Il résulte néanmoins que malgré la présence de versements ponctuels, le solde locatif débiteur s’est accru postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Il s’en déduit que sa situation économique ne lui permet pas de tenir ses engagements périodiques ni d’honorer le paiement du loyer aux échéances contractuelles.

La SARL ACWT2 ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 04 avril 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI JADN.

Par ailleurs, il convient de constater que la procédure d’expulsion est entièrement à la main de la SCI JADN à qui il n’incombe que de solliciter le concours de la force publique. Celle-ci peut donc être mise en œuvre très rapidement sans qu’elle ne puisse être entravée par la société défenderesse. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de garantir la concrétisation de l’effectivité de l’expulsion au moyen d’une astreinte, laquelle sera rejetée.

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe actuellement le loyer annuel à la somme de 48.103,12 euros HT. Le preneur s’est engagé à payer trimestriellement et d’avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre civil.

La SCI JADN verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail commercial en date du 19 novembre 2004 souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— le décompte actualisé de la créance au 1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces documents qu’à la date du 01 janvier 2025, la SARL ACWT2 est bien redevable de la somme de 19.908,08 euros, frais d’acte exclus, au titre des loyers et charges, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de majoration de 10% pour retard de paiement. En effet, la stipulation contractuelle prévoyant une majoration pour retard de paiement est susceptible de s’analyser en une clause pénale, or le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer aussi bien sur l’existence que sur le contenu de telles clauses. Au surplus, l’application de cette majoration est susceptible de caractériser la mise en œuvre d’un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations respectives des cocontractants.

Il en résulte que la SARL ACWT2 est bien redevable de la somme de 13.987,70 euros.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d’exigibilité du dernier loyer réclamé.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL ACWT2, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 04 avril 2024, du bail daté du 19 novembre 2004, consenti par la SCI JADN à la SARL ACWT2, portant un local n°2 à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL ACWT2 et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ACWT2 à payer à la SCI JADN une somme provisionnelle de 13.987,70 euros (TREIZE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS et SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, du 1er trimestre 2025 inclus ;

CONDAMNONS la SARL ACWT2 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, au prorata temporis de son occupation, à compter du 04 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI SOFINIMMO 2 ;

CONDAMNONS la SARL ACWT2 à payer à la SCI JADN la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de grâce ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ACWT2 aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,