TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à Mme [J] [O]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02312 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 6]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [J] [O], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 juillet 2024, prenant effet au 01 juillet 2024, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole a donné à bail à Madame [Z] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 586,20 euros, outre 233,54 euros de provision sur charges, 65,48 euros au titre de la provision sur la consommation d’eau froide et/ou d’eau chaude et 1,11 euros au titre des frais accessoires.

Par contrat sous signature privée en date du 16 juillet 2024, prenant effet le 01 juillet 2024, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole a donné à location à Madame [Z] [C] un garage n° 32, accessoire au logement loué, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 43,07 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole a fait signifier à Madame [Z] [C] par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.348,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence [Localité 7] Provence Métropole a fait assigner Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 26 juin 2025, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de la locataire et de tous occupants de son chef,

— condamner à titre provisionnel Madame [Z] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 mars 2025, soit la somme de 1.538,65 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [Z] [C] à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 454,51 euros, selon décompte en date du 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [C] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les baux conclus le 16 juillet 2024 (logement et garage) contiennent une clause résolutoire, à l’article 2.9 du contrat de location d’une aire de stationnement et à l’article 8 des conditions générales du contrat de bail du logement, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 17 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.348,52 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux (logement et garage) sont réunies à la date du 17 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu des contrats antérieurs et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 943,08 euros, et de condamner Madame [Z] [C] à son paiement à compter du 18 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande du bailleur à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [C] reste devoir la somme de 454,51 euros, à la date du 25 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus, tant pour le logement que pour le garage.

Madame [Z] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [C] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 454,51 euros, comptes arrêtés au 25 juin 2025, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, tant pour le logement que pour le garage, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes de l’article 24, VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [Z] [C] n’a pas comparu et ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion du logement loué et du garage ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [Z] [C] sera condamnée.

Concernant la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 7] Provence Métropole de condamner Madame [Z] [C] à supporter les frais d’exécution de la décision à intervenir, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition des clauses résolutoires recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 16 juillet 2024 entre l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole et Madame [Z] [C] concernant le garage n° 32, sis [Adresse 4] et le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit des baux conclus le 16 juillet 2024 entre l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole et Madame [Z] [C] concernant le garage n° 32, sis [Adresse 4] et le logement, situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de quatre cent cinquante-quatre euros et cinquante et un centimes (454,51 euros), décompte arrêté au 25 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, tant pour le logement que pour le garage ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à payer à titre provisionnel à l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de neuf cent quarante-trois euros et huit centimes (943,08 euros), à compter du 18 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, tant pour le logement que pour le garage ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 8] Provence [Localité 7] Provence Métropole tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] à verser à l’EPIC HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 7] Provence Métropole une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’EPIC HABITAT [Localité 8] PROVENCE [Localité 7] Provence Métropole de sa demande de condamner Madame [Z] [C] à supporter les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION