TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/54529 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHYY

N° : 2-CH

Assignation du :

08 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [O] [A] [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [D] [E] [M], épouse [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Monsieur [K] [W] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [V] [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [G] [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

[X] [W] [Z] représenté par son père Monsieur [K] [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

[C] [H] [B] représentée par sa mère Madame [J] [W] [Z] épouse [H] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]

[T] [H] [B] représenté par sa mère [J] [I] épouse [H] [B]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentés par Maître Sylvie DREYFUS,avocat au Barreau de PARIS ( PALAIS A365)

DEFENDERESSE

La société HENRI PICARD ET FILS

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – #K0122

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 21 août 1981, renouvelé par acte du 18 janvier 1991 puis par jugement du tribunal de Paris du 17 juin 2006 avec effet au 1er avril 2000, M. [N], en sa qualité de représentant des membres de l’indivision [U] [R] [Z], a donné à bail commercial à la société Henri Picard & Fils des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2], moyennant un loyer annuel 144 394 francs, payable par trimestre et par avance.

Par acte de partage du 7 juillet 2010, les locaux loués à la société Henri Picard & Fils ont fait l’objet d’une attribution pour l’usufruit à M. [L] [W] [Z] et son épouse, la nue-propriété des biens revenants à leurs enfants, Mme [J] [W] [Z] et [K] [W] [Z].

Par acte notarié du 1er février 2017, Mme [J] [W] [Z] a consenti une donation-partage de ses droits de nue propriétaire à ses enfants, [T] et [C] [H] [B].

Par acte notarié du 1er février 2017, M. [K] [W] [Z] a consenti une donation- partage sur 1/8ème de ses droits de nu-propriétaire à chacun de ses trois enfants, [V], [G] et [X] [W] [Z].

Par acte du 10 décembre 2021, M. [O] [A] [A] [W] [Z], Mme [E] [M], M. [K] [W] [Z], Mme [V] [W] [Z], Mme [G] [W] [Z], M. [X] [W] [Z], Mme [C] [H] [B] et M. [T] [H] [B], ont consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 10 décembre 2021.

Des loyers sont demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 5 mars 2024, à la société Henri Picard & Fils, pour une somme de 14 313,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023.

Les causes du commandement ont été acquittées mais des loyers sont de nouveau demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 24 juillet 2024, à la société Henri Picard & Fils, pour une somme de 32 855,3 € en principal, au titre de l’arriéré locatif 14 juin 2024, 1er et 2ème trimestre 2024 inclus.

Les bailleurs ont enfin fait délivrer au preneur un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 15 mai 2025, pour une somme de 48 005,7 € en principal, au titre des loyers et charges impayées au 26 mars 2025, pour 3ème et 4ème trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025.

Par acte délivré le 8 juillet 2025, les membres de l’indivision de [R] [Z] ont fait assigner la société Henri Picard & Fils devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Henri Picard & Fils ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— dire que les meubles et objets immobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Henri Picard & Fils à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

-75 859,03 euros représentants les loyers impayés de l’année 2024 et du 1er trimestre 2025,

-8 085,90 euros au titre des pénalités contractuelles de retard,

-761,69 euros au titre des commandements de payer des 5 mars 2024, 24 juillet 2024 et 15 mai 2025,

— condamner la société Henri Picard & Fils à payer à titre provisionnel les intérêts de droit depuis l’assignation ;

— condamner la société Henri Picard & Fils à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer outre charges et taxes ladite somme majorée de 10% au titre de la pénalité contractuelle mentionnée au bail et ce à compter du 24 août 2024 ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice trimestriel par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— dire que les versements qui interviendront s’imputeront par priorité sur le loyer courant et qu’à défaut de paiement du loyer courant outre l’arriéré de loyer la clause résolutoire sera réputée acquise ;

— condamner la société Henri Picard & Fils au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Sylvie Dreyfus par application de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront les coûts des commandes de payer des 5 mars 2024, 24 juillet 2024 et 15 mai 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, le conseil des requérants a, par des conclusions déposées et soutenues oralement actualisé le montant de la dette et sollicité la condamnation de la société Henri Picard & Fils à lui payer la somme provisionnelle de 107 094,83 au titre de l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2025 échus.

Il ajoute ne pas être opposé à de brefs délais si les loyers courants sont payés.

La société Henri Picard & Fils demande des délais de 24 mois pour apurer sa dette locative et verse un chèque d’un montant de 10 000 euros à l’audience.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 24 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. Les quittances portant le détail complet des loyers et charges dus sont insérées dans le corps du commandement. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les requérants n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes du commandement du 24 juillet 2024 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, au vu des versements occasionnels effectués par la société Henri Picard & Fils, du chèque d’un montant de 10 000 euros remis à l’audience et des engagements pris par la défenderesse, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Henri Picard & Fils depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le décompte produit par les requérants, certifié conforme en date du 16 juin 2025, mentionne des « frais de commandement de payer » à hauteur de 441,34 euros qui seront écartés car relevant des dépens de l’instance et non de la créance en principal.

Dès lors, au regard du décompte produit et des quittances versées pour les deuxième et troisième trimestre 2025, l’obligation de la société Henri Picard & Fils au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 106 589,76 € (75 353,96 au premier trimestre 2025 + 15 617,90 au titre du deuxième trimètre 2025 + 15 617,90 au titre du troisième trimestre 2025), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Henri Picard & Fils.

La provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et aux intérêts conventionnels de retard à hauteur de 10% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Il n’a pas lieu non plus de prévoir l’indexation de l’indemnité d’occupation, s’agissant d’une indemnisation forfaitaire de l’occupation sans droit ni titre du local.

Sur les demandes accessoires

La société Henri Picard & Fils, société défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais des 5 mars et 24 juillet 2024 et du 15 mai 2025, qui pourront être directement recouvrés par M^e Sylvie Dreyfus selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Henri Picard & Fils ne permet d’écarter la demande des membres de l’indivision de [R] [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 août 2024 à minuit ;

Condamnons la société Henri Picard & Fils à payer à M. [O] [A] [A] [W] [Z], Mme [E] [M], M. [K] [W] [Z], Mme [V] [W] [Z], Mme [G] [W] [Z], M. [X] [W] [Z], Mme [C] [H] [B] et M. [T] [H] [B] la somme par provision de 106 589,76 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Henri Picard & Fils se libère des sommes ci-dessus allouées par 7 versements mensuels d’une somme de 13 000 euros, le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, et un 8e versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que les sommes versées s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Henri Picard et Fils et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] et [Adresse 2]

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Henri Picard & Fils devra payer mensuellement à M. [O] [A] [A] [W] [Z], Mme [E] [M], M. [K] [W] [Z], Mme [V] [W] [Z], Mme [G] [W] [Z],

M. [X] [W] [Z], Mme [C] [H] [B] et M. [T] [H] [B],

à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, ni sur la demande au titre des intérêts conventionnels, ni sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Henri Picard & Fils à payer à M. [O] [A] [A] [W] [Z], Mme [E] [M], M. [K] [W] [Z], Mme [V] [W] [Z], Mme [G] [W] [Z], M. [X] [W] [Z], Mme [C] [H] [B] et M. [T] [H] [B] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Henri Picard & Fils aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements des 5 mars et 24 juillet 2024 et du 15 mai 2025, avec faculté de recouvrement direct au profit de [12] Sylvie Dreyfus en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 14 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN