RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00805 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2ZA

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 12 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] , [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4] (RÉUNION)

représenté par M. [O] [K] ([Localité 6])

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4] (RÉUNION)

représenté par M^e Mathieu JORELLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 22 mai 2023, avec prise d’effet au 15 juin 2023, Madame [W] [L] et Monsieur [G] [V] [L] ont donné à bail à Monsieur [B] [F] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.300 euros outre 48 euros de provision sur charges récupérables et le versement d’un dépôt de garantie de 1.300 euros.

Par acte de cautionnement en date du 22 mai 2023, Monsieur [O] [K] s’est porté caution solidaire de Monsieur [B] [F] [K], son fils, pour le paiement des sommes dues au bailleur.

Un avenant au contrat de location a été signé le 16 avril 2024.

Par requête enregistrée le 28 août 2024, Monsieur [B] [F] [K] a sollicité la comparution de Monsieur [L] [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Denis (REUNION) aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 1.214,26 euros en principal outre celle de 3.600 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sollicite le remboursement de sa participation aux frais d’entretien du jardin (625 €) du coût d’achat de la carte électronique commandant l’ouverture du portail électrique (193 €) du coût d’achat de 3 télécommandes (67,26 €) du coût de réparation de son téléphone portable (329 €)

Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour trouble de jouissance (2.400 €) et du préjudice causé par l’agression dont il a été victime de la part Monsieur [L] [G] [V] qui lui a occasionné 3 jours d’ITT (1.200 €)

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat d’échec établi le 20 juin 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 24 octobre 2024.

Des renvois successifs ont été ordonnés à la demande de l’une ou moins des parties.

Monsieur [L] [G] [V] a constitué avocat.

Dans ses conclusions en date du 14 novembre 2024, Maître Mathieu JORELLE, avocat, assurant la défense des intérêts de Monsieur [L] [G] [V], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, demande au tribunal de :

A titre principal :

— DEBOUTER les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER les consorts [P] à remettre en état le garage illégalement modifié et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard dans un délai de 30 jours à compter du 30ème jour suivant la décision à intervenir,

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2023 sont réunies au jour de la décision à intervenir,

— AUTORISER Monsieur [L] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— CONDAMNER les consorts [K] à verser à Monsieur [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.300 euros révisable égale au montant révisé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués,

— CONDAMNER les consorts [K] à verser à Monsieur [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par courrier en date du 28 novembre 2024, Monsieur [B] [K] réfute les éléments avancés par son adversaire. Il maintient l’intégralité de ses demandes initiales, à titre additionnel, sollicite qu’il soit intimé au bailleur d’installer une boîte aux lettres à son nom et de lui délivrer les quittances de loyer à partir du mois d’avril 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

A cette date, Monsieur [B] [K] était dûment représenté par son père, qui a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance et des demandes additionnelles formulées le 28 novembre 2024, après les avoir développées oralement.

Monsieur [L] [G] [V] était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions en date du 14 novembre 2024, après les avoir développées oralement.

Après débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025, par mise à disposition de la décision au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le présent jugement sera rendu contradictoirement conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Concernant les frais d’entretien du jardinMonsieur [K] [B] [F] sollicite le remboursement de la somme de 625 euros versée à Monsieur [L] [G] [V] au titre des frais d’entretien du jardin, celui-ci ayant cessé d’y contribuer depuis le mois d’avril 2024.

Monsieur [L] [G] [V] soutient que Monsieur [K] [B] [F] ne justifie ni le règlement dont il se prévaut, ni son absence de contrepartie aux frais d’entretien du jardin.

Il résulte des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et du jardin dont il a la jouissance exclusive.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire l’entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes, le remplacement des arbustes, la réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.

Lorsqu’il comprend une partie commune utilisable par plusieurs personnes, le locataire n’est pas tenu de l’entretenir lui-même mais de contribuer aux charges d’entretien, assimilées à des charges récupérables par le bailleur.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties le 22 mai 2023 indique qu’il est mis à la disposition du locataire un logement d’habitation doté d’une terrasse, d’une mezzanine, d’un jardin et d’une buanderie.

L’article VIII dudit contrat met à la charge du locataire une participation aux frais d’entretien du jardin à hauteur de 125 euros par mois.

La clause mentionnée à l’article VIII du contrat était manifestement incomplète puisqu’il a fallu préciser par avenant du 16 avril 2024 que : « l’entretien du jardin privatif incombe au locataire. Il est convenu que deux passages de tondeuse sont prévus par mois en période de pluie, sous réserve des conditions climatiques »

La signification de l’avenant à Monsieur [K] [B] [F] le 30 juillet 2024, par voie d’huissier, a été l’occasion de lui rappeler que l’entretien du jardin privatif dont il a la jouissance exclusive est à sa charge et qu’il existe un espace commun aux deux habitations.

D’évidence, le litige résulte de l’absence de délimitation précise de la partie privative à l’usage exclusif du locataire et de l’espace commun, ainsi que de l’imprécision de la répartition du coût d’entretien des deux espaces.

La révision unilatérale des termes du contrat voulue par Monsieur [L] [G] [V] et consistant à faire passer les frais d’entretien du jardin de 125 à 275 euros, soit une augmentation de plus de 100%, ce qui aurait pour effet de mettre à la charge de Monsieur [K] [B] [F] les frais d’entretien de l’espace privatif dont il a l’usage exclusif, ce qui lui incombe normalement, ainsi que la quasi-totalité des frais d’entretien de la partie commune aux deux habitations, est juridiquement contestable et non recevable en l’état à défaut d’éléments chiffrés probants susceptibles de justifier l’augmentation préconisée.

Il n’est pas établi par Monsieur [L] [G] [V] qu’il a continué à entretenir l’espace commun au-delà du mois d’avril 2024 contrairement à ce qu’affirme le locataire, ni qu’il ait participé financièrement aux frais d’entretien des parties communes, l’absence de toute régularisation annuelle ne permettant pas de déterminer précisément quelle a été sa véritable participation financière aux frais d’entretien de la partie commune aux deux habitations.

Il s’évince de ce qui précède que Monsieur [L] [G] [V] s’est contenté d’encaisser la somme de 625 euros versée par Monsieur [K] [B] [F], soit 125 euros versée sur 5 mois, sans rapporter la preuve d’une contrepartie quelconque de sa part.

Les sommes versées par Monsieur [K] [B] [F] au titre de sa participation aux frais d’entretien du jardin sont attestées par la pièce P.18 f qu’il a produite.

Monsieur [L] [G] [V] sera condamné à rembourser à Monsieur [K] [B] [F] la somme de 625 euros versée sans aucune contrepartie.

Concernant le remplacement de la carte électronique du portail électrique et l’achat de trois télécommandesMonsieur [K] [B] [F] sollicite le remboursement de la somme de 193 euros, montant de sa contribution à l’achat de la carte électronique commandant l’automatisme du portail électrique outre celle de 67,26 euros correspondant au coût d’achat de trois télécommandes.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de faute majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi énonce que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives dont le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste.

Le portail automatique faisant partie des équipements mentionnés dans le contrat de location il incombait au locataire d’en assurer l’entretien régulier, à savoir au titre réparations locatives listées au décret susvisé, assurer le nettoyage et le graissage du rail du portail coulissant.

L’automatisme du portail relève des réparations à la charge du bailleur.

En l’espèce, l’automatisme du portail coulissant est tombé en panne nécessitant le remplacement de la carte électronique du moteur.

Il ressort des pièces produites que l’origine de la panne du moteur n’est pas liée à sa vétusté mais à l’absence de nettoyage du jardin se trouvant à proximité, la décomposition des herbes folles introduites dans le moteur ayant entrainé un court-circuit du circuit imprimé.

Le moteur du portail électrique est adjacent au jardin dont Monsieur [K] [B] [F] avait la charge de l’entretien si bien que du fait de sa négligence, il a contribué directement à la survenance du sinistre.

C’est donc à bon droit que le bailleur lui a demandé de participer pour moitié aux frais de réparation du portail électrique commun aux deux habitations.

Monsieur [K] [B] [F] sera débouté de sa demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 193 euros montant de sa contribution aux frais de réparation du portail électrique.

Il sera également débouté de sa demande visant au remboursement du coût d’achat des trois télécommandes, sachant que cette dépense n’est que la conséquence de sa propre négligence ainsi qu’il l’a été rappelé ci-dessus.

Concernant le remplacement du téléphone portableMonsieur [K] [B] [F] sollicite le remboursement de la somme de 329 euros, coût de la réparation de son téléphone portable.

A l’appui de sa prétention, il produit une attestation dans laquelle Monsieur [U] [R] témoigne que dans la nuit du 17 mai 2024 il a eu une altercation avec Monsieur [L] [G] [V], que ce dernier a arraché des mains de Monsieur [K] [B] [F] le téléphone portable avec lequel il filmait la scène et l’a jeté chez le voisin.

S’il n’y a pas lieu de mettre en doute le témoignage de Monsieur [U] [R], il n’en demeure pas moins que Monsieur [K] [B] [F] ne rapporte pas la preuve que le jet du téléphone portable ait occasionné des dégâts audit téléphone portable nécessitant un coût de réparation dont il demande le remboursement.

En conséquence Monsieur [K] [B] [F] sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Concernant le préjudice pour trouble de jouissanceMonsieur [K] [B] [F] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [G] [V] au paiement de la somme de 2.400 euros en réparation du trouble de jouissance qu’il aurait subi.

Monsieur [K] [B] [F] fait état des incivilités commises par Monsieur [L] [G] [V] : coupures d’électricité en actionnant le disjoncteur se trouvant dans les parties communes (le 12/04/2024 à 22h00 et le 18/05/2024 à 1h00 du matin) déclenchement à distance de l’alarme intrusion se trouvant à l’intérieur de son domicile (le 18/05/2024 à 15h39 et 18h40) déplacement du champ de la caméra de surveillance de son véhicule (le 20 juin 2024), intrusions incessantes dans son jardin.

Monsieur [L] [G] [V] nie les faits qui lui sont reprochés et demande que Monsieur [K] [B] [F] soit débouté de sa demande d’indemnisation qui est indéterminée et non fondée.

L’article 6 sous d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fait obligation au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le bailleur, d’une manière générale, doit s’abstenir de tout fait de nature à priver le locataire des avantages qu’il tient du bail.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [K] [B] [F] ne rapporte pas la preuve des coupures d’électricité, du déplacement du champ de la caméra de surveillance de son véhicule (la photo produite est datée du 24 mai 2024 et le fait reproché daté du 20 juin 2024) ni des intrusions du bailleur dans son jardin de manière répétée et intempestive.

En revanche, Monsieur [L] [G] [V] ne peut nier le déclenchement à distance de l’alarme intrusion, les relevés produits attestant bien qu’il est à l’origine de ces incidents aux dates indiquées.

Toutefois, si la faute commise par Monsieur [L] [G] [V] n’est pas contestable, il convient d’en limiter la réparation à hauteur de 300 euros, compte tenu de la durée limitée du préjudice subi (deux fois le même jour) et de la gêne occasionnée somme toute d’une ampleur limitée.

Concernant le préjudice pour violences volontairesMonsieur [K] [B] [F] prétend qu’il a été agressé par Monsieur [L] [G] [V] et sollicite en réparation du préjudice subi la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [L] [G] [V] fait valoir qu’il n’existe aucune preuve de ladite agression, qu’aucun certificat médical n’a été produit et que sa responsabilité pénale pour violences volontaires n’a pas été engagée.

La plainte déposée le 19 mai 2024 auprès des services de police par Monsieur [K] [B] [F] à l’encontre de Monsieur [L] [G] [V] ne renseigne pas sur la nature des violences commises, la plainte ayant été enregistrée pour des faits d’harcèlement moral, d’injures publiques à caractère raciste et de dégradation d’un bien privé.

Le certificat médical établi le 20 mai 2024 par le docteur [Y] [C] n’est pas davantage explicite, le médecin ayant constaté après avoir examiné Monsieur [K] [B] [F] une anxiété réactionnelle, des crises d’angoisse à répétition, suite à une agression dont il aurait fait l’objet le 18 mai 2024, alors que les troubles relevés peuvent tout aussi bien être mis en relation avec son état de santé général.

Seul le témoignage de Monsieur [U] [R] qui relate les faits survenus au cours de la nuit du 18 mai 2024 indique que Monsieur [K] [B] [F] a été bousculé et fait l’objet de violences verbales de la part de Monsieur [L] [G] [V].

S’agissant de faits relevant de la juridiction pénale, il convient de débouter Monsieur [K] [B] [F] de ce chef de demande.

Sur les demandes additionnelles

Concernant la boîte aux lettresL’article R.111-14-1 du CCH dispose que pour leur desserte postale, les bâtiments d’habitation doivent être pourvus de boite aux lettres à raison d’une boite aux lettres par logement.

En l’espèce, le relevé de propriété qui a été produit distingue deux entités foncières, référencées BAT A et BAT B.

Or les courriers destinés aussi bien à Monsieur [L] [G] [V] qu’à Monsieur [K] [B] [F] sont distribués par le facteur dans une seule et unique boite aux lettres.

Il sera ordonné à Monsieur [L] [G] [V] de procéder à l’installation d’une seconde boite aux lettres individuelle et normalisée dédiée au logement qu’il loue.

Concernant les quittances de loyerLa délivrance d’une quittance de loyer par le bailleur n’est pas obligatoire.

Le bailleur est tenu de délivrer une quittance de loyer au locataire si celui-ci en fait la demande et que le loyer et les charges ont été dûment acquittés.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas obligation au locataire d’aller chercher sa quittance qui est portable.

Compte tenu des rapports exécrables entre les parties, il sera ordonné à Monsieur [L] [G] [V] de déposer dans la boite aux lettres actuellement commune les quittances de loyer d’août 2024 à février 2025 correspondant aux loyers et charges payés par Monsieur [K] [B] [F] pour le logement qu’il occupe.

Sur les demandes reconventionnelles

Concernant la résiliation du bail Monsieur [L] [G] [V] demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail et l’autoriser à expulser Monsieur [K] [B] [F].

Il fonde sa demande sur le trouble de voisinage résultant de nuisances sonores nocturnes à répétition causées par celui-ci.

La clause résolutoire de plein droit ne peut être activée qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges, de non-versement du dépôt de garantie, de non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs et dans le cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement les locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Ce dernier motif en peut jouer qu’après une décision de justice définitive rendue au profit d’un tiers, nécessairement un voisin du locataire, et à la condition que le bailleur dispose du jugement.

Monsieur [L] [G] [V] n’étant pas en mesure de produire un tel jugement, il y a lieu de le débouter de ce chef de demande.

Concernant la remise en état du garageMonsieur [L] [G] [V] demande que Monsieur [K] [B] [F] soit condamné à remettre le garage en état sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de 30 jours à compter du 30ème jour suivant la décision à intervenir.

Aux termes de l’article 7 sous f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (…)

Monsieur [L] [G] [V] soutient que Monsieur [K] [B] [F] a engagé des travaux sans son autorisation préalable.

Les travaux litigieux dont il s’agit ont consisté aux dires de Monsieur [K] [B] [F], qui n’ont pas été contestés, en l’installation d’une baie vitrée, d’un climatiseur, de l’isolation du local, de la pose de rideaux aux portes et fenêtres existantes, Monsieur [K] [B] [F] ayant installé dans ledit local son bureau, des ordinateurs et des instruments de musique.

Le local litigieux ayant subi des transformations et désigné par le bailleur comme étant un garage n’en est pas vraiment un, le contrat de location ne faisant pas état d’un garage dans les pièces mises à disposition du locataire, mais d’une buanderie, et le document annexé au contrat de location (P.24 défendeur) fait état d’un « garage » destiné à servir de local de musique, ce qui a précisément été l’objet des travaux entrepris par Monsieur [K] [B] [F], si bien qu’il est pour le moins hasardeux pour le bailleur , sauf à faire preuve de mauvaise foi, de prétendre que les travaux réalisés ont par leur nature changés la destination du local visé.

S’il est vrai que Monsieur [K] [B] [F] n’a pas eu l’accord écrit préalable du bailleur pour effectuer lesdits travaux, il s’évince des témoignages produits par les artisans qui les ont effectués, que Monsieur [L] [G] [V] ne s’y est pas farouchement opposé, a même suivi leur réalisation tout en prodiguant des conseils techniques, si bien qu’il y a lieu de considérer qu’il les a tacitement acceptés.

En tout état de cause, Monsieur [L] [G] [V] n’a pas démontré que les transformations effectuées mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, et nécessitaient impérativement une remise en état immédiate du local litigieux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de débouter Monsieur [L] [G] [V] de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [L] [G] [V] perdant le procès, il n’y a pas lieu de condamner son adversaire au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [L] [G] [V] qui succombe aura à supporter la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [V] à payer à Monsieur [K] [B] [F] :

— la somme de 625 euros au titre des frais d’entretien du jardin,

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

ORDONNE à Monsieur [L] [G] [V] de procéder à l’installation d’une seconde boite aux lettres individuelle et normalisée dédiée au logement qu’il loue,

ORDONNE à Monsieur [L] [G] [V] de déposer dans la boite aux lettres actuellement commune les quittances de loyer d’avril 2024 à février 2025 correspondant aux loyers et charges payés par Monsieur [K] [B] [F] pour le logement qu’il occupe,

DEBOUTE Monsieur [K] [B] [F] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [L] [G] [V] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] [V] aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 juin 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE