RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01122 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6RY

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [J] [I] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3] 47

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [G] a donné à bail à Monsieur [N] [J] [I] [P] un appartement situé [Adresse 5] selon contrat du 15 mars 2022 moyennant un loyer mensuel, de 535 euros, provision sur charges comprise.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 1er août 2024, pour la somme en principal de 1.261,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, Monsieur [F] [G] a fait assigner Monsieur [N] [J] [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 02 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [J] [I] [P]

— la condamnation de Monsieur [N] [J] [I] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  1.898,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2024, date de la résiliation du bail outre les intérêts au taux légal,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges outre les intérêts au taux légal

— sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [F] [G], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1.380,11 euros.

Monsieur [N] [J] [I] [P], régulièrement cité à étude, est non comparant ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [F] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 15 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [J] [I] [P] le 1er août 2024, pour la somme en principal de 1.261,83 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 1er octobre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [F] [G] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [N] [J] [I] [P] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 1er octobre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [F] [G] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [J] [I] [P], déduction faite du commandement de payer, est débiteur de la somme de 1.380,11 euros à la date du 04 février 2025.

Monsieur [N] [J] [I] [P], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [J] [I] [P] à payer à Monsieur [F] [G] la somme de 1.380,11 euros selon décompte arrêté au 04 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.261,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, l’examen du compte locatif permet de constater que Monsieur [N] [J] [I] [P] a repris le paiement du loyer courant et règle également depuis le mois d’octobre une somme complémentaire pour apurer l’arriéré locatif.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [N] [J] [I] [P] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [F] [G] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [J] [I] [P] et celui-ci sera condamné à verser à Monsieur [F] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [J] [I] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [G] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [J] [I] [P] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2022 entre Monsieur [F] [G] et Monsieur [N] [J] [I] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] au 1er octobre 2024.

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [I] [P] à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 1.380,11 euros selon décompte arrêté au 04 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 1.261,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [N] [J] [I] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 130 euros et la 11ème qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE Monsieur [F] [G] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [J] [I] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [N] [J] [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [I] [P] à verser à Monsieur [F] [G] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [I] [P] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [N] [J] [I] [P] à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE