TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M^e Anne LAMARCHE

Le 25 avril 2025

à M^e Clarisse BAINVEL

Le 25 avril 2025

au service des expertises

N° RG 24/05872 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PI2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [G]

née le 09 Octobre 1986 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Anne LAMARCHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 mai 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE a consenti à Madame [I] [K] [G] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 4].

Arguant de divers désordres affectant son logement et notamment d’humidité excessive, par assignation du 23 septembre 2024, Madame [I] [G] a attrait la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin de :

À titre principal :

— Constater la réalité des différents désordres affectant le logement de Madame [I] [G],

— Recevoir Madame [I] [G] en sa demande d’expertise,

— Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

. Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6],

. Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

. Décrire les lieux loués et le cas échéant décrire les désordres l’affectant, en déterminer précisément les causes, les origines ainsi que les moyens propres à y remédier en chiffrant le coût et la durée,

. Le cas échéant, dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable,

. Donner tout élément d’appréciation du préjudice de jouissance allégué par la locataire en précisant le point de départ dudit préjudice et en déterminant le montant de l’indemnité propre pour réparer ledit préjudice,

À titre subsidiaire :

— Constater la réalité des différents désordres affectant le logement de Madame [I] [G],

— Constater que les désordres affectant le logement résultent de la carence du bailleur qui n’a pas fait les travaux nécessaires,

— Juger que la carence du bailleur constitue une faute contractuelle à l’égard du preneur,

— Juger que Madame [I] [G] subit un préjudice de jouissance,

— Condamner la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE à verser à Madame [I] [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices de jouissance subis,

En tout état de cause :

— Condamner la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

Chacune des parties, représentée par son conseil respectif, a repris oralement ses conclusions déposées.

Madame [I] [G] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE a sollicité :

A titre principal :

— Débouter Madame [I] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à titre principal et subsidiaire,

A titre subsidiaire :

— Donner acte à la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE de ce qu’elle ne s’oppose pas formellement à la mesure d’expertise sollicitée par Madame [I] [G] à condition que les frais soient avancés par la demanderesse mais qu’elle émet toutes protestations et réserves d’usage,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [I] [G] à régler à la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe qu’il s’agit d’un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 mai 2024 fait état de :

— « tuyaux de plomberie comportant de nombreux dépôts de moisissures et de salpêtre » « au-dessus de l’entrée de l’appartement »

— « la présence d’importants craquellements de peinture et de commencements de fissurations » dans la cuisine, ainsi qu’une peinture qui « cloque également à plusieurs endroits »,

— dans une chambre à coucher, « tout autour de la porte-fenêtre la présence d’importants dépôts de moisissure, dépôts touchants la partie basse de l’encadrement en PVC et également des dépôts importants sur toute une partie du mur »,

— dans la « chambre des enfants », « la présence d’importants dépôts de moisissures de couleur verdâtre et noirâtre », « la présence d’autres dépôts au niveau de l’encadrement de la fenêtre », « des dépôts de moisissure » « sous l’encadrement de la fenêtre »,

— « la présence d’autres dépôts de moisissures de couleur verdâtre et brunâtre » dans une partie dressing à côté de la chambre des enfants,

— « la présence de nombreux dépôts noirâtres de moisissure » au plafond de la salle de bains et « la présence d’autres dépôts » dans la cabine de douche ainsi que sur les joints qui sont noircis.

La société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE fait valoir qu’elle a remédié aux problèmes dans l’appartement de Madame [I] [G] lors de sa visite du 14 octobre 2024, qu’elle a fait réaliser des travaux et a sollicité des travaux complémentaires.

Elle fournit un compte rendu de la visite du logement du 14 octobre 2024 établi par le responsable territorial de la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE.

Toutefois, si le représentant de la société ICF SUD-EST MÉDITERRANÉE affirme dans ce compte rendu de visite qu’il a été procédé « à une remise en état complète du système de ventilation du bâtiment le 28 octobre 2024 afin d’assurer son bon fonctionnement et prévenir l’apparition de moisissures », aucun élément ne vient étayer cette assertion.

De surcroît, il est également indiqué dans ce compte rendu qu’il sera procédé « à la reprise des peintures dans la chambre du logement avec une peinture spéciale humidité pour prévenir tout risque futur d’apparition de moisissure » sans que ne soit toutefois mentionnée la date à laquelle ces travaux seront réalisés.

Au surplus, si l’auteur de ce compte rendu affirme n’avoir constaté aucune trace d’humidité sur les murs, il n’étaye pas plus son affirmation.

En outre, le compte rendu susmentionné se borne à préciser que le relogement de Madame [I] [G] sera traité en priorité dans le cadre du projet de démolition du bâtiment, sans donner aucune perspective quant à la date de ce relogement.

Ainsi, l’affirmation de la bailleresse selon laquelle elle a fait réaliser les travaux n’est corroborée par aucun document fourni.

En l’état de la procédure, la cause, l’étendue et l’imputabilité des désordres affectant le logement de Madame [I] [G], dont la réalité est suffisamment rapportée par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 mai 2024, demeurent indéterminées.

La locataire justifie donc d’un motif légitime à voir réaliser une expertise judiciaire, afin d’établir contradictoirement la nature et l’ampleur des désordres, et d’évaluer, le cas échéant, les préjudices en présence dont le préjudice de jouissance, pour l’engagement éventuel d’une procédure judiciaire au fond.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, les demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [J] [H], expert judiciaire, inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel d’Aix en Provence,

demeurant [Adresse 2]

mail : [Courriel 7] ;

Avec mission de :

o se rendre dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 5] dans l’appartement de Madame [I] [G], et dans les parties communes nécessaires,

o se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des exercices et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis doit être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

o relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,

o préciser au regard de ces constatations et du règlement de copropriété si les désordres trouvent leur origine dans une partie commune, une partie privative, voire dans chacune des parties, dans une telle hypothèse de déterminer la proportionnalité ;

o fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

o établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, en chiffrer le coût et fixer leur durée ;

o le cas échéant, dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable ;

o préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée ;

o décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,

o donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer, le cas échéant donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices ;

o par une note de synthèse au terme des opérations d’expertise mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport,

o Faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties,

DISONS qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le Président ;

DISONS que l’expert devra déposer l’original de son rapport au greffe au plus tard le 24 septembre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises ;

PRECISONS que pour le cas où les parties viendraient de se concilier, l’expert devra constater que la mission est devenue sans objet et en aviser le Tribunal,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille ;

DISONS que Madame [I] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, est dispensée de consignation ;

DISONS que les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessité de provoquer la mise en cause d’autres acteurs ;

RESERVONS les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION