TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01338 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVUM

[L] [G], [Z] [G]

C/

[V] [B], [C] [X] [S], [K] [H]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 MARS 2025

DEMANDEURS:

Mme [L] [G]

née le 19 Avril 1983 à NIMES (GARD)

38 Rue Catinat

30000 NIMES

représentée par Maître Claire DEMOUGIN de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

M. [Z] [G]

né le 19 Février 1988 à CARPENTRAS (VAUCLUSE)

18 Rue Rufi

30000 NIMES

représenté par Maître Claire DEMOUGIN de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [V] [B]

né le 23 Novembre 1972 à AMIENS (SOMME)

18 Rue De La Biche

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

Mme [C] [X] [S]

née le 13 Février 1978 à ORSAY (ESSONNE)

18 Rue De La Biche

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

Mme [K] [H]

15 Rue Victor Hugo

83690 SALERNES

représentée par M^e Julie-gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2024

Date des Débats : 20 janvier 2025

Date du Délibéré : 10 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seings privés en date du 13 septembre 2023, MONSIEUR [Z] [G] ET MADAME [L] [G] ont donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] un logement situé 18 rue de la biche 30000 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 euros outre 90 euros de provisions sur charges.

Par acte distinct du 11 septembre 2023, Madame [K] [H] s’est portée caution.

Des loyers demeuraient impayés et le 29 mai 2024, Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leurs locataires, pour un montant en principal de 2 132,00 euros et par acte du 07 juin 2024 en faisait dénonce à la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] ont assigné Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 04 novembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire depuis le 29 juillet 2024,En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 3 752,00 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 06 août 2024, D’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et charge actuels, soit la somme actuelle de 880 euros à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à entière libération des lieux,De la somme de 1 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G], comparant par ministère d’avocat, ont maintenu les termes de leurs demandes en actualisant la dette locative arrêtée au 29 décembre 2024 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) à la somme de 3 634 euros et réhaussé la demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 800 euros.

Ils ont en outre sollicité le rejet de l’ensemble des moyens élevés par Madame [K] [H] à leur encontre.

Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S], régulièrement assignés n’ont ni comparu ni ne se sont faits représenter.

Madame [K] [H], comparant par ministère d’avocat, a soulevé la nullité de l’acte de cautionnement signé par cette dernière le 11 septembre 2023. A titre subsidiaire, elle a sollicité que lui soit donné acte de son absence de renonciation au bénéfice de la discussion, juger irrecevable la demande de condamnation solidaire formée à son encontre et juger la signification du commandement de payer irrégulière. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite que sa condamnation soit limitée aux sommes dues au titre des loyers et chargés jusqu’au 31 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions déposées à l’audience par les parties pour un plus ample exposé des arguments développés par chacune.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 31 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 28 août 2024 pour l’audience du 04 novembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de

Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à

Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] le 29 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Les demandeurs produisent un décompte arrêté à la date des débats faisant état d’une dette locative d’un montant de 3 634 euros (terme du mois de janvier 2025 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] seront solidairement condamnés à payer par provision à Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] la somme de 3 634 euros arrêtée au 29 décembre 2024 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, s’il résulte du décompte actualisé versé aux débats que les locataires ont repris le paiement du loyer courant (880 euros versé en janvier 2025), ces derniers ne se sont pas présentés aux débats ni ne se sont faits représenter pour solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à l’octroi délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, soit la somme actuelle de 880 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en condamnation solidaire de Madame [K] [H] en qualité de caution solidaire.

A/ Sur la validité de l’acte de caution

L’article 2297 du code civil dispose notamment que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Madame [H] soulève la nullité de l’acte de caution qu’elle a signé aux motifs que les identités des locataires et des bailleurs ne sont pas complètes dans la mesure où manquent:

— le nom de [S] concernant Madame [C] [R],

— les prénoms des bailleurs, s’étant « contentés » d’un « Madame/Monsieur [G] »,

— leur dates, lieux de naissance et adresses,

— la date du contrat de bail liant les parties.

Si, la lecture de l’acte de caution révèle en effet l’absence des mentions précitées, l’identité exacte de l’ensemble des parties au contrat de bail ne souffre d’aucune ambiguïté, l’acte de caution devant être considéré à l’aune du contrat de location afférent comportant l’ensemble de ces indications.

De surcroît, les dispositions légales susvisées ne sanctionnent pas de nullité l’absence de telles indications.

De plus, il ressort des mentions de l’acte de caution signé de la main de Madame [K] [H] en sa partie dactylographiée : « je reconnais par la présente avoir reçu un exemplaire du contrat et être informé(e) de toutes les clauses qu’il contient. ». Par conséquent la remise d’un exemplaire du contrat de location doit être considérée comme ayant été effectuée, Madame [H] ne contestant pas avoir signé l’acte de caution litigieux daté du 11 septembre 2023 versé aux débats.

Par ailleurs, l’acte de caution susvisé contient la mention manuscrite exigée par les dispositions de l’article 2297 du code civil rédigée en l’espèce tel que suit : « Bon pour caution (solidaire le cas échéant) en garantie du paiement du loyer d’un montant de 880€ (huit cent quatre vingt euros) annuellement révisé selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ».

Si les dispositions de l’article 2297 du code civil précitées imposent la reproduction manuscrite de : « la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. », les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitées exigent que : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. » sans que cette même disposition précise une modalité particulière de reproduction de la disposition visée, notamment manuscrite, à l’instar des dispositions de l’article 2297 du code civil qui à l’inverse la prévoit expressément.

Or, il ressort des termes de l’acte de caution versé aux débats que la mention relative à la faculté de résiliation unilatérale par la caution en cas de durée de cautionnement stipulée comme « indéterminée » y figure de manière dactylographiée.

Par conséquent, l’ensemble des formalités fixées par les dispositions légales précitées à peine de nullité a été respecté de sorte qu’il convient de rejeter le moyen tiré de la nullité de l’ acte de cautionnement soulevée par Madame [H].

Enfin, il ressort de l’économie générale de l’acte de caution signé par Madame [H] le 11 septembre 2023 que cette dernière, au-delà de l’utilisation du terme « caution simple » mentionné dans la partie introductive manuscrite et du terme « caution solidaire le cas échéant » dans le paragraphe manuscrit apposé en bas de document, a entendu se porter caution solidaire des locataires défaillants sans voir subordonné l’engagement des demandes en paiement formées à son encontre à des démarches judiciaires préalablement formées en vain à l’encontre des locataires.

B/ Sur la régularité de la signification du commandement de payer à la caution

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer a bien été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 pour un montant en principal de 2 132, 00 euros et a également été signifié intégralement à Madame [K] [H] par acte de commissaire de justice du 07 juin 2024.

Par conséquent, tant le commandement de payer signifié aux locataires que l’acte de dénonce fait à la caution s’avèrent réguliers.

Le moyen fondé sur l’irrégularité de la signification du commandement à la caution sera donc écarté.

C/ Sur la demande en limitation de la condamnation aux sommes dues au titre des loyers et charges uniquement jusqu’au 31 juillet 2024

S’il résulte des dispositions combinées des articles 2294 et 2296 du code civil que le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d’être réduit à la mesure de l’obligation garantie, l’acte de cautionnement établi par Madame [K] [H] versé aux débats ne comporte aucune limitation de sa garantie, une mention expresse rédigée de manière manuscrite par celle-ci stipulant : « bon pour caution (solidaire le cas échéant) en garantie du paiement du loyer d’un montant de 880€ (huit cent quatre vingt euros) annuellement révisé selon l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE ».

L’acte de caution, en sa partie dactylographiée contient par ailleurs une clause précisant clairement que : « cet acte de cautionnement s’étend aux loyers, aux frais de réparations locatives, aux charges, aux impôts et taxes et aux frais de procédure pouvant émaner dudit contrat de bail » et que : « cet acte est valable pour une durée indéterminée. ».

Il s’évince de l’ensemble de ces clauses que Madame [F] [H] est tenue, en qualité de caution solidaire au paiement in solidum de l’ensemble des sommes dues par les locataires défaillants que ce soit à titre d’arriérés locatifs, charges ou indemnités d’occupation courues jusqu’au 29 décembre 2024, échéance du mois de janvier 2025 incluse selon le dernier décompte versé aux débats.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [F] [H] à payer aux consorts [G] la somme de 3 634 euros dues par Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S], également condamnés solidairement à son paiement, arrêtée au 29 décembre 2024 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de la condamner également solidairement au paiement des indemnités d’occupation éventuelles courant à compter du 1er février 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En conséquence, Monsieur [V] [B] , Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2023 entre Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] et Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] concernant le logement situé 18 rue de la biche 30000 Nimes étaient réunies à la date du 10 juillet 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2024,

CONSTATONS que Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [V] [B] et Madame [C] [X] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 18 rue de la biche 30000 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] à payer par provision à Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, soit la somme actuelle de 880 euros,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] à payer par provision à Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] la somme de 3 634 euros arrêtée au 29 décembre 2024 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

REJETONS le surplus des demandes et moyens soulevés,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] à payer la somme de 1 500 euros à Monsieur [Z] [G] et Madame [L] [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [B], Madame [C] [X] [S] et Madame [K] [H] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière, La Juge,