TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/01614 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIUO

Minute : 24/00667

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [C] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

Mr [S] [C]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 14 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par la SCP LDGR, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte sous signature privée du 29 juillet 2022, Madame [N] [I], représentée par le Cabinet LEFEUVRE, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [C] [S] pour le paiement des loyers et des charges.

A la suite de divers incidents de paiement, Madame [N] [I], représentée par le Cabinet LEFEUVRE, a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1560 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [S] le 30 mars 2023.

Par assignation du 6 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2430 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1560 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 14 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé que la dette actualisée s’élevait à la somme de 2897,72 euros arrêtée au 12 mars 2024. Elle a indiqué que le locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant et des charges. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [S] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il a proposé de régler 85 euros par mois en sus du loyer courant. Sur sa situation, il a indiqué qu’il travaillait en intérim, qu’il avait repris un emploi depuis janvier 2024, qu’il percevait 1300 euros par mois et qu’il avait 3 enfants à charge.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE du 24 décembre 2015 stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu entre elle et Madame [N] [I], représentée par le Cabinet LEFEUVRE, en date du 1er août 2022 ainsi que deux quittances subrogatives du 22 mai 2023 et du 2 janvier 2024 et une attestation de créance du 29 septembre 2023.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits du bailleur.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1560 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’un plan d’apurement à hauteur de 70 euros par mois en sus du loyer a été signé en mai 2023 mais n’a pas été respecté par le locataire. Toutefois, il ressort du décompte actualisé que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges avant l’audience. En outre, il ressort de ses déclarations à l’audience qu’il est en situation de régler sa dette locative et la demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [C] [S] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2024, Monsieur [C] [S] lui devait la somme de 2897,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [S], qui ne conteste pas le montant de la dette, sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 1560 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, Monsieur [C] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2022 entre Madame [N] [I], représentée par le Cabinet LEFEUVRE, d’une part, et Monsieur [C] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 27 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 2897,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 1560 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [C] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 85 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis 27 mai 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur ou la caution subrogée dans les droits du bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [C] [S] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mars 2023 et celui de l’assignation du 6 octobre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

La greffière La juge