RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00317 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVVN

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 27 JANVIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 7] (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Mme [B] [M] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [J] [K] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4] (RÉUNION)

représentée par M^e Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/02288 du 14/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [P] [J] [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] par contrat du 22 février 2021, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 748,79 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [P] [J] [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juin 2023 pour un montant en principal de 1898,05 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [P] [J] [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 29 mars 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] [K] [W], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [P] [J] [K] [W] à lui payer la somme de 6695,94 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner Madame [P] [J] [K] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 748,79 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [P] [J] [K] [W] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d’expulsion. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 novembre 2024, la SIDR- représentée par Madame [B] [M], munie d’un pouvoir de représentation – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 9837,42 euros hors dépens.

La SIDR ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, mais s’oppose à la demande de différé de remboursement sur les 12 premiers mois au regard de l’importance de la dette.

Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 29 mars 2024 à personne, Madame [P] [J] [K] [W] comparaît représentée par son conseil M^e Belliard,

Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et expose sa situation : de nationalité comorienne, sa dernière demande de titre de séjour pour motif médical (endométriose sévère) a été définitivement rejetée, coupant ses ressources dont notamment l’allocation logement, ce qui a été à l’origine de ses impayés de loyer. Elle fait néanmoins valoir avoir déposé une nouvelle demande de titre de séjour début novembre 2024 car une tumeur cérébrale lui a été diagnostiquée en juillet 2024, qui doit être traitée par IRM, alors qu’un tel suivi n’est pas accessible aux Comores, ce qui laisse augurer du succès de sa demande. Elle sollicite, par la voix de son conseil, des délais de paiement sur 36 mois, avec un différé de remboursement pendant les 12 premiers mois puis l’apurement de la dette sur les 24 derniers mois. Elle fait également valoir qu’elle pourra compter sur un soutien financier de son compagnon pour acquitter le paiement du loyer courant, rappelant qu’elle avait réglé le dernier loyer les 7,14 et 15 novembre 2024, en règlement de l’échéance d’octobre 2024, ce que confirme la SIDR.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 03 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 18 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier du 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer du 21 juin 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 février 2021 contient une clause résolutoire (article 9 du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2023, pour la somme en principal de 1898,05 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 22 août 2023.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [P] [J] [K] [W] est redevable, depuis la résiliation, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [P] [J] [K] [W] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 763,31 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi ;

il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [P] [J] [K] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024.

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [P] [J] [K] [W] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 9837,42 euros à la date du 18 novembre 2024.

Madame [P] [J] [K] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 9837,42 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 1898,05 euros à compter du commandement de payer (21 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [P] [J] [K] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience (versements de 765 euros les 7,14 et 15 novembre 2024) ;

Que les circonstances dans lesquelles elle a cessé de verser les loyers démontrent son absence de mauvaise foi ;

Que les perspectives d’un changement de situation administrative permettent de penser qu’elle sera en mesure de respecter un échéancier.

Compte tenu de la situation particulière de Madame [J] [K] [W], de la situation de grande précarité dans laquelle elle se trouve, et en l’absence de tout élément produit par la SIDR démontrant une dégradation de sa situation qui serait induite par le différé de remboursement, il y a lieu de faire droit à la demande et d’accorder des délais de paiements pendant 36 mois, comprenant 2 paliers, un premier palier de 12 mois sans remboursement avec le seul paiement du loyer plein, et un second permettant l’apurement de la dette en 24 versements de 409 euros au minimum en sus du loyer courant.

L’échéancier qui précède sera caduc au premier incident de paiement, que l’incident porte sur le loyer courant ou sur la mensualité d’apurement.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de la demande de Madame [J] [K] [W] et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [J] [K] [W] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 763,31 euros au jour du présent jugement, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [J] [K] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir spécifiquement cette demande.

L’exécution provisoire est par principe attaché aux décisions rendues en première instance en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2021 entre la SIDR et Madame [P] [J] [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] sont réunies à la date du 22 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [P] [J] [K] [W] à payer à la SIDR la somme de 9837,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 novembre 2024 (comprenant l’échéance d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 1898,05 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [P] [J] [K] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 409 euros après un différé de 12 mois à compter de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que Madame [P] [J] [K] [W] devra s’acquitter régulièrement et au terme convenu de chaque échéance de loyer y compris pendant les 12 mois de différé, tout incident étant considéré comme une défaillance entraînant la caducité des délais suspensifs ;

DIT que chaque mensualité sera exigible en même temps que le loyer du mois, et devra être payé spontanément par Madame [P] [J] [K] [W] ;

DIT que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [J] [K] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [P] [J] [K] [W] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 763,31 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [P] [J] [K] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 27 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection