RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7JH

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 14 AVRIL 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [L] [R] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [W] [L] [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] selon contrat du 1er mars 2024, moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 660,77 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.431,70 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [W] [L] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2024 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [L] [R] [Z] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [W] [L] [R] [Z] ;

— la condamnation de Madame [W] [L] [R] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.232,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 2.431,70 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— faire application des dispositions de l’article 24VI de la loi du 6 juillet 1989 au vu de la décision de recevabilité du dossier de la locataire rendue par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion en date du 28 novembre 2024 en accordant s’il y a lieu des délais de paiement jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement envisagé par la Commission ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges révisable jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (175,14 euros).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2025.

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.415,37 euros.

Madame [W] [L] [R] [Z] a comparu en personne. Elle a expliqué avoir quitté son travail pour s’occuper de sa fille de 18 mois. Elle est en recherche d’emploi et perçoit les indemnités France Travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 08 janvier 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 8 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [W] [L] [R] [Z] le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.431,70 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 24 septembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [W] [L] [R] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 24 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [W] [L] [R] [Z] était débitrice, après soustraction des frais de procédure (396,82 euros), de la somme de 4.018,55 euros à la date du 10 mars 2025.

Madame [W] [L] [R] [Z] ne conteste pas la dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme de 4.018,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.431,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office à Madame [W] [L] [R] [Z].

Son dossier de surendettement est actuellement en cours et la Commission fixera au regard de ses capacités financières, les modalités d’apurement de sa dette. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 24VI de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [L] [R] [Z].

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [W] [L] [R] [Z] sera également condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 660,77 euros révisable, à compter du 24 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [L] [R] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [W] [L] [R] [Z] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre la société CDC HABITAT et Madame [W] [L] [R] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies au 24 septembre 2024.

CONDAMNE Madame [W] [L] [R] [Z] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 4.018,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.431,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [W] [L] [R] [Z].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [W] [L] [R] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [L] [R] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [W] [L] [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [W] [L] [R] [Z] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 660,77 euros révisable, à compter du 24 septembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [W] [L] [R] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE