RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00418 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEOA

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES OLIVIERS

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par Mme [E] [L] [R] épouse [U]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne MAURIN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LES OLIVIERS a donné à bail à Madame [X] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 1er août 2016 moyennant un loyer mensuel de 700 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 4.586,79 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la SCI LES OLIVIERS a fait assigner Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [D]

— la condamnation de Madame [X] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.384,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date du jugement jusqu’à libération effective des lieux, outre la TEOM au prorata ;

— sa condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvoi, cette affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025. La SCI LES OLIVIERS est représentée par son Mme [E] [L] [R] épouse [U] et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise avoir été effectivement averti du dégât des eaux subi. Elle actualise la dette locative à la somme de 6.235,58 euros.

Madame [X] [D] est représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions, Madame [X] [D] demande :

— de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire

— constater le caractère indécent du logement

— débouter la SCI LES OLIVIERS de sa demande de résiliation du bail

— condamner la SCI LES OLIVIERS à réaliser les travaux de remise en état du logement

— condamner la SCI LES OLIVIERS à lui verser une indemnité égale au loyer actuel pour trouble de jouissance et juger que cette indemnité commencera à courir de manière rétroactive à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à la réalisation effective des travaux.

En défense, Madame [X] [D] précise avoir toujours versé son loyer en espèces auprès de l’agence, mandataire de la SCI LES OLIVIERS. Au mois de mai 2023, elle a signalé à l’agence immobilière des infiltrations dans son logement et aucune démarche n’a été effectuée, le logement n’ayant de cesse de se dégrader. C’est dans ce contexte qu’elle a cessé de régler les loyers. Elle précise que l’état d’insalubrité de son logement empêche la résiliation du bail. La locataire produit des photographies démontrant la présence d’infiltrations dans la cuisine et une pièce sans fenêtre qui sert de chambre à son fils. Une visite a été effectuée par le CCAS de [Localité 10] qui a pu constater l’état d’insalubrité. La CAF devait effectuer un contrôle de décence ce qui n’a pas à ce jour été effectué.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu d’accorder à Madame [X] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle à titre provisoire.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI LES OLIVIERS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 03 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR L INDECENCE DU LOGEMENT

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…)"

En l’espèce, pour s’opposer à la résiliation du bail, Madame [X] [D] soutient que son logement est insalubre.

Pour le démontrer, elle verse aux débats :

—  5 photographies non datées et ne permettant pas de constater, s’il s’agit déjà de son appartement et ensuite quelle pièce serait concernée. ce sont des photos de murs sur lesquels aucun meuble n’est présent, ni même un évier alors que la cuisine serait concernée par les infiltrations.Si on peut concevoir que la locataire n’ait pas les moyens d’un constat d’huissier, elle aurait pu à tout le moins prendre des photos de son appartement dans sa totalité, ce qu’elle n’a pas fait.

Ces photos sont inexploitables et n’ont aucune valeur probatoire.

— un courrier de la CAF pour une visite diagnostic du logement en date du 19 mars 2025 : dans ce courrier, la CAF indique que le diagnostic sera réalisée par un agent de la CAF et qu’elle sera contactée. Depuis cette date, il n’y a eu aucune visite d’un agent de la CAF.

Madame [X] [D] n’a pas non plus relancé la CAF pour que la visite puisse être effectuée dans les meilleurs délais, surtout qu’elle est informée depuis le 26 mai 2025 de la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Elle dit être suivie par le CCAS sans produire le moindre document, ni même un courrier d’une assistante sociale.

S’agissant du dégât des eaux qui s’est produit en 2023, il n’est justifié d’aucune déclaration de sinistre.

Le tribunal ne dispose pas non plus d’un état des lieux d’entrée dans l’appartement ce qui signifie que les lieux sont présumés avoir été remis en bon état.

Au surplus, Madame [X] [D], qui est représentée dans le cadre de cette procédure, n’a pas sollicité un renvoi pour lui permettre de transmettre à tout le moins le constat d’indécence de la CAF.

Il n’appartient pas au tribunal de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [D] de sa demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement et de ses conséquences.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er août 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [D] le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 4.586,79 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 mars 2025.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

La SCI LES OLIVIERS est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [X] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 20 mars 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La SCI LES OLIVIERS justifie que Madame [X] [D] était débitrice de la somme 6.235,58 euros à la date du 13 octobre 2025.

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [D] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 6.235,58 euros au titre de l’arriéré locatif.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [X] [D] des délais de paiement.

Il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [X] [D] sera également condamnée à verser à la SCI LES OLIVIERS une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SCI LES OLIVIERS.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ACCORDE à Madame [X] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

DEBOUTE Madame [X] [D] de sa demande au titre de l’indécence du logement et de ses demandes subséquentes.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2016 entre la SCI LES OLIVIERS et Madame [X] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies au 20 mars 2025.

CONDAMNE Madame [X] [D] à verser à la SCI LES OLIVIERS la somme de 6.235,58 euros au titre de l’arriéré locatif.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [X] [D].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI LES OLIVIERS à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à la SCI LES OLIVIERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [X] [D] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

DEBOUTE la SCI LES OLIVIERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE