COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Société AV HABITAT 2 c/ Association SOLIHA ALPES MARITIMES “ SOLIDAIRES POUR L’HABITAT, [N]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 24/01980 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVNW

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Isabelle ULMANN

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Philippe TEBOUL

à M^e Jessica DALMASSO

Le

DEMANDERESSE:

Société civile de placement immobilier AV HABITAT 2

pris par son mandataire la societé DAUCHEZ ADB dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 7] et sise en son établissement [Adresse 2] [Localité 8]

agissant poursuites et diligences de son représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Isabelle ULMANN du barreau de PARIS, subsitué par M^e Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Association SOLIHA ALPES MARITIMES “ SOLIDAIRES POUR L’HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [N]

née le 09 Août 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Laura PLANTIER, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 a, selon acte sous seing privé en date du 12 janvier 2015, consenti à PACT ARIM 06 et Monsieur [I] [T] aux droits desquels est venue l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES SOLIDAIRE POUR L’HABITAT, un bail d’habitation de 3 ans à usage d’habitation principale « personne morale » soumis aux dispositions du code civil, à effet au 14 janvier 2015, portant sur un [Adresse 3] de 3 pièces situé au [Adresse 3] de l’immeuble sis à [Localité 11], [Adresse 3] ainsi qu’un parking pour une durée de 3 ans à compter du 14 janvier 2015 et renouvelable par tacite reconduction et moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 631,00 euros ainsi qu’une provision de 110,00 euros, soit un total de 741,00 euros par mois.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES a conclu pour une durée d’une année avec Madame [C] [N] un bail de sous-location relatif aux locaux d’habitation et accessoire (parking) susvisés par acte sous seing-privé en date du 12 juillet 2016, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisé de 631,10 euros et d’une provision mensuelle sur charges locatives de 110,00 euros, soit un total de 741,10 euros par mois.

La SCPI AV HABITAT 2 a fait délivrer à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES par acte du commissaire de justice en date du 21 juin 2023, un congé à effet au 13 janvier 2024.

En dépit d’une mise en demeure adressée en date du 1er février 2024 d’avoir à restituer les locaux loués, l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES ne les a toujours pas libérés.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES a notifié à Madame [C] [N] selon courrier du 29 septembre 2023 remis en main propre contre émargement de la locataire, un congé à effet au 12 janvier 2024.

Par acte du commissaire de justice en date du 02 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’intégralité de ses demandes et moyens, la SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 a fait assigner l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 27 juin 2024 à 15 heures, notamment, au visa des articles 1103 et 1104, 1709 et suivants du code civil, en validation du congé du 21 juin 2023 et aux fins de statuer sur ses conséquences.

Cette instance principale a été enrôlée sous le numéro 24/01980.

Selon acte du commissaire de justice en date du 07 mars 2024, auquel il convient de se référer pour plus amples exposé de ses demandes et moyens, l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES a fait délivrer assignation à Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 27 juin 2024 à 14 heures 15 aux fins de :

— dire et juger que Madame [C] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 13 janvier 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai des lieux loués, à savoir de l’appartement et du parking situés à [Localité 11], [Adresse 3], de Madame [C] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner Madame [C] [N] à lui payer et lui porter une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer dû augmenté des charges et taxes à compter du 13 janvier 2024, outre la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Cette instance accessoire a été enrôlée sous le numéro 24/01382.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures,

Aux termes de ses dernières écritures prises à cette audience à l’égard des deux autres parties, l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES conclut au maintien de ses prétentions de son assignation du 07 mars 2024 et y ajoute de prononcer la jonction des deux dossiers et statuer par une seule et même décision, statuer ce que de droit sur la demande principale de la société AV HABITAT 2, la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, enfin, rejeter la demande de délais formulée par Madame [C] [N] et à défaut lui accorder à elle-même les mêmes délais.

Selon conclusions en réponse déposées à l’audience de renvoi, Madame [C] [N] demande, au visa de l’article 1104 du code civil, de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux et débouter l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES de ses demandes et à titre reconventionnel de condamner l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES à lui verser la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

La société SCPI AV HABITAT représentée déclare s’opposer à la demande de délais pour quitter de Madame [C] [N].

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

Les instances inscrites au répertoire général de la juridiction sous les numéros RG 24/01980 (instance principale) et RG 24/01382 (instance accessoire) présentent un lien de connexité tel, dès lors que le contrat de bail principal signé entre la SCPI AV HABITAT et l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES est étroitement lié au sous-contrat de bail d’habitation conclut entre l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES et Madame [C] [N], qu’il convient de prononcer leur jonction.

La procédure se poursuivra sous le numéro RG 24/01980 (instance principale).

Sur les demandes principales

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans l’instance SCPI AV HABITAT 2 contre Association SOLIHA ALPES MARITIMES

Sur le congé

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La SCPI AV HABITAT 2 a fait délivrer à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES par acte du commissaire de justice en date du 21 juin 2023, un congé à effet au 13 janvier 2024.

Ce congé signifié dans un délai de plus de 6 mois avant l’échéance du bail d’habitation est donc déclaré valide.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES ainsi que tous les occupants de son chef sont donc jugés occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 14 janvier 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner leur expulsion de l'[Adresse 3] et du parking sis à [Localité 11], [Adresse 3] avec s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux occupés lors de l’expulsion sera régi par les articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES versera au bailleur principal, en application de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 805,55 euros par mois à compter du 14 janvier 2024 jusqu’à complète libération effective des lieux.

Dans l’instance Association SOLIHA ALPES MARITIMES contre Madame [C] [N]

Sur le congé

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 5 du contrat de sous-location du 12 juillet 2016 régi par les dispositions du code civil liant l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES à Madame [C]r [N] prévoit au paragraphe 2 relatif au congé du bailleur que SOLIHA aura la faculté de mettre fin au présent contrat à tout moment sauf à respecter un préavis de trois mois.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES a notifié à Madame [C] [N], sous-locataire selon courrier du 29 septembre 2023 remis en main propre contre émargement de la locataire, un congé à effet au 12 janvier 2024.

Le délai de préavis de trois mois a donc été respecté par le bailleur.

Madame [C] [N] et tous les occupants de son chef sont donc occupants sans droit ni titre des locaux loués depuis le 13 janvier 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner leur expulsion de l'[Adresse 3] et du parking sis à [Localité 11], [Adresse 3] avec s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux occupés lors de l’expulsion sera régi par les articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Faute de démontrer l’existence d’un des motifs visés à l’alinéa 3 de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate de la locataire.

Madame [C] [N] versera à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES, en application de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, et ce à compter du 13 janvier 2024 jusqu’à complète libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de la sous-locataire en délais pour quitter les lieux

L’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 (deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En vertu des articles L 412-3 et L 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Madame [C] [N] sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux.

Agée de 64 ans, elle a été licenciée de son emploi le 4 décembre 2023. Elle ne dispose que de très faibles ressources et à ce jour n’a pas retrouvé un emploi. Si elle a pris attache avec une agence immobilière afin de rechercher une solution de relogement, l’absence de contrat définitif et de revenus suffisants mettent un réel obstacle à l’obtention d’un nouveau logement.

Madame [C] [N] déclare être propriétaire d’un appartement actuellement loué dont elle ne peut donc disposer de suite.

L’ensemble des développements sus repris conduit le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande reconventionnelle en délais de paiement.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES et Madame [C] [N] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance à hauteur de la moitié chacune.

L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES sera condamnée à payer à la SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Madame [C] [N] sera condamnée à payer à L’Association SOLIHA ALPES MARITIMES une somme de 500,00 euros en application de ce même texte.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Madame [C] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce la jonction des instances inscrites au répertoire général sous les numéros RG 24/01980 (instance principale) et RG 24/01382 (instance accessoire) et dit que la procédure se poursuivra sous le numéro RG 24/01980,

Déclare valide le congé délivré par la SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES le 21 juin 2023 à effet au 13 janvier 2024,

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES et de tous occupants de son chef des lieux occupés, de l'[Adresse 3] et du parking sis à [Localité 11], [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES à payer à La SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 805,55 euros égal à celui du montant du loyer assorti de la provision sur charges locatives à compter du 14 janvier 2024 et jusqu’à complète libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déclare valide le congé délivré par l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES à Madame [C] [N] le 29 septembre 2023 à effet au 12 janvier 2024,

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [C] [N] et de tous occupants de son chef des lieux occupés, de l'[Adresse 3] et du parking sis à [Localité 11], [Adresse 3] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES de sa demande d’expulsion immédiate de la sous-locataire, Madame [C] [N],

Condamne Madame [C] [N] à payer à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du montant du loyer assorti de la provision sur charges locatives à compter du 13 janvier 2024 et jusqu’à complète libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Madame [C] [N] de sa demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux et fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES,

Condamne l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES à payer à la SCPI, société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [N] à payer à l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Association SOLIHA ALPES MARITIMES et Madame [C] [N] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, à hauteur de la moitié chacune,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection