RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/02339 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMRK

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

SCI AYAT DEVELOPPEMENT

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. ABEILLE

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 29.04.2025

CCC délivrée le :

à M^e Chafi AKHOUN, M^e Amandine JAN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Mars 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Avril 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Le 25 mai 2022, la société civile immobilière AYAT DEVELOPPEMENT et la société civile immobilière ABEILLE ont conclu un compromis portant sur la vente par la première à la seconde d’une parcelle de terrain à bâtir de plus de 9 ares, située [Adresse 2] à [Localité 8], cadastrée section AY numéro [Cadastre 3], pour un prix de 600 000 euros.

Le compromis de vente a été conclu sous deux conditions suspensives : l’une relative à l’obtention d’un prêt, l’autre au transfert du permis de construire à l’acquéreur en cas d’obtention de ce prêt.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, la société AYAT DEVELOPPEMENT a fait assigner la société ABEILLE devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale et de l’indemniser de son préjudice distinct résultant de la non-réalisation de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 décembre 2024, elle demande au tribunal de :

— CONDAMNER la société ABEILLE à payer à la société AYAT DEVELOPPEMENT la somme de 60 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, date de mise en demeure,

— CONDAMNER la société ABEILLE à payer à la société AYAT DEVELOPPEMENT la somme de 30 000 euros,

— DEBOUTER la société ABEILLE de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER la société ABEILLE à payer à la société AYAT DEVELOPPEMENT la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société ABEILLE n’a jamais justifié du dépôt de ses demandes de financement, contrairement aux stipulations contractuelles. Elle souligne que les courriers de la BFCOI transmis exclusivement après l’assignation font état d’une demande de financement qui aurait été faite avant même la signature du compromis et qui porte sur une somme excédant celle stipulée au compromis (535 000 euros). Elle en tire comme conséquence que la demande de prêt étant non conforme, la condition suspensive est fictivement réalisée.

En réponse aux arguments adverses, elle fait valoir qu’elle a justifié dès la signature du compromis d’un permis de construire définitif et valide, le fait qu’il prévoie l’obligation de procéder aux raccordements aux divers réseaux n’étant pas de nature à le remettre en cause ; elle souligne que, le permis ayant été annexé au compromis, les réserves étaient parfaitement connues de l’acquéreur.

En réponse au moyen de défense tiré de la caducité du compromis, elle fait valoir que, dès lors que l’obligation de séquestrer 30 000 euros pesait exclusivement sur la société ABEILLE, celle-ci ne saurait se prévaloir de la caducité du compromis, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 octobre 2024, la société ABEILLE demande au tribunal de :

A titre principal,

— JUGER que le compromis signé par les parties est caduc depuis le 3 juin 2022,

Subsidiairement

— DEBOUTER la société AYAT DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation au titre de la stipulation de pénalités ainsi que de toutes ses demandes et prétentions plus amples ou contraires

Très subsidiairement en cas de condamnation,

— JUGER que Ia condamnation devra être prononcée à l’euro symbolique

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société AYAT DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires

— CONDAMNER la société AYAT DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En défense, elle fait valoir à titre principal que les demandes formées contre elles ne sauraient prospérer puisque le compromis est caduc, faute pour elle d’avoir versé dans le délai de huit jours contractuellement prévu les 30 000 euros de dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute dans la défaillance de la condition suspensive. Elle soutient justifier des diligences auprès d’un établissement bancaire en vue de la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt et estime tout à la fois que le montant de la somme à emprunter avait été considérablement augmenté en raison des surcoûts engendrés par les autorisations administratives et que la condition était impossible à réaliser. Elle soutient également que la société AYAT DEVELOPPEMENT ne justifie pas de la production d’un permis de construire conforme et qu’elle n’a pas respecté la condition suspensive de droit commun.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 mars 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le moyen de défense tiré de la caducité du compromis de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement conclus ont force de loi pour ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Le compromis de vente signé le 25 mai 2022 par les parties contient en page 8 une clause intitulée « séquestre » qui stipule que l’acquéreur déposera au plus tard dans le délai de huit jours du présent acte, à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire qui est constitué séquestre, la somme de 30 000 euros. Cette clause précise qu’en cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non-avenues.

En l’espèce, la société ABEILLE, qui était débitrice de l’obligation de séquestrer la somme de 30 000 euros, reconnaît elle-même dans ses écritures s’être volontairement abstenue de l’exécuter.

Néanmoins, il ressort des pièces qu’elle verse aux débats que postérieurement au 3 juin 2022 – date butoir pour verser le séquestre, au-delà de laquelle le compromis aurait dû être frappé de caducité – elle a fait établir un devis d’assurance dommages-ouvrage pour l’opération immobilière projetée (pièce 7) et missionné un cabinet d’architecture pour optimiser le permis de construire en cours de validité sur la parcelle visée au compromis (pièce 6).

Dès lors, comme le soulève justement la demanderesse, en invoquant la sanction radicale de caducité du compromis de vente sanctionnant l’obligation de séquestrer 30 000 euros qui reposait exclusivement sur elle, elle fait preuve d’une mauvaise foi évidente dans l’exécution du contrat souscrit.

Sa demande de voir prononcer la caducité du compromis de vente ne saurait donc prospérer.

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Aux termes de l’article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Le compromis de vente litigieux contient une clause intitulée « stipulation de pénalité » qui prévoit qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de soixante mille euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

* sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Le compromis de vente en litige contient en page 6 une clause stipulant une condition suspensive particulière d’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts portant sur une somme empruntée d’un montant maximum de 535 000 euros, pour une durée maximale de remboursement de 15 ans et au taux nominal d’intérêts maximum de 2% l’an (hors assurance). Il stipule encore que toute demande non conforme quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

En l’espèce, la société ABEILLE échoue à rapporter la preuve qu’elle a déposé une demande de financement conforme aux stipulations contractuelles, les deux courriers de la BFCOI qu’elle produit ne mentionnant ni taux d’intérêts ni durée de remboursement. En outre, le montant de l’emprunt sollicité était en toute hypothèse supérieur aux stipulations contractuelles. En effet, bien que le courrier de la BFCOI le plus récent (pièce 10 de la défenderesse) décompose le montant de 648 500 euros que la société ABEILLE avait demandé à emprunter, pour préciser que seuls 535 000 euros étaient destinés à l’acquisition du terrain, il n’en reste pas moins que la demande d’emprunt portait également sur 63 500 euros pour les frais d’acte.

La société ABEILLE tente de s’exonérer en faisant valoir que ladite condition était impossible à exécuter, c’est-à-dire en invoquant la force majeure. Pour présenter le caractère de la force majeure, un évènement doit être extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible. Or, en l’espèce, les surcoûts et les difficultés constructives du projet allégués, qui résulteraient selon son argumentation de l’application du permis de construire délivré à la société AYAT DEVELOPPEMENT, à supposer qu’ils soient établis, n’étaient en toute hypothèse pas imprévisibles lors de la signature du compromis dès lors que le permis de construire était annexé à ce dernier. En outre, en tant que promoteur immobilier, il lui appartenait de se renseigner sur le dossier du permis de construire, dont elle pouvait obtenir communication en amont.

* sur la condition suspensive de droit commun

Le compromis litigieux stipule des conditions suspensives de droit commun en faveur de l’acquéreur, seul à pouvoir s’en prévaloir. Il prévoit que les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes et pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner.

En l’espèce, la société ABEILLE, aux termes de développements assez confus, invoque un problème de conformité du projet de construction en l’état du permis de construire délivré à la société AYAT DEVELOPPEMENT.

Or, ce permis de construire, délivré sous certaines réserves, somme toute habituelles, était valide et définitif à la date de signature du compromis, et il était annexé au compromis. Dès lors, la société ABEILLE n’est pas fondée à faire valoir que le permis de construire n’était pas « conforme », ses écritures n’identifiant d’ailleurs pas à quoi ce permis de construire n’aurait pas été conforme. Elle ne saurait non plus tirer argument de ce que ce permis aurait engendré des difficultés pour réaliser un projet immobilier « conforme » aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, puisqu’elle disposait lors de la signature du compromis, de l’ensemble des éléments pour en apprécier la portée, ainsi qu’il vient d’être exposé. Le tribunal souligne enfin que la société ABEILLE ne démontre en tout état de cause ni en quoi le permis de construire aurait révélé des charges ou des vices non indiqués au compromis, ni même en quoi ces charges ou vices en auraient diminué la valeur, les pièces produites ne permettant pas de chiffrer avec certitude les surcoûts de construction allégués.

Par conséquent, l’ensemble des moyens de défense opposés par la société défenderesse étant inopérant, la société AYAT DEVELOPPEMENT est bien fondée à solliciter la condamnation de la société ABEILLE à lui payer la somme due à titre de clause pénale.

* sur la demande de modération de la clause pénale

Même si la société AYAT DEVELOPPEMENT expose effectivement avoir « très récemment » (à la date de son assignation) trouvé un nouvel acquéreur pour le terrain, d’une part le tribunal ignore à quelle date la vente a été régularisée le cas échéant, d’autre part le préjudice lié à l’immobilisation de son terrain pendant près d’un an est indéniable.

Dès lors, il n’est pas établi que la somme de 60 000 euros forfaitairement fixée par le contrat, qui correspond à 10% du prix de vente du terrain, serait manifestement excessive.

Il sera donc fait droit à la demande soumise au tribunal.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, la société AYAT DEVELOPPEMENT, qui se contente d’alléguer subir un préjudice financier, sans le démontrer par la production d’une pièce quelconque, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts distincts de la clause pénale.

Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2 500 euros de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande reconventionnelle de la société ABEILLE de prononcer la caducité du compromis de vente signé le 25 mai 2022 avec la société AYAT DEVELOPPEMENT,

CONDAMNE la société ABEILLE à payer à la société AYAT DEVELOPPEMENT la somme de 60 000 euros en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente signé le 25 mai 2022,

REJETTE la demande de modérer la clause pénale,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société AYAT DEVELOPPEMENT,

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la société ABEILLE aux dépens,

CONDAMNE la société ABEILLE à payer à la société AYAT DEVELOPPEMENT la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,