COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03645 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6RE

Grosse délivrée

à M^e SALOMON

Copie délivrée

à M^e ARMANDO

le

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires LE PARNASSE sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Société [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

La S.A.R.L. IMMO GESTION dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE », représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 5] (ci- après [7] syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE »), sis [Adresse 3], est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé à la même adresse, qu’il a donné à bail à Monsieur [X] [Y] suivant acte sous seing privé du 8 mars 2023 par l’intermédiaire de son mandataire gestionnaire immobilier la SARL IMMO GESTION.

Monsieur [X] [Y] n’a plus payé de manière régulière son loyer et a fait l’objet d’une procédure ayant entrainé son expulsion le 6 août 2024.

Reprochant à la SARL IMMO GESTION le défaut de souscription de la garantie des loyers impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « LE PARNASSE », représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 5], a fait citer la SARL IMMO GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 30 janvier 2025, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, en responsabilité contractuelle et paiement de dommages et intérêts.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 mars 2025,

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE », représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 5], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande, au visa des articles 1231-1, 1991 alinéa 1er et 1992 alinéa 1er du code civil de :

— condamner la SARL IMMO GESTION à lui payer les sommes mentionnées dans l’ordonnance de référé rendue le 11 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] à savoir celles de :

-2 435,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023,

-952 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

-4 467,60 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du loyer et des charges à compter du 9 novembre 2023 jusqu’au 6 août 2024, à hauteur de 526 euros par mois,

-1 598,92 euros au titre des dépens de l’instance,

-700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL IMMO GESTION à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL IMMO gestion aux dépens.

La SARL IMMO GESTION, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de constater le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et reconventionnellement de le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et ordonner l’exécution provisoire.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’autorisation d’ester en justice du syndicat des copropriétaires

Conformément aux dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE » ne justifie pas d’une telle autorisation d’ester en justice pour obtenir la réparation de son préjudice causé par la faute du mandataire gestionnaire immobilier. Cependant, cette irrégularité ne peut être invoquée que par les copropriétaires de sorte que la SARL IMMO GESTION n’est pas fondée à soulever cette irrégularité.

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL IMMO GESTION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Dans le cadre d’un mandat de gestion, le mandataire est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant ; est ainsi fautif le fait de n’avoir pas accompli les vérifications nécessaires à la validité et à l’efficacité des actes souscrits par le mandant qui rentrent dans l’objet du mandat.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement des dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le syndicat des copropriétaires reproche à son mandataire la SARL IMMO GESTION de ne pas avoir souscrit de garantie des loyers impayés pour l’appartement donné à bail à Monsieur [X] [Y], ce qui caractérise selon lui un manquement contractuel justifiant son indemnisation au titre de la perte de chance de percevoir les loyers impayés.

La SARL IMMO GESTION ne conteste pas le défaut de souscription de la garantie des loyers impayés et fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a jamais sollicité la souscription d’un tel contrat en l’état du cautionnement apporté par le locataire outre qu’il était parfaitement au fait de la situation.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats le mandat général de gestion immobilière conclu le 1er juillet 2013 avec la SARL IMMO GESTION pour une durée d’un an, reconductible tacitement chaque année pour une période limitée à 10 ans, lequel mentionne au paragraphe clause particulière « assurance loyers impayés 2,10% TTC ». Il en résulte que la souscription d’une assurance garantie des loyers impayés était dans le champ contractuel avec une rémunération supplémentaire prévue et ce peu important qu’une telle rémunération ait effectivement ou non été perçue par le mandataire.

Or, il est constant que la garantie des loyers impayés n’a pas été souscrite par la SARL IMMO GESTION. Celle-ci ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétextant qu’une telle garantie n’a jamais été souscrite par le syndicat des copropriétaires, et ce depuis plus de dix ans, alors qu’il entrait dans ses obligations découlant du mandat de gestion de souscrire une telle assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires ou à tout le moins de s’assurer auprès de lui s’il souhaitait conclure un tel contrat, ce qu’elle échoue à démontrer. En effet, le courriel versé par la SARL IMMO GESTION en date du 7 mai 2019 à la société [Adresse 5], selon lequel la garantie des loyers impayés n’est pas impérative n’est pas suffisamment probant pour démontrer que le syndicat des copropriétaires n’a pas souhaité souscrire de garantie des loyers impayés puisqu’il est fait mention « d’une étudiante » alors que l’appartement a été donné à bail à un homme Monsieur [X] [Y] et que les courriels sont datés de 2019 alors que le contrat de location a été conclu en 2023 soit quatre années après cet échange de courriel.

La SARL IMMO GESTION a donc commis une faute de gestion créant une situation de risque pour son mandant. Le risque s’est réalisé puisque le locataire s’est avéré défaillant, générant une dette locative. Le lien de causalité entre la faute, soit l’absence de souscription de la garantie loyers impayés et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré justifiant une indemnisation.

À l’appui de sa demande d’indemnisation, le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’ordonnance de référé du 11 avril 2024 qui a condamné Monsieur [X] [Y] à lui payer notamment la somme de 3 387,20 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés au 8 novembre 2023 et une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 9 novembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Les impayés locatifs s’élèvent donc à la somme totale de 8 223,01 euros, décomposée comme il suit :

-3 387,20 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 8 novembre 2023,

-4 309,81 euros au titre des impayés locatifs de décembre 2023 au 6 août 2024 (526 x 8 + 526 x 6/31).

S’agissant des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, aucun élément ne vient au soutien du fait que si la garantie des loyers impayés locatifs avait été souscrite, ces frais aurait été pris en charge par l’assurance alors qu’ils ont été rendus nécessaires pour procéder à l’assignation en expulsion locative.

La SARL IMMO GESTION sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE » la somme de 8 223,01 euros en réparation de son préjudice financier et déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

La SARL IMMO GESTION qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE » la somme que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE RECEVABLE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE »

CONDAMNE la SARL IMMO GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE » la somme de 8 223,01 euros en réparation de son préjudice financier ;

DÉBOUTE la SARL IMMO GESTION de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SARL IMMO GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARNASSE » la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL IMMO GESTION aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection