RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00898 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G35M

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Mme [Z] [M] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J], [P] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 7][Adresse 6]

[Localité 5] (RÉUNION)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [C] [J] [P], selon contrat de location du 2 février 2021, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 441,53 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [C] [J] [P], pour la somme en principal de 2.073,56 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 17 septembre 2024, la SHLMR a fait citer Monsieur [C] [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] [P],

— condamner Monsieur [C] [J] [P] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.159,76 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner Monsieur [C] [J] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 472,14 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [C] [J] [P] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Monsieur [C] [J] [P] aux dépens.

Après des renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire appelée la première fois le 7 novembre 2024 a été rappelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la SHLMR, dûment représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.512,06 euros.

La SHLMR précise que dans le cadre du traitement de sa situation de surendettement par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 8], Monsieur [C] [J] [P] a bénéficié de mesures imposées consistant en un rééchelonnement de sa dette locative arrêtée au 1er octobre 2024 à hauteur de 5.627,52 euros.

La SHLMR précise que Monsieur [C] [J] [P] n’a pas réglé les loyers relatifs aux mois de décembre 2024, janvier et février 2025, le règlement du loyer du mois de novembre 2024 ayant été honoré.

Monsieur [C] [J] [P], arrivé après l’appel des causes, n’a pas contesté les dires de la SHLMR.

Il sollicite un délai de paiement pour régler la dette locative non visée par les mesures imposées.

Il déclare 1.700 euros de ressources mensuelles, 650 euros de charges mensuelles (hors loyer) et s’engage à consacrer mensuellement 60 euros au règlement de l’arriéré locatif, hors mesures imposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 8] qui en a accusé réception le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SHLMR est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 2 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [C] [J] [P] le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.073,56 euros, correspondant à des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 janvier 2024.

Il convient de préciser que le 30 août 2024, Monsieur [C] [J] [P] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de La [Localité 9] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement.

Le 2 octobre 2024, la commission a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées.

Le 27 février 2025, la commission a validé les mesures imposées devenant effectives le 31 mars 2025.

Dans le cadre des mesures imposées, la commission a décidé que la dette locative de la SHLMR arrêtée au 1er octobre 2024, soit la somme de 5.627,52 euros, devra être réglée en 55 mensualités réparties sur quatre paliers : 1er palier d’une durée de 9 mois avec une mensualité égale à zéro, 2ème palier d’une durée d’un mois avec une mensualité égale à 50,47 euros, 3ème palier d’une durée de 18 mois avec une mensualité égale à 70,04 euros, 4ème palier d’une durée de 27 mois avec une mensualité égale à 159,86 euros

Il convient de rappeler que les mesures imposées ne dispensent pas le locataire de régler à échéance les loyers et charges courants.

Les mesures imposées étant effectives à compter du 31 mars 2025, la règle rappelée à l’alinéa précédent a matière à s’appliquer à cette date.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [C] [J] [P] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 16 janvier 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT

Pour la dette locative arrêtée au 1er octobre 2024, soit 5.627,52 euros, Monsieur [C] [J] [P] bénéficiera d’un délai de paiement dont les modalités ont été fixées par la commission de surendettement dans le cadre des mesures imposées.

Pour la dette locative relative à la période allant du 2 octobre 2024 au 1er mars 2025, soit 1.414,48 euros, Monsieur [C] [J] [P] bénéficiera d’un délai de paiement supplémentaire, dont les modalités sont fixées au dispositif du présent jugement.

Le délai de paiement accordé ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Si le locataire s’acquitte du loyer et des charges courants et se libère de sa dette locative selon les délais et modalités fixées par la commission et par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Le défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit les effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [J] [P] et celui-ci sera condamné à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation de 472,14 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [C] [J] [P] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SHLMR sera déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [C] [J] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le 30 août 2024, Monsieur [C] [J] [P] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 8] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement,

CONSTATE que le 2 octobre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Réunion a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées.

CONSTATE que le 27 février 2025, la commission a validé les mesures imposées qui prennent effet le 31 mars 2025.

CONSTATE que dans le cadre des mesures imposées la commission a décidé que la dette de la SHLMR arrêtée au 1er octobre 2024, soit la somme de 5.627,52 euros devra être réglée en 55 mensualités réparties sur quatre paliers,

AUTORISE Monsieur [C] [J] [P] à s’acquitter de sa dette locative relative à la période allant du 2 octobre 2024 au 1er mars 2025, soit la somme de 1.414,48 euros, en 35 mensualités de 39 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 49,48 euros,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE à Monsieur [C] [J] [P] qu’il est tenu de régler à échéance les loyers et charges courants et de respecter les mesures de remboursement de sa dette locative telles que fixées pour partie par la commission de surendettement et pour une autre partie par le présent jugement,

RAPPELLE à Monsieur [C] [J] [P] qu’en cas de non-règlement des loyers et charges à leur échéance, ou de non-respect des mesures de remboursement de sa dette locative, la clause résolutoire de plein droit retrouvera ses pleins effets et le bail pourra être automatiquement résilié.

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [J] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [C] [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] [P] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 5 juin 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE