RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00068 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HALH

MINUTE N° : 25/161

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [Z]

Mme [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SHLMR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT [M]

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Madame [I] [U], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [Y] [M] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [L] [H] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et à Madame [J] [T] [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 6] selon contrat du 14 octobre 2009, moyennant un loyer mensuel actualisé de 744,35 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 04 mars 2024, pour la somme en principal de 1.538,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 07 février 2025 délivré à Personne, la SHLMR a fait assigner Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.118,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 722,82 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 823,49 euros.

Elle a également indiqué qu’il y a eu une reprise des paiements avant l’audience et qu’elle ne s’oppose donc pas à la mise en place de délais de paiements.

Monsieur [Z] [S] [Y] [M] n’est ni présent ni représenté. Madame [J] [T] [L] [H] est comparante et reconnaît la dette. Elle demande des délais de paiement et propose de rembourser à hauteur de 146,35 euros par mois, en plus du loyer. Elle sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [Z] [S] [Y] [M] étant non comparant lors de l’audience du 28 avril 2025, la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 février 2025, plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H] par un courrier du 16 avril 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2017 contient une clause résolutoire dans son article VI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié, le 04 mars 2024, pour la somme en principal de 1.538,39 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 04 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 04 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] était débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 823,49 euros à la date du 24 avril 2025. Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et Madame [J] [T] [L] [H] a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de les condamner à verser à la SHLMR la somme de 823,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.538,39 euros.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement de leur loyer avant la date d’audience.

Par ailleurs, la SHLMR a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et à Madame [J] [T] [L] [H] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H] et ces derniers seront condamnés à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 722,82 euros, révisable, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2009 entre la SHLMR et Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies au 04 mai 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] à verser à la SHLMR la somme de 823,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.538,39 euros.

AUTORISE Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 146,35 euros chacune et une 5ème mensualité de qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et de Madame [J] [T] [L] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef et leurs biens, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 722,82 euros, révisable, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] [Y] [M] et Madame [J] [T] [L] [H] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE