5AA Minute N°

N° RG 24/00162 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJUU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. LUJANAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [O] [P]

né le 10 Septembre 1963 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Bénédicte CHASSAGNE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2013, la SCI LUJANAC a donné à bail à [O] [P] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 390 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la SCI LUJANAC a fait signifier à [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 343,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 octobre 2023, la SCI LUJANAC a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SCI LUJANAC a fait assigner en référé [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [O] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [O] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 3 033,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 4 mars 2024.

Appelée à l’audience du 14 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 27 septembre 2024, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024, puis à nouveau à l’audience du 13 décembre 2024. A cette audience, l’affaire été renvoyée une ultime fois à la demande des parties.

À l’audience du 14 mars 2025, la SCI LUJANAC, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 200,42 euros au titre des loyers impayés pour les années 2022, 2023 et 2024, outre 310,44 euros au titre de la régularisation des charges. Elle porte les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 2 000 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif est expurgée des obligations dont l’exécution est compromise par les effets de la prescription triennale. Elle soutient que le calcul de l’arriéré de charges est partiel, de sorte qu’il a été réalisé au bénéfice du locataire.

Elle ajoute que le locataire méconnaît ses obligations relatives à l’usage paisible des lieux, d’une part, et à leur entretien, d’autre part, de sorte que le logement, qui avait été refait à neuf lors de la prise à bail, est désormais dégradé, et que le bailleur fait face aux griefs élevés par le voisinage, qui s’émeut des sorties racistes du locataire, outre de ses activités diurnes et nocturnes, qui occasionnent des nuisances diverses, y compris à raison du comportement de tiers.

[O] [P], qui bénéficie d’une décision d’aide juridictionnelle totale en date du 19 décembre 2024, représenté, demande au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes, en présence d’une contestation sérieuse ; et d’inviter la demanderesse à mieux se pourvoir ; sauf à la débouter de ses demandes.

A titre subsidiaire, il sollicite le bénéfice de l’octroi des plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative, dans le cadre d’un apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

A titre infiniment subsidiaire, il prétend à un délai de 12 mois pour quitter le logement, et en toute hypothèse à la condamnation de la SCI LUJANAC à lui payer la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ensemble celles issues de la loi relative à l’aide juridique.

Au soutien de ses prétentions, il souligne l’imprécision des décomptes fournis par la bailleresse au cours de la procédure d’expulsion, et soutient que les sommes ont été amendées car en partie prescrites ; qu’elles omettent de déduire des versements pourtant effectifs ; que ces errements dans le calcul de la dette se déduit de l’évolution des demandes formées. Il critique l’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur, et explique à ce sujet que les sommes réclamées sont étrangères aux stipulations contractuelles, outre à la loi applicable en la matière.

Il en déduit que l’existence d’une contestation sérieuse fonde l’incompétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, il expose que sa situation justifie l’octroi de délais de paiement, sauf à ce qu’un délai lui soit accordé pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LUJANAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LUJANAC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2013, du commandement de payer délivré le 11 octobre 2023, du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024, puis du calcul repris dans ses écritures que la SCI LUJANAC rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le locataire conteste néanmoins à raison les décomptes successifs établis par le bailleur, qui a finalement déduit des sommes réclamées celles sanctionnées par le délai de prescription, outre la prise en compte des paiements effectués par [O] [P], ou par des organismes en son nom et pour son compte.

Au total, la somme de 1 200,42 euros arrêtée au 31 décembre 2024, s’agissant de l’arriéré de loyers, n’est ni sérieusement contestable, ni sérieusement contestée.

Pour autant, s’agissant des sommes provisionnelles réclamées au titre des charges, il convient de relever que l’une comme l’autre des parties fonde ses prétentions, s’agissant du bailleur, et ses contestations, s’agissant du locataire, sur des calculs distincts. Il n’est au demeurant pas réellement contesté que le bailleur n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges, celui-ci précisant d’ailleurs que le calcul produit au soutien de ses demandes est imparfait, pour ne pas être exhaustif. Le locataire, pour sa part, relève que les postes réclamés diffèrent des stipulations contractuelles.

L’ensemble de ces motifs démontre la réalité d’une contestation sérieuse, tant dans le principe que dans le calcul du montant de cette obligation, ce qui excède les pouvoirs dévolus au juge des référés, cette demande relevant du juge du fond.

Au demeurant, s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de rappeler que selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 décembre 2023, en présence d’un arriéré locatif acquis, d’une part, et d’un arriéré de paiement des charges provisionnelles, d’autre part, celui-ci étant néanmoins à parfaire.

La possibilité de compte à faire entre les parties apparaît dans ce contexte de nature à paralyser le constat de la résiliation du bail conclu le 20 mai 2013 à compter du 12 décembre 2023. Il n’est pas sollicité le prononcé de la résiliation du bail.

Au surplus, il résulte du diagnostic social et financier que le locataire, qui occupe le logement depuis le 20 mai 2013, se plaint de désordres, et de l’inertie de la bailleresse pour y remédier.

Or, la bailleresse allègue pour sa part que [O] [P] méconnaît ses obligations d’usage paisible des lieux ; elle verse aux débats un procès-verbal de constat établi par [J] [G], commissaire de justice, le 23 septembre 2024, mettant en évidence que les vitres basses du logement, qui donnent sur la voie publique, sont fracturées ; que les trous sont grossièrement obstrués par une petite imposte vitrée, deux plaques de bois, une plaque en plastique gris et un morceau de scotch ; que de nombreux encombrants jonchent la cour, des tôles et plaques de plexiglass ayant été installées pour créer un abri ; que le mur du fond présente des traces noirâtres en sa partie droite.

Une attestation de [R] [H], du 5 septembre 2024, voisin de [O] [P], rend compte de propos racistes et d’exigences humiliantes qui lui auraient été imposées par le défendeur, outre des nuisances liées aux barbecues improvisés par celui-ci, au mépris du souci de tranquillité de son voisin, incommodé par les odeurs de fumée, comme par les nuisances sonores liées à l’alcoolisation des participants.

Une attestation d'[E] [N], également voisine du locataire, pour exercer notamment dans le cabinet dentaire qui jouxte les lieux occupés, rapporte des griefs similaires quant aux occupations diurnes de [O] [P], et souligne le « désordre indescriptible » de la cour utilisée par ce-dernier, laquelle donne sur le parking du cabinet. Elle déplore les nuisances liées à l’irruption parfois très matinale de la police, en raison du tapage occasionné par le locataire.

Enfin, le rapport social établit pour sa part que des désordres déplorés dans le logement ont été objectivés à l’occasion d’un diagnostic socio technique réalisé par le FSL, et qu’un signalement a été réalisé à la Direction hygiène publique et qualité environnementale de [Localité 4]. La demande de réalisation de travaux a été adressée au bailleur, sans être suivie d’effets ; un litige oppose le locataire au bailleur, étant rappelé que [O] [P] acquitte d’importantes factures d’électricité en raison d’un défaut d’isolation des lieux.

Ainsi, il apparaît qu’un débat sérieux oppose les parties quant à la salubrité du logement et à sa conformité aux exigences légales, ce débat devant être mis en perspective avec celui portant sur le principe et le montant de l’arriéré locatif, en particulier le reliquat afférent aux charges éventuelles.

Le juge des référés observe d’ailleurs, sur ce point, que si le bailleur expose que le logement a été refait à neuf lors de la prise à bail, ledit bail a été conclu le 20 mai 2013 ; or, il est acquis aux débats que la Ville de [Localité 6] a rapporté dans un courrier du 16 novembre 2023, dont justifie [O] [P], que lors d’une visite du 19 octobre 2023, des manquements aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation ont été relevées, au nombre desquelles :

— la présence de moisissures sur les fenêtres vétustes du salon et de la chambre ;

— la présence d’humidité sur le mur séparant la chambre et la pièce de vie ;

— l’absence de débit d’extraction des bouches de ventilation de la cuisine et de la salle d’eau ;

— des trous sur le plancher de la chambre qui donnent dans la cave et par lesquels les rats remontent dans l’appartement ;

— la présence de prises électriques arrachées.

Ce courrier conclut à l’information du bailleur, aux fins de prendre les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres.

Dans ce contexte, outre l’absence de précisions sur la reprise éventuelle du paiement des loyers courants, les demandes formées par la SCI LUJANAC se heurtent à une contestation sérieuse, qui fonde la compétence du juge du fond pour en connaître.

Les parties seront donc invitées à se pourvoir au principal, et la SCI LUJANAC supportera la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, en revanche, que chaque partie supporte la charge des frais qu’elles ont exposés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RELEVONS l’existence d’une contestation sérieuse aux prétentions formées par la SCI LUJANAC ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS en conséquence les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS chacune des parties à supporter la charge des frais qu’elles ont engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

CONDAMNONS la SCI LUJANAC aux dépens ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département à titre d’information ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES