RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00089 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBIC

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 02 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DYONISIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTI ON, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 378 918 510

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INDIANE [Localité 6], immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 477 710 784

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Marie LE GARGASSON de la SELARL BETTY VAILLANT, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 11 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 02 Octobre 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître AKHOUN délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître LE GARGASSON délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SOCIETE DYONISIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a fait assigner la société INDIANE PARIS devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

CONSTATER que la clause résolutoire insérée dans le bail visé dans le commandement de payer en date du 16 janvier 2025 est acquise,JUGER que le bail résilié de plein droit et que la société INDIANE [Localité 6] est occupante sans droit ni titre du local depuis le 16 février 2025,CONDAMNER la société INDIANE [Localité 6] à payer à la SODIAC à titre de provision la somme de 27.432, 32 € (décompte arrêté au 01.03.2025) correspondant aux loyers impayés et provision, et à parfaire au jour de l’audience à intervenir,CONDAMNER la société INDIANE [Localité 6] à payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation correspondant au coût du loyer mensuel jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués, soit la somme de 2.586, 40 €, JUGER que la SODIAC peut conserver le dépôt de garantie fixé dans le bail,ORDONNER l’expulsion de la société INDIANE [Localité 6] et de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreintes de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’au départ définitif de remise des clés,ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues,CONDAMNER la société INDIANE [Localité 6] aux entiers dépens, notamment tous les frais d’huissier engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes, telles que la somme de 797, 13 € correspondant au coût des différents commandements de payer,CONDAMNER la société INDIANE [Localité 6] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Espace Leclerc) dont elle est propriétaire a été donné à bail le 21 décembre 2022 à la société INDIANE [Localité 6] pour un loyer mensuel de 1.780, 20 euros hors charges. Le loyer TTC, qui était de 2.444, 21 € à la prise de bail, s’élève maintenant à la somme de 2.586, 40 €.

Suite aux défaillances constatées, qui ont augmenté à la fin de l’année 2023, un premier commandement de payer les loyers a été signifié le 27 avril 2024, pour une somme totale de 10.171 €, à la suite duquel un plan d’apurement a été convenu entre les parties le 16 juillet 2024 sur une durée de 16 mois.

Les difficultés ayant perduré, un second commandement de payer, pour un montant de 19.771, 31 €, frais d’acte compris, visant la clause résolutoire, a été signifié le 16 janvier 2025. Il est resté sans réponse de la société INDIANE [Localité 6].

A l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre la constitution de Me [V]. A celle du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyé au 3 juillet 2025 pour tenir compte du décès de Me [V]. Le 19 juin 2025 et le 27 août 2025, Me [E] a déclaré se constituer pour la société INDIANE [Localité 6]. A l’audience du 28 août 2025, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi afin de permettre à la défenderesse de conclure.

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 2 juillet 2025, la société INDIANE [Localité 6] sollicite le débouté de la SODIAC pour l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à lui payer une provision d’un montant de 160.444, 51 euros tenant compte du préjudice financier subi en raison des manquements contractuels commis dans l’exécution du bail commercial daté du 21 décembre 2022, outre une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de la SODIAC aux dépens.

Il est soutenu que la demanderesse reconventionnelle a été confrontée dès 2023 à des désordres (infiltration d’eau à répétition) et à l’absence d’entretien de la galerie. Il est justifié qu’elle a mandaté un commissaire de justice qui a dressé le 10 juillet 2024 un procès-verbal de constat de ces désordres.

La société INDIANE [Localité 6] reproche en outre à la SODIAC de ne pas avoir tout mis en œuvre pour que la commercialité du bien loué soit réussie et ainsi de ne pas avoir respecter ses obligations contractuelles.

Subsidiairement, elle sollicite en cas de condamnation pécuniaire à son encontre, de pouvoir bénéficier des plus larges délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 27 août 2025, la société SODIAC actualise ses demandes en considération du fait que le preneur a quitté les lieux le 22 avril 2025, départ la déterminant à abandonner sa demande d’expulsion et à porter la demande de provisions à la somme de 30.018, 72 €, selon décompte arrêté au 22 avril 2025.

La SODIAC demande également de débouter la société INDIANE [Localité 6] de sa demande reconventionnelle pour laquelle elle indique qu’il existe une contestation sérieuse et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraire.

Enfin, il est demandé la condamnation de la société INDIANE [Localité 6] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale.

A l’audience du 11 septembre 2025, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société SODIAC a fait délivrer à la société INDIANE [Localité 6] le 16 janvier 2025 un commandement de payer les loyers, visant expressément la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant de 19.513, 86 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 21 décembre 2022 prévoit en effet que « en cas de non-exécution, totale ou partielle du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur (…) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société INDIANE [Localité 6] n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 17 février 2025, date à partir de laquelle la société INDIANE [Localité 6] doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Le départ de la société INDIANE [Localité 6] ayant conduit le bailleur à ne plus solliciter son expulsion, il n’y plus lieu de répondre à cette demande qui était formulée dans l’assignation

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier ».

Selon les dispositions du bail en date du commandement de payer en date du 16 janvier 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 19.513, 86 euros, comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 31 décembre 2024. A cette somme, il convient d’ajouter le mois de janvier 2025 et les 16 premiers jours du mois de février 2025.

La société SODIAC sollicite la condamnation la société INDIANE [Localité 6] à lui payer la somme de 30.018, 72 € correspondant aux loyers impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire et depuis cette date.

Il sera observé que s’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 17 février 2025, si bien que tout « loyer » postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, la société INDIANE [Localité 6] sera condamnée à payer à la société SODIAC une provision correspondant à l’ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 17 février 2025, soit la somme de 23.479,67 € (19.513, 86 + 2.586, 40 + (2.586, 40/30) x16).

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant « en cas de maintien dans les locaux loués après la fin du bail, le preneur est redevable d’une astreinte de 20% du loyer hors taxe par jour de retard, outre une indemnité d’occupation journalière égale à une fois et demi le loyer journalier», est manifestement excessive.

Dès lors, la société INDIANE [Localité 6] sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ, soit du 17 février 2025 au 22 avril 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme totale de 6.207, 36 € [(2.586, 40/30 x 21) + 2.586, 40 + (2.586, 40/30 x21)].

Sur la demande reconventionnelle

S’il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il peut être alloué une provision « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », il reste qu’en l’espèce, l’obligation est contestée par la SODIAC.

L’argumentation et les calculs de la société INDIANE [Localité 6] ne permettent pas de prévoir avec évidence la solution de fond du litige futur et les demandes formulées reconventionnellement dans le cadre de la présente instance ne peuvent être appréciées, au vu de la contestation de la SODIAC, par le juge des référés. Elles seront en conséquence rejetées.

Sur les délais de paiement

Il est sollicité subsidiairement par le défendeur l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et que des délais de paiement lui soit accordés.

Toutefois, il convient de tenir compte du fait qu’il a été convenu entre les parties d’un plan d’apurement en juillet 2024 qui n’a pas été respecté par la société INDIANE [Localité 6], aucun loyer n’étant plus réglé à compter du mois de septembre 2024.

Aucun report ou échelonnement ne peut en conséquence être de nouveau envisagé au bénéfice du preneur.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société INDIANE [Localité 6] à payer à la société SODIAC une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 (257, 45 euros).

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société INDIANE [Localité 6] à la société SODIAC par acquisition de la clause résolutoire en date du 17 février 2025 ;

DISONS qu’à compter du 17 février 2025, la société INDIANE [Localité 6] est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Espace Leclerc) et qu’elle l’est restée jusqu’au 22 avril 2025, date à laquelle elle a quitté les lieux ;

CONDAMNONS par provision la société INDIANE [Localité 6] à payer à la société SODIAC les sommes de :

23.479,67 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 17 février 2025, 6.207, 36 € correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 17 février 2025 et le 22 avril 2025, date de la libération effective et complète des locaux et de la restitution des clés ;

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société INDIANE [Localité 6] au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société INDIANE [Localité 6] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT