TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 24/06073 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNQK

N° de Minute : 25/00026

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

[J] [F]

C/

[H] [I]

[G] [A]

[B] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne.

M. [G] [A], demeurant [Adresse 3]

représenteépar M. [C] [A] muni d’un pouvoir écrit.

Mme [B] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Mme [I] [H] munie d’un pouvoir écrit.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/6073 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2020 avec effet au 1er juillet 2020, [J] [F] a donné en location à [G] [A] et [H] [I], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, [B] [I] s’est portée caution solidaire des engagements pris par les locataires pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 1er juillet 2023, pour un montant maximum de 610 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 mars 2022, [H] [I] a délivré congé à son bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, [J] [F] a fait délivrer à [G] [A] et à « [D] » [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 5.827,08 euros dont 5.670 euros au titre des loyers et charges impayés, ce dans un délai de six semaines.

Ce commandement de payer a été dénoncé à [B] [I], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, [J] [F] a fait délivrer à [G] [A] et à « [D] » [I] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice des 23, 24 et 26 avril 2024, [J] [F] a fait assigner [G] [A], [H] [I] et [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir :

la résiliation du bail d’habitation,

l’expulsion de [G] [A] et de [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 8.820 euros au titre du solde locatif ;

la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, soit la somme mensuelle de 630 euros, ce depuis le prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux,

la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 6 mai 2024.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 25 novembre 2024.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [J] [F], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

constater qu’il se désiste des demandes formées à l’encontre de [H] [I] ;

déclarer la demande de dommages et intérêts présentée par [H] [I] irrecevable et mal fondée ;

constater la résiliation du bail d’habitation,

ordonner l’expulsion de [G] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner solidairement [G] [A] et [B] [I], en sa qualité de caution, à lui payer la somme de 2.520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er mars 2023 au 1er juillet 2023 ;

condamner [G] [A] à lui payer la somme de 10.710 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2023 au 26 novembre 2024 ;

condamner [G] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à hauteur de 630 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner in solidum de [G] [A] et [B] [I] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation in solidum de [G] [A] et [B] [I] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Il expose se désister des demandes formées à l’encontre de [H] [I] au motif que celle-ci lui a délivré congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mars 2022 à effet au 22 avril 2022 : qu’elle n’était avec [G] [A] ni mariée, ni pacsée, en sorte que la solidarité a pris fin six mois après le congé, soit le 22 octobre 2022. Il déclare lui avoir toutefois délivré commandement de payer et assignation au motif qu’elle s’était spontanément acquittée de loyers après avoir quitté les lieux. Par observations orales, il soutient que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par [H] [I] est irrecevable pour avoir été formée après le désistement des prétentions émises à son encontre. Il conclut également au débouté de celle-ci au motif que [H] [I] ne justifie d’aucun préjudice résultant de la procédure diligentée à son encontre.

A l’appui de sa demande de condamnation de [B] [I] en sa qualité de caution, il fait valoir que celle-ci s’est engagée pour une durée déterminée de trois ans, soit jusqu’au 1er juillet 2023, de sorte qu’elle est demeurée solidaire des obligations de [C] [A] jusqu’à cette date, l’impayé s’élevant à la somme de 2.520 euros pour la période de mars à juin 2023.

Par observations orales, il s’est opposé aux demandes de délais présentées par [G] [A] au motif que celui-ci ne s’est pas acquitté de son loyer depuis 18 mois et n’a pas justifié d’une assurance locative.

[G] [A], représenté par [C] [A] muni d’un pouvoir, a demandé au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ou de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Il expose souffrir de dépression, ne pas contester le montant de la dette et espérer un retour à meilleure fortune en raison de la vente prochaine d’un bien immobilier au Cameroun, ce qui lui permettra de payer sa dette locative.

[B] [I], représentée par [H] [I] munie d’un pouvoir, a demandé au juge des contentieux de la protection de débouter le requérant des prétentions formulées à son encontre. Elle expose avoir résilié son engagement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en 2021.

Comparant en personne, [H] [I] a demandé au juge des contentieux de la protection de condamner [J] [F] à lui payer la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la procédure intentée à son encontre à tort lui cause un préjudice, notamment en ce que le requérant a fait appel pour lui délivrer les actes à une société de commissaires de justice dont elle était salariée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la recevabilité des demandes reconventionnelles présentées par [H] [I]

Lorsque dans une procédure orale, une demande incidente a été formulée par un écrit déposé au greffe antérieurement au désistement, l’égalité des armes et l’exigence d’un procès équitable imposent qu’il soit statué sur la demande incidente soutenue à l’audience (cour de cassation, chambre mixte, 13-03-2009 n° 07-17.670).

En l’espèce, [H] [I] a transmis au greffe de la juridiction, le 6 juin 2024, un courrier électronique adressé au conseil du requérant le 2 mai 2024, aux termes duquel elle indiquait qu’elle solliciterait des dommages et intérêts pour le préjudice moral résultant de la mauvaise foi de [J] [F], ce dernier l’ayant assignée en expulsion malgré le congé qu’elle lui avait délivré en 2022.

Ce courrier est parvenu au greffe avant la première audience et bien avant le désistement formé oralement par le requérant à l’audience du 24 novembre 2024.

Si la procédure est orale, l’égalité des armes et l’exigence d’un procès équitable imposent de déclarer [H] [I] recevable en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 6 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de [J] [F] est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

sur la loi applicable

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

8. Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

10. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il en résulte que le présent contrat de bail, reconduit le 1er juillet 2023 – soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 – demeurait soumis aux dispositions de l’article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 lorsque le commandement de payer a été délivré.

sur l’application de ces dispositions

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 juin 2020 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

[J] [F] justifie avoir fait délivrer le 10 novembre 2023 à [G] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 5.670 euros au titre des loyers et charges impayés

Il ressort du décompte actualisé, arrêté au mois de novembre 2024, que [G] [A] n’a payé aucune somme d’argent depuis la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 11 janvier 2024.

sur la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire ne s’est acquitté d’aucune somme d’argent depuis la délivrance du commandement de payer ; il n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant la date de l’audience ; il ne peut par conséquent prétendre au bénéfice des dispositions susvisées.

Il s’ensuit que sa demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues par le locataire

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 630 euros au regard du décompte produit.

Il ressort du décompte actualisé, arrêté au mois de novembre 2024, que [G] [A] demeure redevable envers son bailleur de la somme de 13.320 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, échéance du mois de novembre 2024 incluse. [G] [A] ne conteste pas cette dette.

Par conséquent, [G] [A] sera condamné à payer à [J] [F] la somme totale de 13.320 euros à ce titre.

Par ailleurs, [G] [A] occupe toujours les lieux, de sorte qu’il sera condamné à payer à son bailleur, jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 630 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés, selon les modalités prévues au code de la construction et de l’habitation, en cas de défaut d’attribution d’un logement locatif social et, plus généralement, du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [G] [A] n’étaye sa demande de délais pour quitter les lieux par aucun élément.

Par conséquent, celle-ci sera rejetée.

sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il ressort en l’espèce de l’acte de cautionnement signé par [B] [I] le 1er juillet 2020 que cette dernière s’est portée caution solidaire des engagements pris par les locataires pour une durée déterminée de trois années, soit jusqu’au 1er juillet 2023. Il en résulte qu’elle demeurait solidaire de [G] [A] jusqu’à cette date, sans possibilité de résiliation anticipée et nonobstant le départ de [H] [I].

Il ressort toutefois de cet acte que [B] [I] a limité le montant de son engagement à la somme maximale de 610 euros.

Par conséquent, [B] [I] sera condamnée solidairement avec [G] [A] au paiement de la somme de 610 euros au titre du loyer impayé du mois de mars 2023.

sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par [H] [I]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est en l’espèce constant que [H] [I] a notifié à [J] [F] son congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 mars 2022 ; ce dernier ne conteste pas l’avoir reçu. Est également produit aux débats un échange de courriers électroniques entre [H] [I] et [J] [F] au mois d’avril 2022, dont il résulte que [J] [F], qui se prévalait du délai de six mois durant lequel [H] [I] demeurerait solidaire des obligations locatives de [G] [A] en vertu du bail, ne pouvait ignorer que cette solidarité prendrait fin à compter du mois d’octobre 2022.

[J] [F] a toutefois entendu adresser à [H] [I], par actes de commissaire de justice des 10 novembre 2023 et 24 avril 2024, commandements de payer les loyers, d’avoir à justifier d’une assurance locative et assignation devant la présente juridiction aux fins d’obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 8.820 euros au titre des loyers impayés.

La délivrance de ces actes en parfaite connaissance de leur inanité est constitutive d’une faute, qui cause à [H] [I] un préjudice moral, résultant des contrariétés engendrées par la nécessité de se défendre à la présente action et à réunir les pièces justificatives y afférentes, le désistement des demandes présentées à son encontre n’ayant été acté que 7 mois après l’assignation.

Par conséquent, [J] [F] sera condamné à payer à [H] [I] la somme de 100 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [A], qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, [G] [A], dont la situation économique est inconnue, sera condamné à payer à [J] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/6073 – Page – SD

[J] [F] sera pour sa part condamné à payer à [H] [I] la somme de 200 euros en application des articles 700 et 399 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement des demandes formées à l’encontre de [H] [I] ;

DECLARE [J] [F] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2020 entre [J] [F] et [G] [A] concernant un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], étaient réunies le 11 janvier 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de [G] [A] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 630 euros ;

CONDAMNE solidairement [B] [I] et [G] [A] à payer à [J] [F] la somme de 610 euros au titre du loyer du mois de mars 2023 ;

CONDAMNE [G] [A] à payer à [J] [F] la somme de 12.710 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période du mois de mars 2023 au mois de novembre 2024, termes inclus,

CONDAMNE [G] [A] à payer à [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation de 630 euros à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;

RAPPELLE à [G] [A] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DECLARE [H] [I] recevable en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [J] [F] à payer à [H] [I] la somme de 100 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE [G] [A] à payer à [J] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [J] [F] à payer à [H] [I] la somme de 200 euros en application des articles 700 et 399 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

Ainsi jugé et prononcé le 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE