RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00877 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G32F

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] REP/ Syndic, la SARL CITYA [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5] ([Localité 7])

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [T] [V]

[Adresse 1],

[Adresse 9]

[Localité 6] ([Localité 7])

représenté par M^e Alice SITBON, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [X] [T] [V], propriétaire des lots n°8 et 34 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], est redevable de charges de copropriété, le [Adresse 12] [Adresse 8] représenté par son syndic CITYA, l’a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 17 septembre 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme totale de 3141,06 euros correspondant à 2937,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir,

et 204 euros au titre des sommes dues au titre de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 montant qui sera réactualisé dues au jour de la décision à intervenir,

— l’anatocisme sur les intérêts légaux à compter de la mise en demeure ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le prononcé de l’exécution provisoire,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle M^e Alice Sitbon est intervenue en représentation de me [V] ; l’affaire a été ensuite régulèrment renvoyée à la demande d’au moins une des parties jusqu’à l’audience du 28 avril 2025 à laquelle chaque partie a indiqué oralement se rapporter à ses ultimes conclusions et pièces échangées régulièrement.

Ainsi le [Adresse 12] [Adresse 8] sollicite à titre principal le désistement de son instance dans la mesure où les lots de copropriété ont été vendus et que le solde de charges a été intégralement payé par versement du notaire.

À titre subsidiaire, en cas de demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires maintien sa demande en dommages-intérêts de 2500 euros outre sa demande d’indemnité de procédure à hauteur de 1500 euros.

En défense et au terme de ses conclusions n°3, Monsieur [X] [T] [V] refuse le désistement pur et simple et sollciite à titre reconventionnel la condamnation de syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à lui payer la somme de 3007,92 euros au titre des sommes indûment versées par le notaire chargé de la vente des lots de copropriété, outre 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le notaire a payé le montant inscrit au débit de l’état daté établi par le syndic CITYA, alors que ce décompte comprenait des sommes ne relevant pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 2803,92 euros (frais dits « contentieux ») outre des frais de mise en demeure dont la délivrance réelle n’est pas justifiée par le demandeur (à hauteur de 204 euros). Ces sommes ne correspondant pas à des créances dûment justifiées par le [Adresse 12] [Adresse 8], leur paiement par le notaire est indu, et sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, il en sollicite le remboursement au titre de la restitution de l’indu.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le désistement

Aux termes des articles 394 et 395 du code de procédure civile, « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance » et "le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste."

En l’espèce, il n’est pas parfait puisque Monsieur [X] [T] [V] le refuse et forme des demandes reconventionnelles.

Sur la demande reconventionnelle en répétition de l’indu

En vertu de l’article 1302 du code civil, "Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution".

Dans le cas contraire, l’article 1302-1 prévoit que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Sur ce fondement, Monsieur [X] [T] [V] estime que le notaire ayant procédé le 10 mars 2025 à la vente immobilière des deux lots de copropriété détenus par lui a acquitté une dette qui n’était pas due, mais qui était réclamée par le syndic dans son état daté ;

Il estime que ces sommes identifiées comme « contentieux » ne correspondent pas à des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais à des frais d’avocat et de commissaire de Justice, et n’entraient donc pas dans la créance du syndicat des copropriétaires devant être acquittée par le notaire.

Il estime également que la somme de 204 euros correspondant à 5 mises en demeure datées des 19/07/2022, 10/08/2022, 19/04/2023, 11/05/2023 et 18/12/2023 n’est pas plus justifiée puisque seule une mi se en demeure du 24 janvier 2024 est produite aux débats.

Sur ce, l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter de ces « frais » ainsi définis toutes les sommes portées au débit du compte et dénommées « contentieux » (pour 480 + 200 + 129.60 + 129.60 + 129.60 + 129.60 = 1198,40 euros) "[E] Avocat – assignation recouvrement" (pour 1302 euros). Il sera relevé que ces sommes sont imputées au débit du compte sans pouvoir être rattaché à aucun acte effectué par le syndic.

Il y a également lieu d’écarter la somme de 206,15 euros correspondant à la mise en demeure par avocat qui aurait pu être faite par le syndic avec la même utilité et au coût moindre de 42 euros.

Il y a enfin lieu d’écarter la somme de 97,37 euros qui, correspondant manifestement au coût de l’assignation, relève des dépens de l’instance et non des frais de recouvrement.

Concernant les mises en demeure, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires demandeur n’en produit aucune parmi les 5 mises à la charge du défendeur (3 x 45,60 euros + 2 x 33,60 euros = 204 euros) et ne rapporte donc pas la preuve de leur existence. Leur paiement par le notaire n’est donc pas justifié.

Au vu de ce qui précède et des faits constants de l’espèce, il sera constaté que le notaire a versé la somme de 6609,95 euros correspondant partiellement à des frais contestés, non justifiés ou ne relevant pas des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; dans ces conditions, Monsieur [X] [T] [V] est fondé à solliciter la restitution de ces sommes indûment versées à hauteur de 3007,92 euros, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui rembourser cette somme dont le syndic, CITYA, a échoué à établir l’exigibilité.

Sur la demande de dommages-intérêts

Si la carence d’un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d’établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l’espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d’affirmation, en postulant l’existence d’un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l’étendue concrète ne peut qu’être débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [T] [V] a été assigné alors qu’il était recevable de charges de copropriété, ce qu’il ne conteste pas, pas plus qu’il ne conteste que ces charges ont été acquittées par le notaire au moment de la vente de ses lots.

Dans ces conditions, il était bien débiteur lors de la délivrance de l’assignation, et il doit être tenu aux dépens.

En outre, il sera également condamné à payer une somme de 800 euros au [Adresse 12] [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu’ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat en raison de sa défaillance.

Enfin, l’exécution provisoire est applicable de plein droit s’agissant d’une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à rembourser à Monsieur [X] [T] [V] la somme de 3007,92 euros au titre des sommes indûment versées au syndicat des copropriétaires par le notaire instrumentaire de la vente immobilière des lots de copropriété n° 8 et 34 de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 2] [Localité 11] ;

— REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le [Adresse 12] [Adresse 8] ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes.

— CONDAMNE Monsieur [X] [T] [V] aux dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine Morel, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La Greffière La Vice-présidente