RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01146 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G656

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [W] [M] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [X] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 9] [Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [J] [X] [L] un appartement situé [Adresse 8] [Adresse 2] selon contrat du 08 décembre 2023 moyennant un loyer mensuel de 728 euros, provision sur charges comprise.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.246,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [J] [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et l’occupation sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2024, subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [X] [L] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’au jour de la libération complète des lieux et la remise des clés ainsi que l’enlèvement des biens et effets laissés dans le logement aux frais de Monsieur [J] [X] [L]

— la condamnation de Monsieur [J] [X] [L] au paiement des sommes suivantes :

—  1.499 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.416,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due, à parfaire

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmentés des charges locatives

— sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de ses demandes et actualisent la dette locative à la somme de 3.790,24 euros, précisant que le loyer courant n’est pas réglé.

Monsieur [J] [X] [L] comparaît en personne. Il précise avoir des revenus mensuels de

2.800 euros sans s’expliquer davantage sur l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 04 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 08 décembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [X] [L] le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.246,50 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 novembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [X] [L] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 14 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [J] [X] [L] est débiteur, déduction faite des mensualités assurance habitation, de la contribution attentat et frais de courtage qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire sans aucune justification, soit la somme de 320,80 euros, de la somme de 3.415,54 euros à la date du 06 février 2025.

Monsieur [J] [X] [L] ne conteste pas la dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [X] [L] à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] la somme de 3.415,54 euros selon décompte arrêté au 06 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.246,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Monsieur [J] [X] [L] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] [L].

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [J] [X] [L] sera également condamné à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 14 novembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [X] [L] , partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner Monsieur [J] [X] [L] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 décembre 2023 entre Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] et Monsieur [J] [X] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] [Adresse 2] sont réunies au 08 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [J] [X] [L] à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] la somme de 3.415,54 euros selon décompte arrêté au 06 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.246,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [X] [L].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [J] [X] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [X] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [X] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [J] [X] [L] à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [J] [X] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [J] [X] [L] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [K] [O] et Madame [W] [M] épouse [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE