REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NBL5

En date du : 29 avril 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du vingt neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 mars 2026 devant Benoît BERTERO, vice-président placé auprès du premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, affecté au tribunal judiciaire de Toulon selon ordonnance n°2025-764 du 2 décembre 2025, statuant en juge unique, assisté de Lydie BERENGUIER, Greffier Principal.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

Signé par Benoît BERTERO, président et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [D] [C] épouse [F]

née le 08 Janvier 1980 à [Localité 1], de nationalité Française

et

Monsieur [Z] [F]

né le 06 Mai 1977 à [Localité 2], de nationalité Française

tous deux demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carine LEXTRAIT, avocat au barreau de TOULON, avocat postulant

et assistés de M^e Ludivine CAUVIN, avocat au barreau de NÎMES avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Y]

née le 10 Octobre 1945 à [Localité 2], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Carine LEXTRAIT – 161

M^e Mohamed MAHALI – 0173

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 18 octobre 2019, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] ont acquis, auprès de madame [N] [Y], un local commercial sis à [Adresse 3], figurant au cadastre section CP, numéro [Cadastre 1], moyennant le paiement d’un prix de 165 000 euros.

Le 16 juin 2022, la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH a émis un avis défavorable à l’exploitation en présence du public de l’établissement. Cet avis est motivé par « les défauts d’isolement coupe-feu existants de nature à permettre la propagation d’un incendie et de ses fumées entre l’établissement et l’immeuble de grande hauteur » et par « l’absence d’équipement d’alarme incendie ».

Par ordonnance en date du 26 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et a désigné monsieur [S] [G] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé un rapport daté du 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Toulon, madame [N] [Y] en garantie des vices cachés affectant le bien immobilier acquis et aux fins d’obtenir la prise en charge du coût des travaux de remise en état ainsi que la réparation de leurs préjudices.

La clôture a été fixée au 17 août 2025 par ordonnance 11 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) le 7 août 2025, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] demandent, au visa des articles 1641 et suivants, 1231-1 et 1103 du code civil, de :

— juger l’action recevable et bien fondée ;

— juger que madame [N] [Y] a sciemment caché lors de la vente la non-conformité des locaux aux normes incendie et la nécessité de faire réaliser des travaux d’ampleur ;

— juger que madame [N] [Y] engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ;

En conséquence :

— condamner madame [N] [Y] au paiement des sommes suivantes :

52 580 euros au titre des travaux de mise aux normes des locaux, tels qu’analysés par l’expert et chiffrés par la société DMF suivant deux devis du 12 novembre 2024 et du 28 mai 2025,1 440 euros au titre du devis de la société SOCOTEC (mission de contrôle technique),1 800 euros au titre des démarches administratives,18 200 euros, correspondant à 1 400 euros TTC par mois, à compter du 1er juin 2024 au titre du préjudice financier subi (en raison de la perte des loyers), et ce jusqu’au procès-verbal de réception des travaux de mise aux normes en date du 16 juillet 2025 au titre de la perte de gains professionnels actuels,2 000 euros au titre du préjudice moral et d’image subi ;- débouter madame [N] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner madame [N] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertises ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de leurs prétentions, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] exposent, en premier lieu, qu’ils ont acquis, le 18 octobre 2019, un local commercial, sis à [Localité 4], auprès de madame [N] [Y] ; que ce local était loué au moment de la vente ; qu’après avoir été informés, le 20 avril 2022, du passage de la sous-commission départementale de sécurité [Localité 3] / IGH, il était porté à leur connaissance un audit réalisé, par la société SOCOTEC, le 26 juillet 2019, non mentionné dans l’acte de vente et réalisé à la demande de madame [N] [Y], mentionnant la nécessité de réaliser des travaux importants de mise aux normes des locaux ; que, le 16 juin 2022, la sous-commission départementale de sécurité [Localité 3] / IGH a émis un avis défavorable à l’exploitation en présence du public de l’établissement ; qu’en dépit de deux courriers du 28 septembre 2022 et du 10 octobre 2022 ainsi que d’une mise en demeure du 6 décembre 2022, ils ont demandé en vain à madame [N] [Y] de prendre en charge les travaux de mise en conformité.

Madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] font valoir, en deuxième lieu, que madame [N] [Y] doit engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils précisent que le local commercial présente des vices cachés se caractérisant par le non-respect de la réglementation incendie (défaut de degré coupe-feu suffisant entre l'[Localité 3] et l’IGH) ; que ce désordre est rédhibitoire quant à l’usage pouvant être attendu de ce local [Localité 3] et préexistait à la vente ; que l’acte de vente dudit local ne leur permettait pas d’envisager une difficulté liée à la réglementation incendie ; que madame [N] [Y] avait parfaitement connaissance du vice impactant le bien immobilier et qu’elle leur a sciemment caché.

En réponse aux moyens soulevés en défense, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] expliquent que le locataire, la société ELICS, a été contrainte de déménager dans d’autres locaux depuis le 1er juin 2024 ; que l’expert lui-même souligne le caractère rédhibitoire du désordre ; que l’avis de la sous-commission de sécurité [Localité 3] / IGH vaut injonction ; que les procès-verbaux des assemblées générales ne font pas état d’une obligation pesant sur le local vendu par la défenderesse, ni de l’avis défavorable rendu suite à la visite périodique de la commission sécurité en mars 2019 ; que l’extrait du compromis de vente rédigé par l’agence IBox ne laisse pas plus transparaître le vice caché.

Madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] soutiennent, en troisième lieu, qu’ils sont fondés à solliciter la condamnation de madame [N] [Y] à payer le montant des travaux de remise aux normes incendie du local commercial qui ont été réalisés pour un montant de 52 580 euros TTC, le montant de la mission de contrôle technique des travaux réalisés par la société SOCOTEC d’un montant de 1 440 euros TTC ainsi que le coût des démarches administratives estimé, par l’expert, à 1 800 euros TTC.

Ils expliquent, par ailleurs, avoir subi plusieurs préjudices. D’abord, ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance du 1er juin 2024 au 16 juillet 2025, qui correspond à la période de réalisation des travaux de mise en conformité au cours de laquelle le loyer mensuel de 1 400 euros TTC de leur locataire a été suspendu. Ils soutiennent ensuite avoir subi un préjudice moral tenant aux circonstances dans lesquelles s’inscrit l’affaire : la défenderesse leur a délibérément caché des éléments essentiels à la vente et a fait preuve, par la suite, d’une attitude dilatoire et déloyale. Ils affirment, enfin, avoir subi un préjudice d’image auprès de leur locataire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 18 juin 2025, madame [N] [Y] sollicite, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

débouter madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] de leurs demandes ;condamner solidairement madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] au paiement de la somme de 5 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réplique, madame [N] [Y] s’oppose aux prétentions de madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F]. Elle soutient, tout d’abord, qu’il n’existe aucun vice, puisque le bien a toujours été loué et que, selon l’article 2 du décret n°95-260 du 8 mars 1995 relatif à la commission départementale de sécurité et d’accessibilité, l’avis de cette commission est consultatif et n’a donc pas pour effet de rendre le bien impropre à sa destination. Elle fait valoir, ensuite, que le vice allégué n’est pas caché, non seulement parce que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires font état, sans ambiguïté, des problématiques liées aux IGH et des actions que la copropriété devra mener dans les années à venir, mais aussi parce que le compromis de vente du 12 août 2019 précise en page 9 que « le local pourrait être soumis à une mise en conformité pour les normes incendies sur le IGH. La propriétaire a effectué une expertise obligatoire dudit local afin d’indiquer les travaux nécessaires. Cependant, ces travaux, ne sont à ce jour, pas obligatoires ». Elle indique, enfin, qu’aucun préjudice allégué n’est démontré dès lors qu’aucune mise en demeure d’effectuer les travaux n’a été adressée.

MOTIVATION

SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, quatre conditions doivent être réunies :

la chose doit avoir un défaut ; ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; le défaut doit être caché ; le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un vice caché affectant la chose vendue de le démontrer.

En l’espèce, selon l’acte authentique en date du 18 octobre 2019, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] ont acheté à madame [N] [Y], pour le prix de 165 000 euros, le local commercial immobilier sis à [Adresse 3], dans l’objectif de pouvoir louer.

La lecture de cet acte authentique montre que madame [N] [Y] était propriétaire de ce bien immobilier depuis le 28 février 1975 et qu’au moment de la vente le bien était loué au profit de la société Accord Assistance 83 pour un usage commercial dans lequel elle exploitait un fonds de commerce de serrurerie.

Le 16 juin 2022, la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH a émis un avis défavorable à l’exploitation en présence du public de l’établissement. Il résulte de ce document que :

« Cet avis est motivé par

les défauts d’isolement coupe-feu existants de nature à permettre la propagation d’un incendie et de ses fumées entre l’établissement et l’immeuble de grande hauteur,l’absence d’équipement d’alarme incendie ».

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 31 août 2024 indique que « le désordre principal majeur se concentre sur la non-conformité du local vis-à-vis de la réglementation incendie traduit par les avis défavorables rendus par la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH [Cadastre 2] (…). L’antériorité de ces avis défavorables a été constatée depuis l’année 2000 (procès-verbal du 12 décembre 2000) jusqu’à l’année 2022, avec une périodicité de 5 ans jusqu’en 2010, puis de 3 ans jusqu’en 2022 ».

L’expert précise que pour la partie IGH « des travaux de mise en conformité vis-à-vis du risque incendie ont été diligentés dans les parties communes de l’IGH. Ces travaux étaient prescrits par la commission sécurité et ont été évoqués au cours de plusieurs assemblées générales ordinaires de copropriétaires ».

Il ajoute qu’ « aucun des travaux demandés n’ont été diligentés dans la partie [Localité 3] malgré les avis défavorables successivement prononcés, avis motivés notamment par le défaut de respect du degré coupe-feu. (…) La partie spécifique du lot 64 a été détaillée dans le rapport de la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH le 4 avril 2019 (…) ».

L’expert conclut que « le désordre principal, objet du litige, consiste au non-respect de la réglementation incendie par le défaut de degré coupe-feu suffisant entre l'[Localité 3] et l’IGH.

Ce désordre n’est pas impactant sur la solidité ou l’esthétique de l’ouvrage mais il est rédhibitoire quant à l’usage qui peut être attendu de ce local identifié comme [Localité 3], notamment dans l’acte de vente dans lequel le vendeur déclare que le bien est actuellement un magasin (local à usage commercial). Les travaux permettant un respect de la réglementation incendie en vigueur sont indispensables. Le respect de la réglementation a pour principal objectif d’éviter qu’un incendie qui prendrait naissance dans le local, lot 64, se propage dans l’IGH où habitent plusieurs centaines de personnes.

Les moyens propres à remédier à ce désordre et/ou les travaux restant à effectuer sont les suivants :

la ventilation des WC de la partie Nord devra être condamnée et déportée vers la façade est du local,les travaux retenus par l’expert selon le devis de l’EURL [T] actualisé le 29 juillet 2024, en dehors de ceux envisagés pour la partie nord du local, devront être effectués pour atteindre l’objectif de sécurité mis en exergue dans le rapport SOCOTEC du 5 août 2019. Le coût de ces travaux a été évalué à 39 119,62 euros HT,une fois les travaux réalisés, leur conformité à la réglementation incendie applicable devra être attestée par un organisme agréé. Cette attestation sera à communiquer à la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH. »

Ceci étant exposé, il résulte de ce qui précède, notamment le rapport d’expertise judiciaire et le rapport de la société SOCOTEC daté du 5 août 2019, que le local commercial était affecté, au moment de sa vente, le 18 octobre 2019, de défauts notables (« défauts d’isolement coupe-feu existants de nature à permettre la propagation d’un incendie et de ses fumées entre l’établissement et l’immeuble de grande hauteur » et par « l’absence d’équipement d’alarme incendie »), non apparent d’évidence pour un acquéreur sérieux, diligent et prudent, mais profane en matière de vente immobilière.

S’agissant de l’acquisition d’un immeuble, les demandeurs devaient faire preuve, en tant qu’acquéreurs normalement prudents et avisés, d’un minimum d’attention, mais n’étaient pas tenu de procéder à des investigations complètes et complexes sur l’état du bien immobilier.

Si comme le souligne madame [N] [Y] le compromis de vente qu’elle produit mentionne en page 9 que « le local pourrait être soumis à une mise en conformité aux normes incendies sur le IGH », il n’en reste pas moins que l’ampleur et les conséquences de ce défaut n’étaient pas précisés dans ce document.

De même, le moyen tiré de la mention des problématiques tirées des IGH au sein des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété est inopérant pour contester le caractère caché du vice affectant l’immeuble, dans la mesure où les informations tirées de ces documents concernent les parties communes de l’immeuble et non la partie privative correspondant au local objet du litige.

Par suite, il doit être considéré que le vice n’était pas connu, par les demandeurs, au moment de la vente.

Il est manifeste que les vices cachés affectent les qualités substantielles du local commercial que les demandeurs étaient normalement en droit d’attendre, au point de le rendre impropre à l’usage auquel il était normalement destiné. A cet égard, le rapport d’expertise confirme que « il est rédhibitoire quant à l’usage qui peut être attendu de ce local identifié comme [Localité 3] ».

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que l’immeuble litigieux était affecté, au moment de sa vente le 18 octobre 2019, de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DU COUT DES TRAVAUX NECESSAIRES A FAIRE DISPARAITRE LE VICE

Aux termes de l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

Il est de jurisprudence constante que l’option ouverte entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (ou action quanti minoris) ne signifie pas que l’acquéreur n’ait que ces deux moyens d’obtenir réparation du dommage que lui cause le vice de la chose, il peut également, conformément au droit commun, exiger de celui-ci qu’il répare le vice ou remplace l’objet défectueux.

En l’espèce, les demandeurs ne sollicitent pas la résolution du contrat de vente, ni la réduction du prix de la vente, mais qu’ils demandent le remboursement des travaux de mise en conformité.

L’expert indique que « Les moyens propres à remédier à ce désordre et/ou les travaux restant à effectuer sont les suivants :

la ventilation des WC de la partie Nord devra être condamnée et déportée vers la façade est du local,les travaux retenus par l’expert selon le devis de l’EURL [T] actualisé le 29 juillet 2024, en dehors de ceux envisagés pour la partie nord du local, devront être effectués pour atteindre l’objectif de sécurité mis en exergue dans le rapport SOCOTEC du 5 août 2019. Le coût de ces travaux a été évalué à 39 119,62 euros HT,une fois les travaux réalisés, leur conformité à la réglementation incendie applicable devra être attestée par un organisme agréé. Cette attestation sera à communiquer à la sous-commission départementale [Localité 3] / IGH. »

L’expert détaille le coût des travaux de remise en état comme suit :

37 069,62 euros HT pour les travaux de mise en sécurité incendie,850 euros HT pour la condamnation de la ventilation des WC,1 200 euros HT pour la prestation devant être réalisée par un organisme agréé afin d’attester de la conformité des travaux,1 500 euros HT au titre des démarches liées à la régularisation administrative.

Il résulte du procès-verbal de réception du 16 juillet 2025 que madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] ont fait réaliser des travaux par la société DMF.

Toutefois, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] justifient suffisamment d’une actualisation du montant des travaux dont le lien avec la mise en conformité aux normes incendies n’est pas contestée en défense.

Il convient, en conséquence, de condamner madame [N] [Y] à payer les sommes suivantes :

52 580 euros TTC au titre des travaux de remise en état,1 440 euros TTC au titre des frais de contrôle techniques,1 800 euros TTC au titre des démarches liées à la régularisation administrative.

SUR LA REPARATION DES PREJUDICES

En vertu de l’article 1645 du code civil, le vendeur qui connaît les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant en droit que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose vendue.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de considérer que madame [N] [Y] était un professionnel de l’immobilier.

Dès lors, pour obtenir des dommages-intérêts, les demandeurs doivent rapporter la preuve que madame [N] [Y] était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’elle connaissait l’existence du vice de la chose lors de la vente.

Or, il ressort tant du rapport SOCOTEC du 5 août 2019 que du rapport d’expertise judiciaire que madame [N] [Y] connaissait à l’évidence le vice affectant le local commercial litigieux.

Elle est donc tenue de réparer l’intégralité du préjudice provoqué par les vices affectant le bien immobilier vendu aux demandeurs.

Sur le préjudice de jouissance

Au cas d’espèce, il résulte de pièces communiquées, notamment le contrat de bail commercial du 14 juin 2021 et les quittances de loyer, que les demandeurs ont donné à bail, à la société VAMADOM, désormais dénommé société ELICS, le local commercial objet du litige moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 200 euros hors taxe et hors charges locatives.

Dans son rapport l’expert judiciaire retient un préjudice au titre de la perte de loyer. A cet égard, il précise que les demandeurs « subiront nécessairement une perte de loyer du locataire actuel qui ne pourra pas occuper les locaux pendant les travaux » et évalue la durée des travaux à trois mois.

Il résulte du contrat de bail du 15 mai 2024 et d’un courriel 19 juin 2024 que la société ELICS a conclu un nouveau contrat de location entre le 24 mai 2024 et le 30 septembre 2024 portant sur un autre local et que le loyer portant sur le local litigieux a été suspendu durant cette période.

Madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] déclarent que ce contrat a été renouvelé par tacite reconduction jusqu’au terme des travaux, ce que ne conteste pas la défenderesse.

Sur ce, il y a lieu de considérer comme établi que les demandeurs ont subi une perte de loyer entre le 1er juin 2024 et le 16 juillet 2025 (soit pendant 13 mois et 16 jours)

Dans ces conditions, la privation de jouissance sera indemnisée, conformément à la demande, à hauteur de la somme de 18 200 euro.

Sur le préjudice moral et d’image

En l’espèce, madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F], qui sollicitent à ce titre la somme de 2 000 euros, procèdent par voie d’affirmation sans offre de preuve en déclarant avoir subi un préjudice moral et un préjudice d’image.

Ils seront donc déboutés de ce chef.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, madame [N] [Y] sera condamnée aux entiers dépens et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ils comprendront les frais d’expertise.

L’équité commande de condamner madame [N] [Y] à verser la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et, dans la mesure où elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne madame [N] [Y] à payer à madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] les sommes suivantes :

52 580 euros TTC au titre des travaux de remise en état,1 440 euros TTC au titre des frais de contrôle techniques,1 800 euros TTC au titre des démarches liées à la régularisation administrative ;

Condamne madame [N] [Y] à payer à madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] la somme 18 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne madame [N] [Y] à verser à madame [D] [C], épouse [F], et monsieur [Z] [F] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [N] [Y] aux entiers dépens de la présente instance, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter en tout ou partie ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Toulon les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,